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Riscaldamento autonomo e centralizzato: ultime sentenze

26 Novembre 2020
Riscaldamento autonomo e centralizzato: ultime sentenze

Condominio: diritto al distacco dall’impianto comune e partecipazione alle spese condominiali. 

Distacco dal riscaldamento e delibera condominiale

Il condomino regolarmente distaccato dall’impianto centralizzato di riscaldamento ha interesse ad impugnare la delibera assembleare che gli accolla le spese di erogazione del servizio di riscaldamento

Sussiste interesse del condomino ad impugnare una delibera dell’assemblea, deducendo l’assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese, per aver posto a carico del condomino distaccatosi dall’impianto di riscaldamento centralizzato l’obbligo di contribuzione alle spese per il relativo uso in aggiunta a quelle dovute per la sua conservazione, in assenza di valida convenzione derogatoria, derivando dalla detta deliberazione un apprezzabile pregiudizio personale, in termini di mutamento della sua posizione patrimoniale.

Cassazione civile sez. VI, 23/09/2020, n.19991

Il condomino può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dell’impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione da parte degli altri condomini, se prova che, dalla sua rinunzia e dal distacco, non derivano né un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico dell’intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizio.

Soddisfatta tale condizione, egli è obbligato a pagare soltanto le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale, mentre è esonerato dall’obbligo del pagamento delle spese per il suo uso: di conseguenza, la delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco, è affetta da nullità, e non da annullabilità, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune.

Tribunale Torino sez. III, 20/04/2009

Impianto centralizzato: l’impossibilità di allaccio di un condomino alla caldaia lo esime dal partecipare alle relative spese

Se, in seguito a un intervento di sostituzione della caldaia dell’impianto termico centralizzato, il mancato allaccio di un singolo condomino non si intenda quale volontà unilaterale dello stesso di rinuncia o distacco, ma appaia quale conseguenza della impossibilità tecnica di fruizione del nuovo impianto condominiale a vantaggio di una unità immobiliare, restando impedito altresì un eventuale futuro riallaccio, deve ritenersi che tale condomino non sia più titolare di alcun diritto di comproprietà sull’impianto, e non debba perciò nemmeno più partecipare ad alcuna spesa a esso relativa, essendo nulla la delibera assembleare che addebiti le spese di riscaldamento ai condomini proprietari di locali cui non sia comune l’impianto centralizzato, né siano serviti da esso.

Cassazione civile sez. II, 31/08/2020, n.18131

Il condomino autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato deve pagare le sole spese di conservazione

In tema di condominio negli edifici, il condomino autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione di quest’ultimo – quali, ad esempio, quelle di sostituzione della caldaia – perché l’impianto centralizzato è comunque un accessorio di proprietà comune, al quale egli potrà, in caso di ripensamento, riallacciare la propria unità immobiliare; qualora tuttavia, in seguito ad un intervento di sostituzione della caldaia, il mancato allaccio non sia espressione della volontà unilaterale di rinuncia o distacco, ma una conseguenza dell’impossibilità tecnica di fruire del nuovo impianto, che non consente neppure un futuro collegamento, egli non può essere più considerato titolare di alcun diritto di comproprietà su tale impianto e perciò non deve più partecipare ad alcuna spesa ad esso relativa.

Cassazione civile sez. II, 31/08/2020, n.18131

Nulla la delibera assembleare che addebita le spese di riscaldamento ai condomini cui non sia comune l’impianto centralizzato, né siano serviti da esso

In generale, il condomino rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale (ad esempio, proprio quelle per la sostituzione della caldaia), anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune.

