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Posso affittare la casa ricevuta in comodato?

16 Febbraio 2021 | Autore:
Posso affittare la casa ricevuta in comodato?

Il comodatario può concedere in locazione un appartamento che gli è stato dato in uso gratuito?

La casa è uno dei beni primari per ogni essere umano. Avere un tetto sotto il quale ripararsi è non solo uno dei bisogni essenziali dell’uomo, ma anche uno dei diritti umani fondamentali riconosciuti ad ogni livello. Uno dei pensieri più assillanti di ogni genitore è proprio quello di sapere che i propri figli dispongono di una casa dove poter vivere.

Il bisogno di una casa viene soddisfatto in genere o acquistandola, accollandosi il mutuo per decenni, oppure prendendo in affitto un appartamento. In quest’ultimo caso, cioè di una casa affittata, occorrerà fare i conti con la durata massima della locazione di un immobile ad uso abitativo (quattro anni più quattro, sempre comunque rinnovabili). Questo significa che si dovrà mettere in conto l’eventualità di cambiar casa più volte durante la propria vita. Ma non sarà questo l’unico problema da affrontare per chi vive in una casa presa in affitto.

Altri, molto più fortunati, possono contare sulla possibilità di vivere in una casa avuta in uso gratuito. Si tratta del cosiddetto comodato con cui è possibile vivere in un appartamento gratuitamente per tutta la durata stabilita nel contratto o anche a tempo indeterminato. Ma se il comodatario (cioè chi ha ricevuto in uso gratuito una casa) dovesse avere ad esempio bisogno di liquidità potrà affittare la casa ricevuta in comodato? Di questo ci occuperemo nell’articolo che segue dopo aver brevemente illustrato le caratteristiche essenziali del comodato di un appartamento.

Come funziona il comodato di una casa?

Il contratto di comodato di un immobile, compreso anche il comodato di appartamento, è disciplinato dalla legge [1] che stabilisce le seguenti regole generali:

  • il rapporto è gratuito nel senso che il comodatario (che è il soggetto che ottiene in godimento l’appartamento) non deve pagare alcun canone al comodante;
  • il comodatario ha il diritto di usare l’appartamento secondo quello che è stabilito nel contratto, di ottenere il rimborso delle spese straordinarie, necessarie ed urgenti che dovesse sopportare per conservare l’appartamento in buono stato e di ottenere il risarcimento dei danni subiti da eventuali vizi dell’appartamento che il comodante conosceva e che non gli aveva comunicato;
  • il comodatario non può pretendere il rimborso dal comodante delle spese relative alla manutenzione ordinaria dell’appartamento;
  • il comodatario ha l’obbligo di custodire e conservare l’appartamento, di usare l’appartamento secondo quanto stabilito nel contratto, di non concedere in sub comodato o locare a terzi soggetti l’appartamento se non c’è il consenso del comodante e di restituire l’appartamento alla scadenza del termine concordato o quando abbia fatto dell’appartamento l’uso stabilito;
  • se il comodatario vìola uno degli obblighi appena elencati, il comodante ha il diritto di chiedere l’immediata restituzione dell’appartamento oltre al risarcimento del danno;
  • se nel contratto non è indicata una scadenza e non sia possibile stabilirla in base ad elementi certi e oggettivi, allora il contratto di comodato si definisce precario e l’appartamento dovrà essere restituito quando il comodante ne richiederà la restituzione;
  • il contratto può anche essere semplicemente verbale nel senso che non è obbligatoria la forma scritta.

Il comodatario che decide di provvedere alla riparazione delle porte dell’appartamento, resa necessaria dal normale uso di esse, non può ottenere dal comodante il imborso della spesa perché si tratta di manutenzione ordinaria.

Il comodato è un contratto gratuito

Posso affittare l’appartamento di cui sono comodatario?

Elencate le regole basilari del comodato, affrontiamo adesso la questione centrale del presente articolo. Il comodatario può concedere in affitto l’appartamento ricevuto in comodato? Abbiamo già detto nel precedente paragrafo che il comodatario ha per legge [2] l’obbligo di non concedere a sua volta l’appartamento in sub comodato o di affittarlo senza il consenso del comodante. Questo significa che se il comodatario vuol concedere in affitto tutto o parte dell’appartamento dovrà avere il consenso del comodante.

Il consenso del comodante potrà essere previsto direttamente nel contratto oppure concesso in un momento successivo.

È consigliabile allora chiarire immediatamente questo aspetto inserendo già nel contratto (se fatto in forma scritta):

  • o il consenso del comodante alla possibilità del comodatario di dare in affitto tutto o parte dell’appartamento;
  • o il divieto del comodante alla possibilità del comodatario di concedere l’immobile in affitto.

Se invece nel contratto non dovesse essere previsto nulla, allora si applicherebbe la già indicata norma di legge [3] ed il comodatario dovrà avere il consenso del comodante per poter dare in affitto a terzi tutto o parte dell’appartamento.

Occorre sottolineare però che, secondo l’insegnamento della giurisprudenza [4], nello stesso momento in cui cesserà il comodato, cesserà anche il contratto di affitto con cui il comodatario ha dato a terzi il godimento dell’appartamento.

Questo vuol dire che quando il comodante otterrà la restituzione dell’appartamento dal comodatario, nello stesso momento cesserà anche l’affitto.

Il comodato può avere durata indeterminata


note

[1] Art. 1803 e ss. cod. civ.

[2] Art. 1804, 2° co., cod. civ.

[3] Art. 1804, 2° co., cod. civ.

[4] Cass. civ, sent. n. 1018/1976.


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