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Come recuperare canoni affitto non pagati?

25 Novembre 2020
Come recuperare canoni affitto non pagati?

Pignoramento dei beni del debitore: dall’ordinanza di sfratto e dal decreto ingiuntivo sino alla fase di esecuzione forzata. Cosa conviene fare?

In un precedente articolo, abbiamo visto quanto tempo passa per sfrattare un inquilino che non paga. Dopo aver riacquistato la disponibilità dell’immobile, però, c’è da affrontare un ulteriore scoglio: il recupero del credito insoluto. Di qui, il secondo problema: come recuperare i canoni di affitto non pagati? Cosa deve fare il locatore per ottenere i soldi che gli spettano a seguito della morosità? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

L’ordinanza di sfratto e il decreto ingiuntivo

Quando si ricorre al tribunale per chiedere lo sfratto dell’inquilino moroso, il giudice, oltre ad emettere l’ordinanza di sfratto, ingiunge al conduttore il pagamento dei canoni di locazione arretrati. Lo fa, a volte, nella stessa ordinanza di sfratto ed altre con un autonomo provvedimento emesso contestualmente. Questo provvedimento, tanto nell’ipotesi in cui sia contenuto nello sfratto quanto costituisca un documento autonomo, ha la natura di un decreto ingiuntivo. È cioè lo stesso tipo di atto giudiziale che si chiede quando un creditore deve recuperare delle somme da un’altra persona.

Il decreto ingiuntivo ha la caratteristica di costituire un titolo esecutivo contro il debitore, un atto cioè che consente al creditore di agire direttamente con il pignoramento dei beni.

Il primo passo da compiere per recuperare i canoni di affitto non pagati è dunque quello di notificare il decreto ingiuntivo al conduttore presso la sua residenza attuale. 

Qui ci si scontra con il primo problema. Molto spesso infatti la residenza del conduttore è ancora fissata presso la vecchia abitazione anche se questi non vi abita più. Con la conseguenza che l’ufficiale giudiziario, non trovando nessuno a cui consegnare l’atto, lo depositerà presso il Comune. La notifica ha comunque valore legale, ma è chiaro che questo intoppo potrebbe rallentare i tempi e, a volte, pregiudicare il buon esito del pignoramento.

L’avvio del pignoramento

Dopo la notifica dell’ordinanza di sfratto e del decreto ingiuntivo, il secondo passo per recuperare i canoni di affitto non pagati è quello di individuare i beni del debitore da sottoporre a pignoramento. Difatti, l’unico modo per ottenere i soldi dovuti per i canoni non versati è agire tramite l’ufficiale giudiziario attraverso appunto la cosiddetta «esecuzione forzata»: si tratta di apprendere i beni del debitore come l’arredo di casa, il quinto dello stipendio o della pensione, il conto corrente bancario o postale, eventuali (ma alquanto improbabili) immobili o quote di immobili. 

Qui risulta molto importante l’attività di ricerca dei beni del debitore. La ricerca può essere affidata a società private specializzate nelle indagini finanziarie oppure a un’apposita procedura giudiziale che si sostanzia nell’accesso a un registro in uso all’Agenzia delle Entrate – la cosiddetta Anagrafe tributaria – in cui sono elencati tutti i beni e i redditi (mobiliari, immobiliari, da lavoro, pensioni, conti correnti, ecc.) di cui è titolare il debitore. Per accedere all’Anagrafe tributaria è necessario agire per il tramite del proprio avvocato e fare un’istanza al presidente del tribunale.

Una volta che sia chiara la consistenza dei beni del debitore, bisogna decidere quale procedura di pignoramento intraprendere. Le scelte sono piuttosto limitate. Si potrà ad esempio optare per un:

  • pignoramento mobiliare, quello relativo ai beni mobili come gli arredi;
  • pignoramento immobiliare, quello relativo a terreni o abitazioni (anche possedute per una semplice quota). È un’ipotesi alquanto improbabile: difficilmente va in affitto chi è già proprietario di un immobile;
  • pignoramento di crediti detenuti da terzi (il cosiddetto «pignoramento presso terzi»), come il conto corrente, lo stipendio, la pensione.

Vantaggi e svantaggi del pignoramento

Ciascuna di queste procedure presenta dei vantaggi e degli svantaggi. Il pignoramento mobiliare è molto economica ma assai aleatoria. È infatti difficile trovare degli arredi in capo all’inquilino che non ha una propria abitazione. Potrebbe trattarsi degli stessi mobili da questi lasciati nell’appartamento in affitto. Ma la vendita è tutt’altro che scontata. Le aste infatti non sono pubblicizzate ed è difficile trovare chi vi partecipi.

Si potrebbe pignorare l’auto di proprietà ma anche qui non è facile trovare chi sia disposto a comprare un mezzo molte volte malconcio.

Il pignoramento del conto corrente sconta il rischio che sullo stesso non vi sia il credito sufficiente, cosa che si può sapere solo dopo che sia stata intrapresa la procedura. In più, se il conto corrente serve d’appoggio allo stipendio o alla pensione il pignoramento è assai limitato. In tal caso, infatti, il pignoramento della provvista è possibile solo per la parte che eccede il triplo dell’assegno sociale (da 1470 euro a salire) e, per i successivi accrediti, solo nei limiti di un quinto.

Il pignoramento della pensione e dello stipendio, direttamente in capo all’ente di previdenza o al datore di lavoro, può avvenire nel limite massimo del 20% al mese.

Come recuperare i crediti dall’inquilino moroso

In sintesi, l’unico modo per recuperare i crediti dall’inquilino moroso è l’avvio di una delle procedure di pignoramento che, come abbiamo visto, sono piuttosto aleatorie, ancor di più se si ha a che fare con un soggetto insolvente o nullatenente.

In alcuni casi, è perciò consigliabile avviare un tavolo di trattativa e concordare un saldo e stralcio o un pagamento rateale, tenendo conto delle effettive probabilità di recupero giudiziale del credito. Il che significa accordare qualche beneficio al debitore in modo che possa rientrare nel debito tenendo conto delle sue effettive possibilità economiche.

La ricerca dei beni del debitore e il conseguente pignoramento infatti sono procedure lunghe e costose, i cui oneri ricadono sul creditore.  



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