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Come uscire da un contratto di affitto?

24 Novembre 2020
Come uscire da un contratto di affitto?

Disdetta del contratto di locazione: quattro possibili ipotesi. L’eccezione del recesso senza preavviso. 

La durata minima del contratto di affitto è fissata dalla legge. Le parti non possono prevedere una durata inferiore. Così, la normativa sull’equo canone prevede due tipologie di contratti: quelli a canone concordato (della durata di 3 anni + 2 di rinnovo automatico) e quelli a canone libero (della durata di 4 anni + 4 di rinnovo automatico). Ma come uscire da un contratto di affitto? Ci sono quattro diversi modi per liberarsi dalla locazione e smettere di pagare il canone. Li elencheremo qui di seguito. 

Disdetta del contratto di affitto

Il primo modo per uscire da un contratto di affitto è anche il più semplice: si tratta di dare la disdetta sei mesi prima della scadenza del contratto, evitando così che l’affitto si rinnovi automaticamente. La scadenza è indicata nel contratto stesso.

La disdetta va inviata con raccomandata a.r. all’altra parte. 

È necessario che la raccomandata sia consegnata con almeno sei mesi di anticipo rispetto al rinnovo automatico. Conta quindi la data di ricevimento della lettera e non quella di spedizione. Pertanto, nel momento in cui si invia la lettera di disdetta, bisogna calcolare i normali tempi postali necessari alla consegna del plico. L’eventuale ritardo ricade sul mittente. 

Disdetta del contratto di affitto alla prima scadenza

Alla prima scadenza dell’affitto (ossia dopo i primi 4 anni nei contratti a canone libero o dopo i primi 3 in quelli a canone concordato), solo l’inquilino può recedere liberamente dal contratto purché, come detto, dia disdetta sei mesi prima del rinnovo automatico del contratto. 

Il locatore, invece, può farlo solo se ricorrono specifiche cause:

  • se il locatore intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  • se il conduttore ha la piena disponibilità giuridica (proprietà, uso, ecc.) e di fatto (l’immobile deve essere libero ed immediatamente utilizzabile) di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;
  • se l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  • se l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
  • se il conduttore, senza che si sia verificata alcuna successione nel contratto, non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • se il locatore ha intenzione di vendere a terzi l’immobile locato allorché non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

Dopo il primo rinnovo, invece, sia il locatore che l’inquilino possono recedere liberamente dal contratto di affitto, salvo sempre il preavviso di sei mesi.

Liberarsi dall’affitto per giusta causa

L’inquilino può uscire dall’affitto in qualsiasi momento se sussiste una giusta causa, anche se non menzionata all’interno del contratto. Per «giusta causa» si intende un fatto che risponda a tutti e tre i seguenti requisiti:

  • un fatto sopravvenuto e imprevedibile rispetto alla stipula del contratto (si pensi a un’invalidità permanente che non consenta di fare le scale a piedi in un immobile privo di ascensore);
  • un fatto non dipendente dalla volontà del conduttore (si pensi a un licenziamento per crisi aziendale con riferimento a un appartamento preso in affitto nel Comune ove si trova il datore di lavoro);
  • un fatto che renda oggettivamente impossibile la prosecuzione del contratto (si pensi a un appartamento notevolmente distante dalla nuova sede di lavoro).

La possibilità di liberarsi dall’affitto per giusta causa è concessa solo al conduttore e non anche al locatore.

Liberarsi dall’affitto per impossibilità sopravvenuta

In casi straordinari, è possibile liberarsi dall’affitto anche se non c’è una giusta causa. L’articolo 1463 del Codice civile prevede la possibilità di estinzione del contratto per sopravvenuta impossibilità della prestazione non imputabile alle parti. In questo caso, c’è l‘automatica risoluzione del contratto, con liberazione del debitore dall’obbligazione divenuta impossibile. Si pensi a un inquilino molto anziano che si ammali gravemente e che debba essere ricoverato prima in ospedale e, poi, presso una casa di cura. 

La risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione può essere invocata da entrambe le parti del rapporto. L’impossibilità sopravvenuta potrebbe essere ravvisata in motivi di salute ed economici del conduttore, con la precisazione che in caso di vertenza giudiziale sarà il giudice a decidere se sussistono gli estremi dell’applicabilità dell’articolo 1463 del Codice civile.

In caso di risoluzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta, mancando il godimento dei beni già locati non è più dovuto il corrispettivo che, se corrisposto, determina un ingiustificato arricchimento da parte del locatore. È comunque necessario che venga restituito l’immobile al locatore.



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