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Cosa succede se si denuncia un affitto in nero?

29 Novembre 2020
Cosa succede se si denuncia un affitto in nero?

Conseguenze per l’inquilino e per il padrone di casa a seguito della denuncia di locazione non registrata all’Agenzia delle Entrate.

Un nostro lettore ci chiede cosa succede se si denuncia un affitto in nero. Questi, tempo fa, ha stipulato un contratto di locazione per un appartamento a uso abitativo, ma il padrone di casa non ha mai voluto registrare la scrittura privata. Così, ogni mese, versa il canone di affitto in contanti, senza peraltro ricevere alcuna quietanza di pagamento. 

Ora, a seguito di alcune divergenze insorte con il proprietario dell’immobile, l’inquilino vorrebbe denunciare l’affitto in nero. Vorrebbe però sapere, a tal fine, quali vantaggi ne potrebbe trarre e quali possono essere le eventuali conseguenze per lui.

Cerchiamo di fare il punto della situazione e di scoprire cosa succede se di denuncia un affitto in nero.

Affitto in nero: cosa prevede la legge?

Il contratto di locazione non registrato all’Agenzia delle Entrate è, anche se scritto, completamente nullo. Esso cioè è come se non fosse mai stato stipulato. 

La conseguenza è che nessuna delle due parti potrà trascinare l’altra in tribunale affinché rispetti i patti assunti. Il locatore non potrà, ad esempio, chiedere un decreto ingiuntivo contro l’inquilino moroso, né potrà azionare la procedura di sfratto, dovendo invece avviare un normale processo civile di “occupazione senza titolo” (leggi sul punto “Come si fa a sfrattare un inquilino senza contratto?“), molto più lungo e oneroso.

Dall’altro lato, l’inquilino non potrà esigere il rispetto della durata minima della locazione prevista dalla legge (sicché il locatore potrebbe mandarlo via prima dei consueti termini), né potrà esigere che venga eseguita la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’appartamento.

Tuttavia, come chiarito dalla Cassazione, se risulta che la mancata registrazione del contratto non è frutto di un accordo tra le parti (volto ad avvantaggiare entrambe), ma il risultato di una scelta unilaterale del locatore (cosa che succede, ad esempio, quando questi promette di eseguire la registrazione ma poi non la fa), le cose vanno diversamente. Difatti, in tale ipotesi, il contratto produce effetti solo per l’inquilino ma non per il proprietario dell’immobile. In altri termini, quest’ultimo non potrà far valere i propri diritti, cosa che invece potrà fare l’affittuario. 

Cosa succede se si denuncia l’affitto in nero?

Vediamo ora cosa succede se l’inquilino denuncia l’affitto in nero. Bisogna fare una premessa. La legge dice che l’obbligo di registrazione del contratto di locazione spetta al locatore, che deve provvedervi entro 30 giorni dalla firma della scrittura privata e, nei successivi 60 giorni, deve darne comunicazione documentata sia all’inquilino che all’eventuale amministratore di condominio (affinché quest’ultimo provveda ad aggiornare l’anagrafe condominiale).

Ciò però non esclude che la registrazione possa essere eseguita anche dallo stesso conduttore, a proprie spese. È anche possibile una registrazione tardiva, oltre cioè i 30 giorni imposti dalla normativa tributaria, tenendo conto però che in tal caso bisognerà versare all’Erario anche le sanzioni.

Se l’inquilino dovesse registrare l’affitto per conto del locatore, potrebbe rivalersi nei confronti di quest’ultimo per le spese sostenute, ma non potrebbe però trattenerle dal canone mensile da versare. 

In alternativa, se non intende affrontare tale spesa, l’inquilino può denunciare l’affitto in nero con una segnalazione diretta alla Guardia di Finanza o all’Agenzia delle Entrate. Saranno le autorità ad avviare le relative indagini. 

Le conseguenze sono, di tutta evidenza, a carico solo del locatore. Anche se l’affitto in nero non è reato, resta pur sempre un illecito tributario. Pertanto, il locatore sarà oggetto di un accertamento fiscale che riguarderà tutti i canoni percepiti e non dichiarati. Accertamento che riguarda l’Irpef.

In più, ci sarà da pagare l’imposta di registro che si sarebbe dovuto versare all’atto della registrazione. Per quest’ultima, però, è prevista la responsabilità solidale sia del locatore che del conduttore, nei confronti del Fisco. In particolare, in caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta. Il conduttore però potrà sempre rivalersi nei confronti del padrone di casa.

Un’altra conseguenza della denuncia dell’affitto in nero è la regolarizzazione del contratto per l’inquilino. Questi infatti, così facendo, avrà dimostrato che l’omessa registrazione è frutto di una scelta unilaterale del locatore. Pertanto, potrà valersi di tutti i diritti del contratto stesso e, se non scritto, di quelli che gli spetterebbero in caso di un normale contratto di locazione a canone concordato ossia della durata di 3+2 anni.

In sintesi: conseguenze denuncia affitto in nero

L’inquilino che denuncia l’affitto in nero rischia solo di dover pagare l’imposta di registro non versata all’Agenzia delle Entrate quando si sarebbe dovuto registrare il contratto. Il Fisco, infatti, può esigere il versamento della stessa sia dal padrone di casa che dall’affittuario. Oltre a ciò, quest’ultimo non rischia nulla. 

Il vantaggio è però quello di ottenere la conversione del contratto in uno a canone concordato, con canone calmierato dagli accordi collettivi, della durata di 3+2 anni. In più, potrà esigere la restituzione dei canoni in surplus sino ad allora versati.



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