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Canone di affitto troppo basso: i rischi col fisco

25 Novembre 2020
Canone di affitto troppo basso: i rischi col fisco

Accertamento fiscale nei confronti del locatore se il canone di locazione è molto più basso della media praticata nello stesso quartiere. 

L’affitto in nero è un’evasione fiscale. Chi infatti non registra il contratto di locazione, nascondendo all’ufficio delle imposte i proventi percepiti dal conduttore, evade sia l’imposta di registro (imposta da versare all’atto stesso della registrazione), sia l’imposta sui redditi applicata ai vari canoni mensili. 

L’evasione si configura però anche nell’ipotesi in cui il contratto indichi un canone inferiore rispetto a quello effettivamente corrisposto. In tal caso, la maggiorazione in nero costituisce un illecito provento per il quale l’ufficio delle imposte può avviare un accertamento nei confronti del locatore. 

Ma come fa l’Agenzia delle Entrate a sapere che le parti si sono messe d’accordo per sottrarre alla tassazione una parte dell’affitto? Quando il canone di affitto è troppo basso è possibile che scatti una presunzione di evasione. Ci devono però essere degli indizi chiari e concordanti. A spiegare i rischi col Fisco con un canone di affitto troppo basso è una recente ordinanza della Cassazione [1]. La pronuncia costituisce per noi la scusa per affrontare l’intero argomento con una spiegazione pratica e schematica. Ma procediamo con ordine. 

Canone di affitto troppo basso: chi rischia?

Partiamo dal primo problema: chi è che rischia se il canone di affitto è troppo basso? Di per sé, un canone più basso di quello mediamente praticato nel quartiere non costituisce un illecito. Ben potrebbe, infatti, essere che le parti si siano accordate effettivamente in tal modo. 

Ma se l’importo del canone dichiarato all’atto della registrazione dovesse nasconderne uno più sostanzioso, sottratto al Fisco, allora si sarebbe in presenza di un’evasione fiscale. Tale evasione ricade unicamente sul locatore. In altri termini, l’Agenzia delle Entrate potrebbe richiedere le sanzioni e le imposte non versate solo al padrone di casa e non all’inquilino. Quest’ultimo, quindi, non rischia nulla.

Le conseguenze di un contratto di affitto parzialmente in nero non sono però solo di natura tributaria. Anche il diritto civile prevede delle conseguenze: conseguenze consistenti nella nullità del patto di maggiorazione del canone. Ciò implica che l’inquilino potrà disattendere l’accordo sottobanco stretto con il locatore e limitarsi a versare solo il canone effettivamente risultante dal contratto di locazione. Il parziale inadempimento non implicherà per lui alcuna conseguenza patrimoniale, né tantomeno la possibilità di essere sfrattato.

Canone di affitto troppo basso: come fa il Fisco a capire che è un’evasione fiscale?

Vediamo ora come l’Agenzia delle Entrate riesce a scoprire un affitto in nero. In un precedente articolo dal titolo “Come fa il fisco a scoprire un affitto in nero” abbiamo visto come la semplice dichiarazione verbale dell’inquilino non sia sufficiente per confermare l’accertamento fiscale. La stessa dovrebbe essere supportata da elementi documentali come, ad esempio, la quietanza di pagamento sottoscritta dal locatore o la documentazione bancaria da cui si evincono i vari bonifici mensili.

Ciò nonostante la denuncia dell’inquilino alla Guardia di Finanza può giustificare l’avvio di un’indagine tributaria nei confronti del locatore. 

Con la pronuncia in commento, la Cassazione ha ritenuto che il Fisco può contestare ricavi in nero all’impresa immobiliare se, all’interno di uno stesso stabile, un altro appartamento è affittato a un canone maggiore. Naturalmente, deve essere una differenza rilevante e non minima. Tale differenza può costituire una “presunzione” – ossia uno degli indizi – sulla base della quale avviare un accertamento fiscale nei confronti del (solo) locatore.

Spetterà allora al contribuente fornire una giustificazione che possa costituire la prova contraria alla presunzione adottata dall’ufficio delle imposte. Giustificazione che potrebbe, ad esempio, essere costituita dalle condizioni economiche dell’inquilino, dalle rifiniture degli appartamenti, dall’assenza di mobilia, dai rapporti di parentela tra le parti e così via. Ma una sola di queste motivazioni, di per sé, potrebbe essere ritenuta insufficiente. 

Insomma, la sintesi della pronuncia della Cassazione è la seguente: un affitto molto più basso rispetto alla media praticata dal settore nella stessa zona urbana può costituire, da solo, un sufficiente indizio per avviare un’indagine fiscale nei confronti del locatore. Spetterà a quest’ultimo fornire validi elementi contrari volti a giustificare la differenza di canone.


note

[1] Cass. sent. n. 26636/20 del 24.11.2020.

Autore immagine: depositphotos.com


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