Revisione tabelle millesimali: quale maggioranza?

Le regole di approvazione delle delibere assembleari che modificano i criteri di riparto delle spese; occorre distinguere tra rettifica e modifica vera e propria.

Sei proprietario di un appartamento in condominio e nel tempo la situazione dei locali si è modificata: c’è stata una sopraelevazione ed alcune coperture di parti esterne, che hanno comportato un aumento di volumetria e di superficie, avvantaggiando chi ha chiuso i propri balconi.

Così si rende necessaria la revisione delle tabelle millesimali, per modificare le quote di comproprietà sulle parti comuni e adeguare il riparto delle spese alla nuova realtà. Ma quale maggioranza è necessaria per la loro approvazione? L’unanimità, secondo alcuni; la maggioranza qualificata, secondo altri. A ben vedere, hanno ragione entrambi! Sembra strano ma, come vedrai tra poco, tutto dipende dal tipo di variazione che si intende effettuare.

E la risposta a questa domanda ha notevoli risvolti pratici: la delibera condominiale, infatti, potrebbe essere viziata – dunque nulla o annullabile – se non rispetta i criteri che ti esporremo. Così qualche condomino potrebbe anche rifiutarsi di pagare le quote, anche quando sono state già approvate in consuntivo, se la ripartizione è avvenuta senza la maggioranza stabilita.

Le tabelle millesimali in condominio

Il condominio è composto da alcune unità immobiliari di proprietà esclusiva (appartamenti, negozi, ecc.) e da altre parti comuni, che sono in comproprietà tra tutti i condomini, sulle cose poste a servizio del fabbricato (fondazioni, muri, tetto, cortili, scale, ascensore, ecc.).

Le tabelle millesimali servono per regolare i criteri di riparto delle spese (di funzionamento, manutenzione, sostituzione, ecc.) per queste parti comuni: le quote vengono poste a carico di ciascun condomino in base al valore dei millesimi di proprietà riportati negli appositi prospetti (possono essere più di uno, ad esempio per le scale, l’ascensore o i lastrici solari, come spieghiamo nella nostra guida completa alle tabelle millesimali).

Esse, quindi, esprimono la misura di partecipazione alle spese di ogni comproprietario, espressa con un valore aritmetico facilmente calcolabile. Ma ovviamente ciò non garantisce che i criteri di riparto a monte del calcolo siano esatti e conformi alla reale situazione presente nell’edificio.

La modifica delle tabelle millesimali

Di solito le tabelle millesimali vengono inizialmente predisposte nel regolamento condominiale adottato dopo la costruzione del fabbricato, ma possono essere adottate, o modificate, anche successivamente.

Infatti le tabelle non sono immutabili e immodificabili, ma possono sempre essere revisionate o rettificate in base alle esigenze concrete, tra cui anche quella di adeguare i criteri di riparto alle nuove situazioni presenti nel condominio e ritenute suscettibili di influire concretamente sulla suddivisione degli oneri condominiali.

I condomini possono così adottare diverse formule di ripartizione delle spese, ma proprio qui si innesta il problema della maggioranza necessaria per deliberare le modifiche.

Revisione tabelle millesimali: quale maggioranza?

Fino al 2012 le tabelle millesimali potevano essere revisionate o rettificate in maniera piuttosto semplice, con la stessa maggioranza prevista per l’approvazione o la modifica del regolamento condominiale: la maggioranza degli intervenuti all’assemblea ed almeno la metà del valore dell’edificio.

In seguito, con la riforma del Codice civile intervenuta in materia di condominio [1] è diventato necessario il consenso unanime dei condomini, ma non sempre.

È tuttora sufficiente la maggioranza qualificata [2], della metà degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, quando risulta che le tabelle millesimali vigenti sono errate oppure quando per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto (il 20%) il valore proporzionale dell’unità immobiliare.

Ciò può verificarsi anche con riguardo ad un solo condomino: in quest’ultimo caso, il costo di revisione delle tabelle è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione, anziché essere ripartito, come negli altri casi, tra tutti i condomini.

Modifica tabelle millesimali: approvazione all’unanimità

La Corte di Cassazione [3] in una recente sentenza ha spiegato che «per l’atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta l’approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella “diversa convenzione”, di cui all’art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura  contrattuale, necessita dell’approvazione unanime dei condomini».

Questa massima, ponendo, forse, fine ad una lunga diatriba giurisprudenziale, chiarisce perché la maggioranza è sufficiente per variare le tabelle quando esse contengono errori o vengono rettificate in base a valutazioni tecniche o di opportunità, operate però in base ai criteri di riparto prestabiliti dalla legge: qui l’atto adottato non ha natura negoziale e perciò non richiede l’approvazione di tutti gli interessati.

Invece quando le divergenze incidono sui principi che regolano la distribuzione del carico delle spese condominiali [4], la modifica richiede l’unanimità dei consensi perché in tal caso c’è una deroga ai criteri stabiliti dalla legge e per la sua validità occorre l’approvazione di tutti gli interessati.

