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Si può aprire un secondo bagno in condominio?

27 Novembre 2020
Si può aprire un secondo bagno in condominio?

La realizzazione di un doppio bagno in un appartamento necessita di autorizzazioni?

Un nostro lettore, proprietario di un piccolo appartamento in un condominio, sta per iniziare dei lavori di ristrutturazione per rendere più vivibile l’immobile. Nell’ambito di tali opere avrebbe intenzione di realizzare un doppio servizio. Ci chiede pertanto se si può aprire un secondo bagno in condominio. È necessario munirsi di un’autorizzazione? Ci vuole il consenso dell’assemblea o dell’amministratore? Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Autorizzazioni amministrative per il secondo bagno

La prima cosa da fare per aprire un secondo bagno in condominio è dotarsi di un “titolo edilizio” ossia avviare la procedura amministrativa richiesta in questi casi. A riguardo, la legge prevede la presentazione di una Cila (Comunicazione di inizio lavori asseverata) se non si effettuano opere alle strutture né cambi d’uso dei locali. Non è quindi necessario conseguire il permesso di costruire.

Autorizzazione del condominio per il secondo bagno

Dall’aspetto amministrativo passiamo ora a quello civile e, in particolare, alle problematiche con il condominio. Di qui il primo problema: è necessario chiedere l’autorizzazione all’amministratore o all’assemblea di condominio? La risposta è chiaramente negativa. Nessun condomino può vietare dei lavori in casa altrui, sempre però che questi non rechino pregiudizio alle parti comuni e/o alla stabilità o alla sicurezza o al decoro architettonico del palazzo. Tali vincoli sono imposti dall’articolo 1122 del Codice civile. In assenza di problemi di questo tipo, dunque, l’assemblea condominiale non può vietare la realizzazione di un secondo bagno all’interno di uno degli appartamenti siti in condominio. 

Tuttavia, il proprietario dell’immobile deve dare notizia all’amministratore dell’avvio dei lavori, il quale poi lo comunica all’assemblea alla prima riunione utile.

Se l’assemblea dovesse ritenere che l’opera costituisce un pregiudizio per le parti comuni, la stabilità, la sicurezza o il decoro dell’edificio può agire contro il condomino interessato con un’azione urgente (cosiddetta denuncia di nuova opera o di danno temuto) per impedire le opere oppure, se già compiute, ottenerne la demolizione e il ripristino dello stato anteriore.

L’allaccio alla rete idrica e fognaria di un nuovo bagno non è ritenuto un intervento che può pregiudicare le parti comuni dell’edifico. A detta della Cassazione [1], «Non costituisce di per sé una indebita modifica della stessa, perché una rete di servizi – sia fognaria, elettrica, idrica o di altro tipo – è per sua natura suscettibile di accogliere nuove utenze; è pertanto onere del condominio, che ne voglia negare l’autorizzazione, dimostrare che, nel caso particolare, l’allaccio di una sola nuova utenza incide nella funzionalità dell’impianto, non potendo opporsi che il divieto all’allaccio sia finalizzato ad impedire un mutamento di destinazione della unità».

Secondo bagno in condominio: distanze da rispettare

C’è poi un terzo problema da affrontare: quello delle distanze dagli appartamenti vicini. Come noto, infatti, l’articolo 889 del Codice civile stabilisce quanto segue: «Chi vuole aprire pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza di almeno due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere predette. Per i tubi d’acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine». 

Senonché, secondo la Cassazione [2], la realizzazione di un secondo bagno nelle moderne abitazioni di taglio medio, trattandosi di un’esigenza tanto diffusa da rivestire il carattere dell’essenzialità, giustifica la mancata applicazione delle suddette distanze minime negli edifici in condominio.

Con riguardo alla dedotta violazione dell’articolo 889 del Codice civile, la Suprema Corte afferma che per la realizzazione del secondo bagno, la disposizione appena citata, «relativa alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi è applicabile anche con riguardo agli edifici in condominio, salvo che si tratti di impianti da considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell’immobile». Essa deve essere «adeguata all’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igiene».

Ne deriva, dunque, che «la creazione o la modifica di un secondo bagno nelle moderne abitazioni di taglio medio, trattandosi di un’esigenza tanto diffusa da rivestire il carattere dell’essenzialità, giustifica la mancata applicazione dell’art. 889 c.c. negli edifici in condominio».


note

[1] Cass. 5 giugno 2015 n. 11445.

