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Acquisto nuova caldaia: chi si è distaccato deve pagare?

26 Novembre 2020
Acquisto nuova caldaia: chi si è distaccato deve pagare?

Il costo per la sostituzione della caldaia condominiale compete anche al condomino che si è dotato di un impianto di riscaldamento autonomo?

Chi si distacca dall’impianto di riscaldamento centralizzato resta comunque obbligato a partecipare alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto comune in base ai propri millesimi. Questo perché egli resta pur sempre proprietario pro quota della caldaia, sicché un giorno potrebbe anche decidere di riallacciarsi al sistema centralizzato. 

Ma cosa succede se il condominio decide di sostituire la vecchia macchina con una più performante e di ultima generazione? Chi si è distaccato deve pagare l’acquisto della nuova caldaia? La questione è stata posta all’attenzione del tribunale di Roma che, con una recente pronuncia [1], ha fornito un valido e semplice chiarimento. 

Secondo i giudici della capitale, l’intervenuto distacco del condòmino dalla centrale termica condominiale non lo esime dal pagamento delle spese per la sua sostituzione, rimanendo comproprietario dell’impianto. Cerchiamo di approfondire meglio questo aspetto.

È diritto di ogni condomino distaccarsi dall’impianto centralizzato

Innanzitutto, il giudice ha ricordato come sia pacifico il diritto di ogni condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato, sempre che tale distacco non determini un notevole squilibrio di funzionamento dell’impianto e/o un aggravio di spesa per gli altri condomini. Lo stabilisce espressamente l’articolo 1118 del Codice civile.

Quali spese sostiene chi si distacca dall’impianto centralizzato?

Se il distacco può essere eseguito senza che vi sia pregiudizio per gli altri condomini, il soggetto che si munisce di un impianto autonomo di riscaldamento resta comunque obbligato a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, le spese di conservazione dell’impianto devono essere distinte da quelle dovute per l’uso (dovendosi ritenere che le prime sono dovute anche se l’impianto non è utilizzato). Questo perché il condòmino distaccatosi non perde la comproprietà dell’impianto ma si limita a non usufruire più del servizio.

Oltre a ciò, egli deve pagare le spese per i cosiddetti consumi involontari rilevati lungo la rete di distribuzione: la quota è pari al 25% stimato dal consulente tecnico d’ufficio da suddividere fra tutti i condomini sulla base delle tabelle millesimali.  

Di tanto abbiamo già parlato nell’articolo Riscaldamento autonomo: cosa paga chi si distacca.

Quali vantaggi per chi si distacca dal riscaldamento centralizzato?

Chi si distacca dall’impianto di riscaldamento centralizzato non deve però pagare le spese di esercizio, da quelle relative al consumo del combustibile e alla manutenzione ordinaria svolta dalla ditta incaricata. 

Sostituzione caldaia: chi si è distaccato deve pagare?

Oltre alle già accennate spese di manutenzione straordinaria e alle spese di adeguamento, il condomino distaccato dall’impianto centralizzato deve sostenere anche le spese di sostituzione dell’impianto stesso. Quindi, se il condominio delibera di comprare una nuova caldaia, il relativo costo ricade su tutti i condomini, sia su quelli che hanno l’impianto autonomo che su quelli che sono rimasti vincolati al centralizzato.

Se il condomino distaccato non dovesse pagare, il condominio potrà agire contro di lui in giudizio. Lì il condominio deve solo dimostrare (mediante la produzione di adeguata documentazione) che, per garantire il funzionamento della caldaia e il rispetto della normativa, è stato necessario provvedere alla sostituzione della centrale termica. Se tale prova viene fornita adeguatamente, anche per il condomino distaccatosi sussiste l’obbligo di pagamento.

La sostituzione della caldaia (altrimenti conosciuta come bruciatore) divenuta inservibile rientra fra gli atti di straordinaria amministrazione; l’intervento, infatti, è diretto a ripristinare la funzionalità dell’impianto senza alcuna modifica sostanziale e funzionale, e può essere pertanto deliberato con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000. Se invece la sostituzione avviene con altro bruciatore, per es. a metano anziché a gasolio, si configura un’innovazione ai sensi del primo comma dell’art. 1120 Codice civile, introducibile in quanto tale con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 667/1.000. La spesa per la sostituzione della caldaia dev’essere ripartita fra i condomini (anche quelli che si siano staccati dall’impianto, poiché ciò non fa venir meno la loro comproprietà sullo stesso) in proporzione ai millesimi di proprietà salvo diverso accordo [2]. Un criterio alternativo potrebbe essere quello di applicare i millesimi del riscaldamento. Sono invece esonerati dal contribuire alla spesa i proprietari di locali mai allacciati all’impianto.

Si può rinunciare alla proprietà della caldaia comune?

Il dover partecipare alla spesa di sostituzione della caldaia deriva dal fatto che anche chi si distacca resta comproprietario dell’impianto termico, né può decidere di rinunciare a tale proprietà precludendosi la possibilità di un futuro riallaccio. Solo l’unanimità dei consensi degli altri condomini potrebbe esonerarlo dal partecipare a tali spese.

Chi non paga la sostituzione della caldaia?

Il tribunale di Roma ha poi chiarito che non devono partecipare alla spesa di sostituzione della caldaia solo i condòmini mai stati allacciati alla centrale termica in quanto non comproprietari del bene. La loro posizione è completamente diversa da quella dei condòmini distaccatisi successivamente che, invece, come abbiamo detto, sono obbligati a versare il proprio contributo per effetto della comproprietà. 

Inoltre, se in seguito ad un intervento di sostituzione della caldaia centralizzata, il mancato allaccio di un condomino non dipende dalla volontà unilaterale dello stesso di rinuncia o distacco, ma appare quale conseguenza dell’impossibilità tecnica di fruizione del nuovo impianto condominiale a vantaggio di un’unità immobiliare, (restando impedito anche un eventuale futuro riallaccio), deve ritenersi che tale condomino non sia più titolare di alcun diritto di comproprietà sull’impianto, e non debba perciò nemmeno più partecipare ad alcuna spesa ad esso relativa, essendo nulla la delibera assembleare che addebiti le spese di riscaldamento ai condòmini proprietari di locali cui non sia comune l’impianto centralizzato, né siano serviti da esso. 


note

[1] Trib. Roma sent. n. 15230/20 del 3.11.2020. 

[2] Corte di Cassazione 27/1/2004, n. 1420

Autore immagine: depositphotos.com


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