Se, tuttavia, in seguito ad un intervento di sostituzione della caldaia dell’impianto termico centralizzato, il mancato allaccio di un singolo condomino non si intenda quale volontà unilaterale dello stesso di rinuncia o distacco, ma appaia quale conseguenza della impossibilità tecnica di fruizione del nuovo impianto condominiale a vantaggio di una unità immobiliare, restando impedito altresì un eventuale futuro riallaccio, deve ritenersi che tale condomino non sia più titolare di alcun diritto di comproprietà sull’impianto, e non debba perciò nemmeno più partecipare ad alcuna spesa ad esso relativa, essendo nulla la delibera assembleare che addebiti le spese di riscaldamento ai condomini proprietari di locali cui non sia comune l’impianto centralizzato, né siano serviti da esso.

Cassazione civile sez. II, 31/08/2020, n.18131

Il condomino che opera il distacco dall’impianto centralizzato è tenuto a pagare le spese di conservazione dell’impianto stesso

Devono rimanere a carico del condomino che abbia richiesto il distacco dall’impianto termico centralizzato le spese di manutenzione ordinaria e le spese di conduzione dell’impianto. Infatti, l’art. 1118 c.c. consente di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato, ma il condomino resta comunque comproprietario del bene e in ogni caso potrebbe sempre decidere di riallacciarsi all’impianto centrale. Si deve ritenere che nel concetto di “conservazione” richiamato dall’art. 1118 c.c. debbano farsi rientrare anche gli interventi manutentrici finalizzati a far rimanere l’impianto nelle condizioni di poter essere utilizzato.

In sostanza è corretto ritenere che il condomino che decida di distaccarsi sia obbligato a contribuire anche alla conservazione dell’impianto, perché la decisione di distaccarsi dall’impianto che lo serve e che è destinato all’utilizzo di tutti, dipende da una sua libera scelta che non può andare a gravare sugli altri condomini: il mancato contributo inciderebbe sulla posizione degli altri condòmini che dovrebbero in quota parte accollarsi tali oneri.

Tribunale Roma sez. V, 10/06/2020, n.8386

La clausola del regolamento condominiale che vieti al condomino il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento è nulla

Il regolamento di condominio, anche se contrattuale, non può derogare alle disposizioni richiamate dall’articolo 1138, comma 4, del Cc e non può menomare i diritti che ai condomini derivino dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. Deriva da quanto precede, pertanto, che la clausola del regolamento condominiale, come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti in radice al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, è nulla, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, se il distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento.

Le condizioni per il distacco dall’impianto centralizzato, vanno – in particolare – ravvisate nell’assenza di pregiudizio al funzionamento dell’impianto e comportano il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell’articolo 1123, comma 2, del codice civile, dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato. In tal caso il condomino che opera il distacco è tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell’impianto stesso.

Cassazione civile sez. II, 21/05/2020, n.9387

Il condomino che opera il distacco dall’impianto centralizzato è tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell’impianto stesso

Le condizioni per il distacco dall’impianto centralizzato vanno ravvisate, secondo l’orientamento consolidato, nell’assenza di pregiudizio al funzionamento dell’impianto e comportano il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell’art. 1123 c.c., comma 2, dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato; in tal caso, il condomino che opera il distacco è tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell’impianto stesso.

Cassazione civile sez. II, 21/05/2020, n.9387

Distacco del condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato e delibera condominiale sulle spese

Il condomino che si distacca definitivamente dall’impianto centralizzato di riscaldamento condominiale non deve concorrere al pagamento degli oneri afferenti all’impianto medesimo, ma, mancando una disciplina specifica del regolamento condominiale dedicata alla distribuzione delle spese in questione nella ipotesi di distacco, le spese medesime devono essere deliberate dall’assemblea ex lege, ossia secondo la disciplina codicistica di cui all’art. 1118, comma 1, c.c.

Tribunale Chieti, 01/04/2020, n.236

Il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato al distacco

In tema di condominio, il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall’obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale.

Pertanto, è legittima la delibera condominiale che pone a carico anche dei condomini che si siano distaccati dall’impianto di riscaldamento le spese occorrenti per la sostituzione della caldaia, posto che l’impianto centralizzato costituisce un accessorio di proprietà comune, al quale i predetti potranno comunque riallacciare la propria unità immobiliare.