[2] Cass. ord. n. 26680/20.

Autore immagine: depositphotos.com

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 7 luglio – 24 novembre 2020, n. 26680

Presidente Gorjan – Relatore Giannaccari

Fatti di causa

1. La vicenda trae origine dalla domanda, proposta da D.S.E. , proprietario di un appartamento sito in uno stabile condominiale di violazione delle distanze dei tubi realizzati da S.G. , proprietario dell’appartamento posto al piano superiore, ai sensi dell’art. 889 c.c..

1.1. Il Tribunale di Campobasso accolse la domanda ed accertò la violazione delle distanze.

1.2. La Corte d’appello, nella contumacia di R.A. e D.S.L. , in qualità di eredi di D.S.E. , dichiarò la nullità della sentenza di primo grado e, decidendo nel merito, rigettò la domanda.

1.3. Proposto ricorso per cassazione da R.A. e D.S.L. , la Corte di cassazione dichiarò la nullità del processo d’appello per mancato rispetto dei termini a comparire nei confronti degli appellati.

1.4. Riassunto il giudizio da S.G. , la Corte d’appello di Napoli, con sentenza del 9.6.2015 n. 2577/2015 accolse l’appello e, per l’effetto rigettò la domanda proposta dal D.S. .

1.5. La corte di merito osservò che, in relazione alle installazioni dei tubi nei solai che separano i piani di un edificio condominiale, doveva applicarsi l’art. 1102 c.c.; accertò quindi che l’uso più intenso del solaio comune intermedio non fosse inidoneo a pregiudicare l’utilizzo del bene condominiale ed a provocare una particolare situazione di danno o di pericolo. La corte distrettuale escluse, inoltre la violazione dell’art. 889 c.c., in quanto incompatibile con la struttura dell’edificio e delle esigenze abitative connesse alla creazione di un secondo bagno, necessario in un’abitazione di taglio medio come quella dello S. , peraltro ubicato in adiacenza a quello preesistente. Ritenne che le domande subordinate, proposte in primo grado e ritenute assorbite, fossero state rinunciate perché non riproposte in sede di appello. Compensò per metà le spese del giudizio, atteso che la nullità della sentenza d’appello era stata determinata dall’inosservanza, da parte dello S. , del termine a comparire.

2. Per la cassazione del decreto hanno proposto ricorso R.A. e D.S.L. , in qualità di eredi di D.S.E. sulla base di quattro motivi.

2.1. Ha resistito con controricorso S.G.A. .

2.2. In prossimità dell’udienza i ricorrenti hanno depositato memorie illustrative.

Ragioni della decisione

1. Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 889 c.c., comma 2, art. 1102 c.c., art. 844 c.c. e l’omesso esame di più fatti decisivi per il giudizio, in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, oltre all’apparente e generica motivazione. La Corte d’appello non avrebbe considerato che si trattava di un secondo bagno realizzato per un uso non necessario ed in corrispondenza della camera da letto dell’appartamento al piano inferiore e, perciò idoneo a provocare disturbo alla quiete ed al riposo. Il solaio interpiano, che garantisce l’isolamento acustico e termico verrebbe pregiudicato dalla realizzazione del bagno, peraltro collocato sopra la camera da letto, circostanza che la corte di merito avrebbe omesso di esaminare.

2. Con il secondo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 844 c.c., dell’art. 346 c.c., degli artt. 2697 c.c. e dell’art. 115 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, con riferimento agli artt. 2, 3, 32 e 42 Cost., oltre all’omessa ed apparente motivazione in ordine al superamento dei limiti di normale tollerabilità delle immissioni rumorose, prevista dal D.P.C.M. 14 novembre 1997 e dalla L. n. 447 del 1995, per come accertate dal CTU e dal giudice di primo grado.

2.1. I motivi, da esaminare congiuntamente per la loro connessione, sono infondati.

2.1. In primo luogo, non sussiste la violazione dell’art. 112 c.p.c., che va ravvisata in caso di omessa pronuncia su una domanda o eccezione introdotta dalle parti mentre, nella specie, il giudice si è pronunciato sulla domanda ex art. 889 c.c., ritenendola infondata (Cassazione civile, sez. II, 22/01/2018, n. 1539; Cass. Civ., sez. TB, del 05/12/2014, n. 25761).

2.2. Quanto alla dedotta violazione dell’art. 889 c.c., questa Corte ha affermato che le norme che regolano i rapporti di vicinato trovano applicazione, rispetto alle singole unità immobiliari, solo in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la natura dei diritti e delle facoltà dei condomini, sicché il giudice deve accertare se la rigorosa osservanza di dette disposizioni non sia irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi della convivenza tra i condomini. (Cassazione civile sez. II, 2/02/2016, n. 1989; Cassazione civile sez. II, 28/06/2019, n. 17549).

2.3. In particolare, per quanto attiene la realizzazione del secondo bagno, la disposizione dell’art. 889 c.c., relativa alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi è applicabile anche con riguardo agli edifici in condominio, salvo che si tratti di impianti da considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell’immobile, tale da essere adeguata all’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igiene; ne consegue che la creazione o la modifica di un secondo bagno nelle moderne abitazioni di taglio medio trattandosi di un’esigenza tanto diffusa da rivestire il carattere dell’essenzialità – giustifica la mancata applicazione dell’art. 889 c.c. negli edifici in condominio (Cassazione civile sez. II, 09/06/2009, n. 13313).

2.4. La corte di merito ha accertato che l’installazione delle tubazioni nel solaio intermedio – peraltro già attraversato dalle tubazioni a servizio del bagno preesistente tra i due piani – da parte del proprietario del piano soprastante rispondesse all’esigenza di dotare di un secondo bagno un appartamento di taglio medio, costituito da quattro camere e servizi di circa 80 mq., esigenza di carattere essenziale, indipendentemente dal concreto utilizzo del proprietario. La realizzazione del secondo bagno non aveva arrecato pregiudizio nell’utilizzo dei beni comuni da parte degli altri condomini, risolvendosi l’installazione delle tubature in un uso più intenso del solaio, peraltro realizzato in adiacenza a quello preesistente.

2.5. Quanto al regime delle immissioni, trattandosi di questione assorbita dall’accoglimento della domanda da parte del primo giudice, gli appellanti avrebbero dovuto riproporre la questione ai sensi dell’art. 346 c.p.c. (Cassazione civile sez. un., 21/03/2019, n. 7940).

3. Con il terzo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, artt. 24 e 111 Cost., oltre al vizio di motivazione apparente per aver compensato per metà le spese di lite anche con riferimento al primo giudizio svoltosi in grado di appello, dichiarato nullo per omesso rispetto dei termini di comparizione e del giudizio di cassazione, che aveva visto i ricorrenti totalmente vittoriosi.

4. Con il quarto motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 91 c.p.c. e art. 2033 c.p.c., in relazione agli artt. 24 e 111 Cost., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5 e per la carente o apparente motivazione per aver rigettato la domanda di restituzione dei compensi liquidati dalla Corte d’appello di Campobasso.

5. I motivi, da esaminare congiuntamente per la loro connessione, sono infondati.

5.1. In tema di spese processuali, il giudice del rinvio, cui la causa sia stata rimessa anche per provvedere sulle spese del giudizio di legittimità, si deve attenere al principio della soccombenza applicato all’esito globale del processo, piuttosto che ai diversi gradi del giudizio e al loro risultato, sicché non deve liquidare le spese con riferimento a ciascuna fase del giudizio, ma, in relazione all’esito finale della lite, sicché può legittimamente pervenire a un provvedimento di compensazione delle spese, totale o parziale, ovvero, addirittura, condannare la parte vittoriosa nel giudizio di cassazione, e, tuttavia, complessivamente soccombente, al rimborso delle stesse in favore della controparte (Cassazione civile sez. I, 19/06/2019, n. 16503; Cassazione civile sez. I, 09/10/2015, n. 20289).

5.2. La corte di merito, conformandosi all’orientamento granitico di questa Corte, nonostante la soccombenza del D.S. , ha compensato per metà le spese dei diversi gradi di giudizio e quelle del giudizio di cassazione atteso che la nullità della sentenza d’appello era stata determinata dall’inosservanza, da parte dello S. , del termine a comparire.

6. Il ricorso va pertanto rigettato.

6.1. Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate in dispositivo.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, va dato atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 4100,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.


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