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In quale caso si possono mandare via gli inquilini?

29 Novembre 2020
In quale caso si possono mandare via gli inquilini?

Tutte le possibili forme di sfratto che conosce la nostra legge in materia di locazione. 

Generalmente, si ritiene che lo sfratto sia possibile solo quando l’inquilino non paga i canoni mensili o quando il contratto scade per intervenuta disdetta. Ma non sono le uniche ipotesi di risoluzione della locazione. Anche all’affitto si applicano infatti le regole generali previste dal Codice civile per tutti gli altri contratti, ivi comprese quelle sull’inadempimento. Dunque, chi non ne rispetta le relative clausole può essere citato in giudizio. Questo apre le porte a un più ampio campionario di ipotesi di sfratto. 

Volendo essere più precisi, in quale caso si possono mandare via gli inquilini? Cerchiamo di capirlo meglio nel seguente articolo.

Sfratto per morosità

Il più frequente e tipico caso di sfratto è quello per morosità. Si verifica quando l’inquilino non paga il canone mensile convenuto nel contratto. 

Lo sfratto per morosità può essere avviato in due casi: 

  • in presenza di un ritardo nel pagamento anche di un solo canone di oltre 20 giorni;
  • oppure in caso di mancato pagamento delle spese di condominio (i cosiddetti «oneri accessori») se l’importo dovuto è superiore a due mensilità di canone e il ritardo si protrae per oltre 60 giorni dalla richiesta di pagamento del locatore. 

Lo sfratto per morosità può essere attuato solo in presenza di un contratto di locazione scritto e regolamento registrato. In caso contrario (inquilino in nero), sarà necessario accedere a una procedura molto più lunga: la cosiddetta “azione per occupazione senza titolo” o, anche detta “azione restitutoria”. Di tanto abbiamo già parlato in “Come sfrattare un inquilino senza contratto?“.

L’inquilino può impedire lo sfratto pagando, oltre ai canoni scaduti, tutte le spese processuali sostenute dal locatore, fino all’udienza dinanzi al tribunale o, in quella sede, chiedere un ulteriore termine di 90 giorni per pagare (è il cosiddetto «termine di grazia»). In tal caso, se le somme vengono regolarmente versate, il contratto di locazione prosegue regolarmente.

L’eventuale presenza di minori, anziani o portatori di handicap non esclude né rallenta lo sfratto, che seguirà la via ordinaria, senza intoppi.

Sfratto per finita locazione

Il secondo caso in cui si possono mandare via gli inquilini “con la forza”, ossia ricorrendo al giudice, è quando una delle due parti – locatore o conduttore – comunica all’altra, con raccomandata a.r., almeno sei mesi prima dell’automatico rinnovo del contratto, la volontà di disdettare la locazione. Ciò determina la scadenza del contratto e quindi l’obbligo, per l’inquilino, di lasciare le chiavi dell’appartamento al padrone di casa entro la data della cessazione della locazione. Se ciò non dovesse avvenire il locatore potrebbe procedere, anche qui, con la procedura di sfratto. Ed anche in tale ipotesi il presupposto è che la scrittura privata sia stata registrata all’Agenzia delle Entrate. 

Parimenti a quanto visto prima nello sfratto per morosità, l’eventuale coabitazione con minori, disabili o anziani non pregiudica l’esecuzione forzata dello sfratto.

Mancato rispetto del regolamento di condominio 

Il conduttore ha l’obbligo di rispettare il regolamento di condominio se ciò è indicato nel contratto di locazione. La violazione delle regole condominiali implica, per il locatore, la facoltà di mandare via l’inquilino chiedendo al tribunale la risoluzione del contratto. 

In tal caso, però, non sarà possibile procedere con l’azione di sfratto, più celere e veloce, ma sarà necessario intraprendere una regolare causa civile volta ad accertare l’inadempimento contrattuale, quindi con tutte le ordinarie prove che in questi casi si producono al giudice. 

È dubbio se l’obbligo di rispettare il regolamento scaturisca in automatico dalla sottoscrizione del contratto di locazione o necessiti di un’apposita clausola che lo preveda. Nel dubbio, sarà sempre bene dotare la scrittura privata di tale specificazione.

Mancato rispetto degli accordi contrattuali

Nel contratto di locazione viene di solito indicata la finalità per la quale l’immobile viene dato in locazione: ad esempio, si può parlare di uso ufficio, uso commerciale, uso abitativo, ecc. 

Il conduttore non può violare tale previsione e destinare l’immobile ad un uso diverso. Si pensi al caso di chi prenda in affitto un locale per svolgere un’attività commerciale e poi, invece, vi apre un’officina per motocicli, con tutti i problemi di rumore e di gas che può comportare per il resto del condominio.

Anche in tale caso, come nel precedente, il locatore può citare il conduttore dinanzi al tribunale per ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento e mandare via l’inquilino.

Mancata custodia dell’immobile

Il conduttore è detentore dell’immobile e deve custodirlo con la normale diligenza richiesta al buon padre di famiglia. Pur non ricadendo su di lui le spese di straordinaria amministrazione e quelle di ordinaria amministrazione di elevato valore, egli ha l’obbligo di comunicare al padrone di casa tutti i problemi che potrebbero danneggiare l’appartamento: si pensi a una tubatura che perda e che minacci di pregiudicare l’immobile in locazione e quello dei vicini. 

Egli ha poi l’obbligo di non danneggiare l’immobile con la propria incuria. Si pensi a chi non sottopone a revisione la caldaia con conseguente pericolo di scoppio. Anche in questo caso, come negli ultimi appena visti, è possibile chiedere al tribunale la risoluzione del contratto di affitto e, quindi, mandare via gli inquilini.

Subaffitto e sublocazione

Gli ultimi casi in cui è possibile chiedere la risoluzione dell’affitto e mandare via l’inquilino è quando questi, nonostante il divieto del locatore, dia in subaffitto l’appartamento a terzi. Ricordiamo che il subaffitto deve essere sempre autorizzato dal locatore o con un’apposita clausola del contratto o, a posteriori, con apposito e autonomo patto. 

È invece possibile il subaffitto di una singola camera, anche se non è previsto nel contratto ma sarà d’obbligo per il conduttore comunicare tale evenienza al locatore e indicargli il nome del nuovo inquilino. 



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