Tribunale Roma sez. V, 03/03/2020, n.4652

Ciascun condomino è titolare di un diritto al distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato

Anche prima della novella di cui alla Legge n. 220 del 2012 (Riforma Condominiale) e, in particolare, della avvenuta modifica dell’art. 1118 cod.civ., il condomino poteva legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto comune, pur restando tenuto a concorrere alle spese di conservazione e a quelle di gestione, qualora dimostrasse che dal distacco non sarebbero derivati squilibri termici e aggravi di spesa per gli altri utenti.

Tribunale Massa, 21/01/2020, n.41



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7 Commenti

  1. Buongiorno. Ma è possibile staccarsi dall’impianto comune e installare un riscaldamento autonomo per il proprio appartamento? In questo caso, come funzionano le spese di gestione e il funzionamento dell’impianto centralizzato rimasto in funzione per gli altri condomini?

    1. Partiamo dalla prima questione: è certamente sempre possibile decidere di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, se il condomino preferisce dotarsi di un impianto autonomo. A dirlo è la legge, che afferma pacificamente che ogni condomino può rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato, distaccando la propria unità immobiliare dall’impianto comune; inoltre, per farlo non è necessario chiedere l’autorizzazione dell’assemblea o dell’amministratore. Tuttavia, prima di staccarsi dal riscaldamento centralizzato occorre verificare che l’operazione non comporti un notevole squilibrio di funzionamento dell’impianto e non comporti un aggravio di spesa per gli altri condomini. In altri termini, se la decisione di un singolo condomino di ricorrere ad un impianto autonomo può comportare una delle due situazioni, il condominio può legittimamente impedire il distacco. In ogni caso, il regolamento condominiale può imporre ai singoli condomini di corrispondere una quota minima relativamente alle spese di gestione dell’impianto centralizzato: il che potrebbe sembrare assurdo, se si considera che di quell’impianto non si partecipa più all’utilizzo. In realtà, il condomino resta sicuramente esonerato dalle spese relative al consumo di calore tramite l’impianto centralizzato, ma se opta per un impianto di riscaldamento autonomo deve continuare a versare le spese di conservazione dell’impianto condominiale e quelle relative ai consumi dovuti alla dispersione di calore: questo perché l’installazione dell’impianto non fa venire meno la quota di comproprietà in capo al singolo condomino sull’impianto centralizzato e ne deriva che per le spese di manutenzione straordinaria, per rimuovere problemi strutturali e gravi dell’impianto, restano comunque a carico del condomino distaccato. A queste spese possono aggiungersi anche quelle relative alle eventuali riparazioni per i danni o i disservizi che l’impianto centralizzato abbia a subire in seguito alle operazioni del distacco: quindi, se dopo i lavori, si verifica uno squilibrio termico, il condomino deve comunque partecipare alle spese di conservazione e messa a norma.

  2. Mi sono staccato dall’impianto di riscaldamento centralizzato ed ora ho un impianto autonomo. Quando sono arrivate le spese condominiali, però, mi sono sembrate un po’ troppo alte. In partica, mi sono state addebitate le spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto condominiale, quelle per la sua conservazione, e persino quelle relative alla dispersione involontaria del calore. Mi sono lamentato dall’amministratore, ma lui mi ha detto che devo sostenere queste spese. Ma è davvero così? Aspetto vostri chiarimenti, grazie

    1. La soluzione è in una sentenza del Tribunale di Roma secondo cui chi si è staccato dall’impianto di riscaldamento centralizzato e si è dotato di impianto autonomo resta obbligato a pagare pro-quota (ossia secondo millesimi) non solo le spese di conservazione dell’impianto, ma anche i relativi consumi involontari rilevati lungo la rete di distribuzione. Quindi, pur avendo montato un impianto autonomo, siamo obbligati a pagare sia la manutenzione di quello centralizzato, sia le spese di consumo per la dispersione di calore dai tubi.

  3. I costi del riscaldamento condominiale sono davvero aumentati di tanto e vista la situazione di emergenza sanitaria e gli incassi economici ridotti io vorrei cercare di risparmiare su queste spese. Poi, sembra che l’amministratore voglia fare il furbetto con me. Quindi, ho pensato di distaccarmi dal riscaldamento centralizzato. Posso farlo?

    1. A meno che non lo vieti un regolamento contrattuale (ossia votato all’unanimità o approvato da tutti i condomini in sede di acquisto di ogni singolo appartamento), il condomino può dotarsi di un impianto di riscaldamento autonomo, rendendosi indipendente da quello condominiale, anche senza autorizzazione dell’assemblea. Egli può cioè distaccare le diramazioni della propria unità immobiliare dall’impianto comune.  Tuttavia, affinché ciò possa avvenire liberamente, il condomino deve provare che da tale distacco non derivano: notevoli squilibri di funzionamento; oppure aggravi di spesa per gli altri condomini. Basta che sussista una di queste due ipotesi per escludere il diritto al distacco del singolo condomino. Dall’altro verso, devono sussistere entrambi i presupposti affinché il distacco sia legittimo. Dunque, il diritto a dotarsi di un impianto autonomo non è assoluto e generale, ma subordinato sempre all’assenza di pregiudizio per gli altri condomini e il condominio stesso. Anche in presenza di tali ostacoli è possibile tuttavia il distacco dall’impianto comune se c’è il voto favorevole di tutti i condomini (unanimità). Per evitare discussioni è opportuno, dopo aver accertato l’esistenza delle condizioni che rendono possibile il distacco, che questo venga eseguito da un perito alla presenza dell’amministratore, e che dell’operazione venga redatto un verbale firmato dai presenti, da conservare agli atti del condominio. Lo ha detto anche la Cassazione: il condomino che decide di staccarsi dall’impianto deve farsi predisporre da un termotecnico abilitato una perizia, al fine di provare che non vi saranno squilibri o aggravi di costi. Non rientrano fra gli squilibri termici idonei a impedire il distacco le riduzioni di temperatura assimilabili a quelle che potrebbero verificarsi nelle unità immobiliari prossime all’appartamento distaccato a causa del non uso dell’impianto da parte del proprietario. Se non sussiste nessuno dei predetti ostacoli, l’assemblea di condominio non può vietare al singolo condomino di dotarsi di un impianto autonomo. Se dovesse farlo, la delibera sarebbe nulla.

    2. Nonostante il distacco, il rinunciante è comunque tenuto a contribuire alle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma, a meno che non venga esonerato da tutti gli altri condomini (l’esonero deve quindi essere votato all’unanimità). Non è invece tenuto a contribuire alla spesa richiesta dal funzionamento dell’impianto: ad esempio, quella per i consumi e, quindi, per l’acquisto del combustibile. L’obbligo di contribuire alle spese straordinarie dell’impianto centralizzato e a quelle per la sua sostituzione, nonostante il distacco, deriva dal fatto che il condomino con l’impianto autonomo resta comunque pur sempre proprietario pro quota dell’impianto comune e ad esso potrebbe decidere di riallacciarsi anche in futuro. Non gli è consentito, per non pagare neanche tali spese, di rinunciare a tale quota millesimale dell’impianto comune a meno che – come anticipato sopra – non vi sia il consenso unanime di tutto il condominio. Tuttavia, i condomini che non sono allacciati all’impianto centralizzato per conformazione strutturale dell’edificio (cioè manca la diramazione che potrebbe condurre loro il calore), fin dall’origine o per successivi adeguamenti (come ad esempio cantine e box, essendo locali dove per legge non deve esserci impianto di riscaldamento) non hanno diritti sull’impianto stesso e sono esonerati dal sostenerne le spese.

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