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Quando c’è conflitto di interessi in assemblea di condominio

25 Novembre 2020
Quando c’è conflitto di interessi in assemblea di condominio

Invalidità della delibera assunta con il voto decisivo del condomino in conflitto di interesse: le regole.

La legge vieta la votazione, in assemblea di condominio, di coloro che si trovano in conflitto di interessi con il punto all’ordine del giorno. Ma l’annullamento della delibera non è automatico. È necessario infatti che il voto del condomino in conflitto sia stato essenziale ai fini dell’approvazione della delibera stessa e, in secondo luogo, che il conflitto possa determinare un danno concreto per il condominio.

A fare il punto della situazione del conflitto di interessi in condominio è stata, più volte, la giurisprudenza e, da ultimo, la Cassazione [1]. Cerchiamo di fare il punto della situazione e di vedere quando c’è conflitto di interessi in condominio.

Cosa si intende per conflitto di interessi?

Si ha conflitto di interessi quando un singolo condomino ha un interesse proprio in conflitto, effettivo o anche solo potenziale, con quelli del condominio. Devono quindi sussistere due interessi antagonisti. In forza del conflitto di interesse, il voto del condomino – espresso per un puro vantaggio personale – deve essere in contrasto con l’interesse condominiale.

Ad esempio, si ha conflitto di interesse nel caso in cui un condomino che sia un’impresa edile voti in una delibera avente ad oggetto il rifacimento del tetto e l’affidamento di questi lavori di straordinaria amministrazione alla propria impresa.

Il condomino che si trova in conflitto di interessi dovrebbe, pertanto, astenersi o venire escluso dal diritto di voto su quel determinato punto.

È in ogni caso l’assemblea che deve valutare in concreto, caso per caso, se l’interesse comune risulta compromesso dall’interesse egoistico del singolo.

Cosa succede se uno dei condomini è in conflitto di interessi?

Se uno dei condomini che ha espresso il proprio voto in assemblea è in conflitto di interessi, gli altri hanno 30 giorni di tempo per ricorrere al giudice e chiedere l’annullamento della delibera e di tutte le decisioni conseguenti a tale statuizione. Tuttavia, come si vedrà a breve, affinché si possa adire il giudice è necessario che il conflitto di interessi presenti alcune caratteristiche.

Quando c’è conflitto di interessi?

Come abbiamo appena detto, non sempre il conflitto di interessi consente di impugnare la delibera condominiale. Affinché ciò sia possibile è necessario che:

  • il voto del condomino in conflitto sia stato determinante per l’assunzione della delibera; ciò succede quando, senza il suo voto, l’esito della votazione sarebbe stato diverso. Se, al contrario, con o senza il voto, la questione sarebbe ugualmente stata approvata dagli altri condomini, non è possibile chiedere l’annullamento della delibera;
  • il condomino aveva un effettivo interesse personale;
  • il condominio ha subito o può potenzialmente subire un danno.

L’esistenza di un interesse personale

La delibera assunta con il voto dei condomini in conflitto di interesse non è sempre invalida in quanto è necessario provare che con tali voti si siano voluti perseguire interessi personali incompatibili con l’interesse collettivo alla buona gestione dell’amministrazione.  

Il danno per il condominio

Per chiedere l’annullamento della delibera assembleare è necessario dimostrare al giudice la dannosità della delibera stessa in quanto diretta al «soddisfacimento di interessi extracondominiali, ovvero di esigenze lesive dell’interesse condominiale all’utilizzazione, al godimento ed alla gestione delle parti comuni dell’edificio». 

Il danno che renderebbe la delibera invalida e, come tale, impugnabile, sussiste soltanto se risulti dimostrata, una sicura divergenza tra l’interesse istituzionale del condominio e le specifiche ragioni personali di cui sono portatori i condomini in conflitto che non si sono astenuti dal voto.

Calcolo delle maggioranze

Un problema che ha suscitato contrastanti opinioni in giurisprudenza è il calcolo delle maggioranze ai fini dell’approvazione della delibera condominiale: vanno considerati anche i condomini aventi un interesse in conflitto con quello del condominio? In pratica, è controverso se i condomini in potenziale conflitto di interessi debbano essere ricompresi o meno nel conteggio collettivo, a prescindere dal fatto che si astengano o meno dal voto. 

Sul punto, la Cassazione offre la seguente soluzione. A norma del Codice civile «le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti ed al valore dell’intero edificio, sia ai fini del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio i quali possono (non devono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto». 

Questo significa che vanno compresi anche i millesimi dei condomini potenzialmente in conflitto con l’interesse collettivo.


note

[1] Cass. sent. n. 25680/2020

Autore immagine: depositphotos.com


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