Come sfrattare un inquilino senza contratto?

Affitto in nero: la procedura e i tempi necessari a mandare via l’inquilino che non paga ma che non ha mai firmato la locazione. 

Un nostro lettore ci chiede: «Come si fa a sfrattare un inquilino senza contratto?». Il suo caso è quello di molti altri italiani. Alcuni anni addietro, ha dato in affitto un appartamento a un inquilino con il quale ha convenuto, a voce, un canone mensile, senza la firma di alcun contratto di locazione né tantomeno la sua registrazione. Ora che il conduttore sarebbe venuto meno agli impegni assunti e non starebbe pagando le mensilità convenute, il padrone di casa vorrebbe sfrattarlo. 

Evidentemente, il fatto che l’affitto sia in nero costituisce un ostacolo perché presupporrebbe un atto di autodenuncia innanzi al giudice. Di qui appunto il timore che vi possano essere delle ripercussioni di carattere amministrativo nell’avvio di un’azione legale. 

Non perché l’affitto non sia stato dichiarato all’Agenzia delle Entrate il locatore deve rinunciare per sempre al proprio immobile; tuttavia, la procedura per il recupero del possesso è più lunga e tortuosa. Cerchiamo allora di capire come sfrattare un inquilino senza contratto.

Come mandare via l’inquilino senza contratto?

La legge prevede che il contratto di locazione debba essere necessariamente scritto e registrato all’Agenzia delle Entrate. In assenza di tali requisiti, la locazione è completamente nulla. 

Una delle tante conseguenze di una locazione verbale o comunque non registrata è data dall’impossibilità, per il locatore, di attivare la normale procedura di sfratto esecutivo, che è certamente più breve e snella rispetto a un’ordinaria causa, riducendosi ad uno o al massimo due udienze.

Dunque, chi conclude un affitto in nero può sì ricorrere al giudice per farsi restituire il possesso dell’immobile ma non può attivare il più rapido iter dello sfratto. Cosa gli rimane da fare?

Secondo la giurisprudenza, è possibile attivare la cosiddetta azione di occupazione senza titolo. Si verifica l’occupazione senza titolo quando:

• una terza persona occupa un immobile altrui senza averne mai avuto il diritto (si pensi ad esempio a un abusivo che, rompendo la serratura, entra nella casa altrui e la abiti senza alcuna autorizzazione);
• una terza persona ha ottenuto l’immobile in forza di un contratto (appunto un “titolo”) stipulato con il proprietario ma questo contratto è venuto meno, come nel caso di una locazione scaduta o di morosità per un affitto. 

In termini pratici, il locatore che voglia sfrattare l’inquilino senza contratto deve rivolgersi al proprio avvocato affinché avvii una causa ordinaria, sicuramente molto più lunga di un comune giudizio di sfratto. In gergo tecnico, questa causa viene detta “restitutoria” e deve seguire la procedura che si applica a tutti i giudizi in materia di locazione [1]. 

Nel corso di tale processo, non è richiesto al locatore dimostrare la proprietà del bene (cosa che sarebbe necessario se l’abusivo rivendicasse addirittura la titolarità dell’immobile), ma semplicemente l’avvenuta consegna dell’immobile in base ad un contratto, anche se orale e in nero ed il suo successivo venir meno. 

Il nostro ordinamento infatti tutela sempre la proprietà, anche quando il possesso del bene è stato trasferito in barba alle norme fiscali. 

Per sintetizzare, chi dà in affitto un appartamento senza contratto (affitto in nero) può recuperare il possesso del proprio bene con l’azione di restituzione.

Indennizzo per l’affitto senza contratto

Una volta mandato via l’inquilino senza contratto, il locatore non potrà esigere i canoni da questi non versati in base a quanto stabilito dagli accordi tra di loro. E ciò perché, come abbiamo detto, tali accordi sono nulli, non hanno valore. Tuttavia, nel corso del giudizio di occupazione senza titolo, il locatore può chiedere un’indennità di occupazione che è una sorta di indennizzo per la perdita economica subita, indennizzo però di gran lunga inferiore a un normale canone di affitto. 

Il giudice può denunciare il locatore alla Finanza?

Il padrone di casa può porsi il problema delle eventuali conseguenze di un giudizio di questo tipo, rivolto cioè al recupero del possesso dell’immobile. Il magistrato, infatti, comprenderà bene che la procedura intrapresa – insolita rispetto a quella che la legge prevede in presenza di un contratto di locazione scritto e regolarmente registrato – è dettata dall’impossibilità di avviare la normale azione di sfratto. 

Di qui, il dubbio: il giudice può denunciare il locatore alla Guardia di Finanza o all’Agenzia delle Entrate? La risposta è negativa. L’obbligo per i magistrati di comunicare l’episodio alle autorità inquirenti scatta solo in presenza di illeciti penali, mentre l’affitto in nero non costituisce un reato. Esso è solo un illecito tributario, un’evasione fiscale. Quindi, il tribunale chiamato a decidere dello sfratto di un inquilino in nero non può fare alcuna segnalazione al Fisco. 

Quanto tempo ci vuole per sfrattare un inquilino senza contratto?

I tempi dell’azione di restituzione non saranno certo quelli dell’azione di sfratto che, come già detto in un precedente articolo (leggi Quanto tempo per sfrattare un inquilino che non paga), non sono mai più lunghi di 5 o 6 mesi. Infatti, quando il contratto non è registrato, bisogna agire con un regolare giudizio civile (ciò che prima abbiamo chiamato appunto “azione di restituzione” o di “occupazione senza titolo”). Quindi, il locatore dovrà attendere non meno di due o tre anni, a seconda del carico di lavoro dell’ufficio giudiziario.