Diritto e Fisco | Articoli

Quanto tempo passa per sfrattare un inquilino che non paga?

25 Novembre 2020
Quanto tempo passa per sfrattare un inquilino che non paga?

Quanto tempo ci vuole per mandare via un inquilino moroso? La procedura di sfratto e l’esecuzione forzata.

L’annoso problema della giustizia italiana è costituito dai tempi. I nostri processi durano, in media, molto più di quelli dei colleghi europei. Anche laddove si riesca ad ottenere una sentenza favorevole, nel caso in cui la controparte non rispetti il comando del giudice c’è da attendere la fase di esecuzione forzata. Il più delle volte, in questa forbice temporale, il diritto del cittadino viene compromesso. 

Un tipico esempio è costituto dalla materia delle locazioni e degli sfratti: non capita di rado che l’appartamento resti abusivamente occupato dall’inquilino moroso o con contratto scaduto anche dopo l’ordinanza di sfratto, con conseguente perdita economica per il proprietario. Tenendo conto di tali ritardi, a volte, risulta più conveniente trovare un accordo con il conduttore, concedendogli magari uno sconto sugli arretrati o qualche mese di disponibilità dell’immobile a fronte dell’impegno, da parte di questi, di lasciare le chiavi a una scadenza certa. 

Sapere dunque quanto tempo passa per sfrattare un inquilino che non paga serve proprio per fare una valutazione preventiva di convenienza. Quanti mesi è necessario attendere, dall’inizio della procedura, prima di poter mandare via l’inquilino moroso? È vero, come si dice spesso in giro, che è necessario attendere anni? Cerchiamo di fare il punto della situazione partendo dalle fasi iniziali della procedura di sfratto.

Quando si può sfrattare un inquilino che non paga?

La legge consente al locatore di agire con lo sfratto non appena il ritardo nel pagamento del canone supera 20 giorni. Quindi, basta anche un solo canone non versato per poter sfrattare l’inquilino. Tuttavia, è diritto di quest’ultimo pagare in qualsiasi momento, prima dell’emissione dell’ordinanza di sfratto, per bloccare la procedura e imporre la prosecuzione del contratto. In particolare, l’inquilino può versare tutto l’arretrato quando riceve la citazione per convalida dello sfratto oppure può farlo anche dinanzi al giudice (in questo caso, dovrà aggiungere le spese di procedura sostenute dal locatore).

Quanto dura la procedura di sfratto?

La prima fase per mandare via l’inquilino moroso è costituita dalla procedura di sfratto. I tempi possono variare sensibilmente da tribunale a tribunale, a seconda del carico di lavoro del singolo ufficio giudiziario.

La legge prevede che a compiere il primo passo sia il locatore. Questi deve notificare al conduttore un atto, la cosiddetta citazione per convalida dello sfratto per morosità. In tale citazione, va indicata la data dell’udienza nella quale il giudice, accertata la morosità, ordinerà al conduttore di lasciare l’appartamento. 

Tra il giorno in cui l’inquilino riceve l’atto di citazione e l’udienza devono decorrere almeno 20 giorni. Considerati i tempi di notifica dell’atto giudiziario bisogna quindi considerare non meno di un mese per l’attività preliminare. 

Il giudice poi potrebbe far slittare la data dell’udienza di qualche giorno tenendo conto del suo calendario di lavoro.

Dopo circa 30-40 giorni dalla notifica dell’atto di citazione, le parti si incontrano davanti al giudice. In quella sede, l’inquilino può chiedere – solo per le locazioni a uso abitativo – un termine di 90 giorni per poter pagare il debito. È ciò che viene chiamato «termine di grazia». Anche se la legge subordina la concessione di tale beneficio alle comprovate esigenze economiche del conduttore, ormai tutti i tribunali lo concedono a semplice richiesta. Se ne vanno quindi altri 3 mesi, più qualche ulteriore settimana necessaria a far coincidere la successiva udienza con le disponibilità del giudice e del suo carico di lavoro. 

Se anche all’esito del termine di grazia il conduttore non paga l’arretrato e le spese giudiziali, alla seconda udienza, il giudice convalida lo sfratto, dichiara esecutiva l’ordinanza con l’obbligo di rilasciare l’immobile e chiude il processo. 

A questo punto, il padrone di casa deve attendere ancora qualche settimana prima che il suo avvocato chieda in cancelleria le copie autentiche dell’ordinanza di sfratto e le notifichi alla controparte. Dall’inizio della procedura sono già decorsi circa 4-5 mesi. 

Bisogna poi considerare l’eventualità che l’inquilino proponga un giudizio di opposizione allo sfratto.

A questo punto, bisogna sperare che l’inquilino voglia abbandonare l’immobile spontaneamente. Ma se così non dovesse essere e dopo qualche giorno dalla notifica della pronuncia l’appartamento dovesse essere ancora occupato, il padrone di casa – che non può certo farsi giustizia da sé, cambiando le chiavi della serratura – deve ricorrere nuovamente al proprio avvocato affinché avvii l’esecuzione forzata dello sfratto.

Quanto dura l’esecuzione forzata dello sfratto?

Se l’inquilino non lascia spontaneamente la casa, il locatore deve rivolgersi all’ufficiale giudiziario affinché lo mandi via con la forza. Questa fase, detta esecuzione forzata, viene introdotta dalla notifica di un avviso da parte dell’avvocato del locatore, il cosiddetto atto di precetto. Con questo atto si intima il conduttore ad adempiere entro massimo 10 giorni. 

Dopodiché, l’ufficiale giudiziario, prima che scadano 90 giorni dalla notifica del precetto, fa un primo accesso all’immobile per invitare il conduttore a lasciare l’appartamento “con le buone”. 

Se così non dovesse essere, ci sarà un secondo accesso cui potrebbe seguire anche un terzo. Di solito, alla terza volta, l’ufficiale giudiziario si fa accompagnare dalla forza pubblica ed eventualmente da un fabbro per forzare la serratura della casa e riconsegnare le chiavi al proprietario.

La fase dell’esecuzione forzata, dal precetto fino all’effettivo rilascio della casa, può richiedere anche dai 4 ai 6 mesi, a seconda del carico di lavoro del singolo ufficio giudiziario. 

Possiamo quindi dire che, complessivamente, il tempo per sfrattare l’inquilino che non paga varia dagli 8 ai 12 mesi.



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

2 Commenti

  1. Salve,
    E’ possibile sapere quante possibilità di morosità potrebbe avere l’inquilino prima di poterlo sfrattare? Ad esempio in un anno solare se è moroso 2 volte e si regolarizza… alla terza c’è lo sfratto per morosità?

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube