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Casa cointestata prima casa

14 Febbraio 2021 | Autore:
Casa cointestata prima casa

Abitazione principale in comune: quando è possibile pignorarla. Le regole per l’esenzione Imu e per le agevolazioni fiscali legate ad un secondo acquisto.

Nel riferirci ad un’abitazione in comunione, generalmente, pensiamo al caso dei due coniugi che, convolati a nozze, hanno poi deciso di acquistare insieme la propria dimora abituale. Trattandosi, quindi, della cosiddetta abitazione principale della coppia, appare chiaro che stiamo parlando di una casa cointestata, oltretutto prima casa.

In tale circostanza, quindi, essendo il loro primo immobile, i titolari hanno goduto delle agevolazioni fiscali legate all’acquisto. Inoltre, poiché hanno eletto entrambi la propria residenza anagrafica all’interno del loro appartamento, usufruiscono, altresì, dell’esenzione dal pagamento dell’imposta municipale sugli immobili (cosiddetta Imu).

A questo punto, alla luce della situazione appena descritta, i coniugi potrebbero porsi alcune domande. Il comproprietario di un immobile può acquistare un altro locale abitativo accedendo nuovamente alle agevolazioni fiscali prima casa? In caso positivo, a quali condizioni è possibile farlo? La titolarità di un secondo appartamento è incompatibile con l’esenzione dall’Imu? In caso di debiti a carico di un solo coniuge, il creditore può pignorare la casa cointestata prima casa? Nel prosieguo dell’articolo risponderò ai quesiti appena posti.

Casa cointestata prima casa: può essere pignorata?

Il cittadino comune, sovente, commette l’errore di pensare che l’abitazione principale del debitore non possa essere pignorata. In effetti, l’agente della riscossione non ha questo potere. Infatti, per i debiti derivanti dalle cosiddette cartelle esattoriali non è possibile procedere al pignoramento della prima casa e, tanto meno, alla quota di comproprietà sulla medesima. Può essere, invece, iscritta un’ipoteca sull’immobile in esame, ma a condizione che il debito esattoriale del contitolare sia di almeno ventimila euro [1].

Viceversa, i creditori privati, quale ad esempio la banca che ha erogato un prestito, possono pignorare ogni bene immobile del debitore. Tra questi sono ricompresi anche l’abitazione principale e/o la quota di proprietà sulla stessa. Resta inteso che, in questa malaugurata ipotesi, il pignoramento potrà aggredire solo la parte di pertinenza del debitore. Se l’altro comproprietario non potrà impedire l’eventuale vendita all’asta del bene, avrà comunque il diritto di incassare la metà di quanto sarà stato ricavato dalla dismissione coattiva del bene. Ad ogni modo, se vuoi approfondire questo aspetto puoi leggere la seguente pubblicazione: Pignoramento prima casa cointestata.

Casa cointestata prima casa: si paga l’Imu?

Secondo la legge, l’imposta municipale sugli immobili non è dovuta se il possessore/proprietario ha eletto la propria residenza anagrafica, unitamente al proprio nucleo familiare, all’interno dell’immobile in questione. In tal caso, infatti, esso viene identificato come l’abitazione principale del contribuente. Pertanto, solo a queste condizioni, la coppia sposata, convivente e cointestataria dell’immobile ha diritto all’agevolazione in discussione.

Casa cointestata prima casa: agevolazioni nuovo acquisto

Non è infrequente che una coppia sposata compri un immobile in comunione. Ciò può avvenire indipendentemente dal regime patrimoniale applicabile al loro matrimonio. Ad esempio, perché si tratta di un acquisto operato col denaro di entrambi e, pertanto, i due coniugi, anche in prospettiva di una malaugurata separazione, non vogliono correre rischi sul proprio investimento. In questo, come in altri casi, ci si chiede se i coniugi possano intestarsi un’altra abitazione usufruendo, ugualmente, delle agevolazioni fiscali ottenuta in prima istanza.

La legge in materia non consente di operare un secondo acquisto immobiliare se il potenziale compratore è già comproprietario di un appartamento col coniuge e se, in quell’occasione, ha già goduto dello sconto d’imposta previsto sulla cosiddetta “prima casa”. Tuttavia, è possibile ottenere nuovamente le agevolazioni in esame se il soggetto interessato si priva della comproprietà di cui è titolare, ad esempio vendendo la propria quota oppure donandola (in genere, ciò viene fatto a favore dell’altro coniuge per atto pubblico). In questo caso, ricorda, però, che l’acquirente dovrà trasferire, entro diciotto mesi, la propria residenza anagrafica all’interno del comune in cui è ubicato il bene.

Quest’ultima circostanza non è irrilevante, visto che potrebbe incidere, negativamente, sulla possibilità di godere dell’esenzione dall’Imu. La legge in materia, infatti, stabilisce che per non pagare l’imposta municipale sugli immobili è fondamentale che sia il proprietario che il nucleo familiare del medesimo abbiano la propria abitazione principale all’interno dell’immobile di riferimento. Ciò, per pacifica interpretazione giurisprudenziale, avviene allorquando entrambi i coniugi risiedono anagraficamente e dimorano effettivamente nell’abitazione in esame.

Pertanto, prima di comprare un nuovo immobile, è importante valutare attentamente tutte queste regole per verificare in concreto se sia conveniente procedere con un acquisto agevolato o se sia meglio farlo senza ottenere alcuno sconto d’imposta.


note

[1] Art. 77 co. 1-bis Dpr 602/1973


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