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Vendita di immobile abusivo: nullo il compromesso (contratto preliminare)

26 dicembre 2013


Vendita di immobile abusivo: nullo il compromesso (contratto preliminare)

> Diritto e Fisco Pubblicato il 26 dicembre 2013



Nel caso di irregolarità edilizie riguardanti l’immobile in vendita, non solo il rogito notarile definitivo, ma anche il contratto preliminare è nullo.

 

Se l’immobile è abusivo, il relativo “compromesso” (più propriamente detto “contratto preliminare”) è nullo. A questa soluzione è arrivata, di recente, la Cassazione con una innovativa sentenza [1] che spezza con le passate interpretazioni della stessa Corte.

Nel caso, dunque, di vendita di un immobile affetto da irregolarità edilizie non sanate o non sanabili, il precedente contratto preliminare è da considerare nullo. Ciò è ricavabile dall’interpretazione della legge in materia.

In verità, le norme [2] sembrano riferirsi solo alla nullità degli atti di vendita (quindi a quelli che comportano il trasferimento della proprietà) e non a quelli (come il contratto preliminare) che hanno solo effetti obbligatori. Tuttavia, nulla esclude la possibilità di una interpretazione estensiva.

In particolare, la legge stabilisce

– la nullità di carattere sostanziale degli atti di trasferimento di immobili non in regola con la normativa urbanistica

– la nullità di carattere formale per gli atti di trasferimento di immobili in regola, o per i quali è in corso la regolarizzazione, se tali circostanze non risultino dagli atti stessi.

L’assenza delle citate dichiarazioni o dei relativi documenti che non dipenda da mancanza della licenza o della concessione può essere sanata anche successivamente da una sola delle parti (il venditore o l’acquirente), con atto avente le stesse forme del precedente.

Oltre a tutto ciò si aggiunge anche la responsabilità per inadempimento del venditore e l’obbligo a risarcire eventuali danni.

Ebbene, secondo la Suprema Corte, è da ritenere nullo non solo l’atto di vendita definitivo, ma anche il compromesso che abbia ad oggetto un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico [3].

La provvigione al mediatore

Con un’altra sentenza, di questi stessi giorni, la Cassazione [4] sembra contraddire sé stessa e quanto appena detto con riferimento alla nullità del compromesso. Secondo i giudici, infatti, il mediatore ha diritto alla provvigione anche se il preliminare di compravendita riguarda un immobile che non ha la concessione edificatoria: fra le parti si è comunque costituito un vincolo giuridico e, in ogni caso, può ben intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi oppure essere prodotta la dichiarazione prevista dalla legge, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al primo settembre 1967.

note

[1] Cass. sent. n. 28194/13 del 17.12.2013. Cfr. anche Cass. sent. n. 16876/2013.

[2] Art. 40, legge n. 47/1985.

[3] E ciò a prescindere dal fatto che il contratto definitivo ha efficacia reale immediata mentre il preliminare semplicemente obbligatoria.

[4] Cass. sent. n. 28456/13 del 19.12.2013.

Autore immagine: 123rf.com

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