Tabelle millesimali legali o convenzionali: quale differenza

Viene qui in rilievo la distinzione tra tabelle millesimali “legali“, quelle che si adeguano alle regole prestabilite dalla legge, per la modifica delle quali è sufficiente la maggioranza qualificata, e tabelle millesimali “convenzionali“, che ripartiscono le spese derogando a tali criteri legali, stabilendo diversi criteri di riparto.

È possibile farlo, perché l’autonomia delle parti prevale sui criteri dispositivi suggeriti, ma non imposti, dalla legge, però sempre con accordo unanime dei condomini sia in fase di formazione sia in fase di modificazione delle tabelle [5]: qui per l’approvazione è necessaria l’unanimità, a pena di severe conseguenze che ora esamineremo.

 Quando la delibera di revisione delle tabelle è nulla

Al di fuori di questi casi, la delibera che modifica le tabelle millesimali a maggioranza, e non all’unanimità, è nulla. Invece la delibera sarà annullabile se, nei casi che consentono la revisione a maggioranza qualificata, non è stata raggiunta la quota richiesta dalla legge come indispensabile per l’approvazione.

La differenza pratica tra nullità ed annullabilità sta nel fatto che la prima può essere fatta valere sempre, senza limiti temporali per dedurla; la seconda invece può essere utilmente eccepita solo entro il termine perentorio di 30 giorni [6] e questo ha importanti risvolti quando si tratta di riscuotere dai condomini morosi le spese calcolate in base a tabelle approvate in modo invalido.

Tabelle millesimali “di fatto”: sono valide?

Una recente sentenza di merito [7] ha precisato che la modifica delle tabelle millesimali richiede necessariamente la forma scritta. Questa affermazione è significativa poiché rende invalidi i criteri di tolleranza delle tabelle “di fatto” applicate nel condominio, anche se vi è stata una lunga acquiescenza, ad esempio con il pagamento delle quote operato per diversi anni in base a questa ripartizione; ed allora non rileva neppure l’approvazione del rendiconto annuale in assemblea.

Ciò significa che non esistono deroghe alle possibilità di approvazione delle tabelle che abbiamo esaminato: i comportamenti concludenti, ossia i fatti adottati o tollerati nella prassi condominiale, non legittimano né sanano la mancanza di una valida delibera assembleare.

Lo stesso principio vale per le modificazioni del regolamento di condominio che contiene in allegato le tabelle millesimali [8]: anche qui la sostituzione delle clausole originarie non può avvenire per fatti concludenti o comportamenti acquiescenti dei condomini alle modifiche apportate alla formulazione dei criteri di riparto.

L’opposizione al riparto spese basato su tabelle invalide

La sentenza poc’anzi citata ha deciso un caso di opposizione di un condomino ad un decreto ingiuntivo con il quale il condominio aveva richiesto ad un comproprietario il pagamento di spese insolute da alcuni anni.

L’opponente ha rilevato che il riparto era basato su tabelle millesimali invalide (poiché diverse da quelle contenute nel regolamento di condominio e trascritte nell’atto di acquisto dell’immobile, in quanto modificate successivamente), e il giudice ne ha dichiarato la nullità poiché esse erano state approvate a maggioranza in un caso che invece richiedeva l’unanimità.

Sotto questo profilo torna in rilievo la distinzione che abbiamo evidenziato tra nullità ed annullabilità della delibera: nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo la questione dell’annullabilità non avrebbe potuto essere sollevata, mentre il vizio di nullità è sempre proponibile e può essere rilevato anche d’ufficio, in analogia con quanto previsto in materia di contratti [9].

La nullità delle tabelle millesimali impropriamente modificate ha travolto, quindi, le delibere assembleari di approvazione dei consuntivi annuali di spesa e lo stesso decreto ingiuntivo. A nulla è valso il fatto che le “nuove” tabelle fossero in uso da circa 20 anni ed erano state “ratificate” nel 2013, con delibera adottata a maggioranza.

Maggioranza o unanimità: come orientarsi nella pratica

Ciò a comprova della necessità di approvare ogni revisione, modifica o variazione in rettifica delle tabelle millesimali secondo le tassative regole che abbiamo esaminato e che sembrano ormai divenute di applicazione uniforme anche nella giurisprudenza.

Nei casi dubbi, quando non è chiara la distinzione tra tabelle legali e tabelle convenzionali e si introducono criteri, anche minimi, di deroga alla normativa di riparto proporzionale delle spese comuni, è preferibile ottenere l’approvazione della revisione tabellare all’unanimità onde evitare gli inconvenienti che ti abbiamo descritto.

Per ulteriori informazioni sugli argomenti trattati leggi anche:

• modifica tabelle millesimali: maggioranza;
• condominio: quando si fa la revisione delle tabelle millesimali;
• maggioranza per approvazione e modifica tabelle millesimali;
• modifica tabelle millesimali: ultime sentenze;
• revisione tabelle millesimali: ultime sentenze.