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Indennità di avviamento commerciale: quando non è dovuta

29 Novembre 2020
Indennità di avviamento commerciale: quando non è dovuta

Cessazione e disdetta dell’affitto a uso commerciale: quando il locatore non deve versare l’indennità.

Nelle locazioni a uso commerciale, nel momento in cui il locatore invia la lettera di disdetta del contratto alla scadenza del dodicesimo anno, l’inquilino ha diritto a ricevere la cosiddetta indennità di avviamento commerciale. 

Tale beneficio, tuttavia, non è sempre dovuto. In alcuni casi, come ad esempio quando l’attività svolta nel locale commerciale non implica contatti diretti con il pubblico, il conduttore non ha diritto ad alcuna somma. 

In questa breve guida, vedremo quando non è dovuta l’indennità di avviamento commerciale. Ma procediamo con ordine e partiamo dalle regole generali.

Scadenza contratti di locazione a uso commerciale

Il contratto di locazione a uso commerciale non scade mai ma si rinnova tacitamente ogni sei anni per altri sei anni e così all’infinito. Per gli immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, il rinnovo avviene ogni nove anni per ulteriori nove anni. 

In entrambi i casi, tale rinnovazione non si verifica, e il contratto si interrompe, se una delle due parti invia all’altra una disdetta tramite lettera raccomandata. La disdetta va inviata almeno 12 mesi prima – o 18 per le attività alberghiere e teatrali – del tacito rinnovo del contratto. 

Indennità di avviamento commerciale: come funziona?

Se la locazione cessa per volontà del locatore, questi deve pagare al conduttore un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, a condizione che l’attività esercitata nell’immobile sia di natura commerciale, industriale o artigianale oppure di interesse turistico, anche se priva di fini di lucro.

L’indennità è pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità. 

Il conduttore ha diritto ad un’ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

Tale indennità spetta a prescindere da qualsiasi perdita o danno per il conduttore conseguente al rilascio dell’immobile. Essa pertanto spetta anche se il conduttore continua ad esercitare la stessa attività in un altro locale dello stesso immobile [1].

L’indennità spetta anche quando: 

  • il locatore propone una modifica delle condizioni contrattuali e queste non vengono accettate dal conduttore;
  • successivamente alla disdetta o al recesso, il conduttore ha cessato di svolgere la sua attività, eventualmente anche prima della cessazione del rapporto [2].

Quando non spetta l’attività di avviamento commerciale

Alla luce di quanto abbiamo detto, possiamo così sintetizzare tutti i casi in cui il conduttore non ha diritto all’indennità di avviamento commerciale:

  • quando la disdetta del contratto di locazione è inviata dall’inquilino e non dal locatore;
  • quando la cessazione della locazione è dovuta a morosità dell’inquilino;
  • quando l’inquilino sposta l’attività commerciale in un altro luogo;
  • quando l’attività svolta nell’immobile è di carattere professionale;
  • quando l’attività svolta nell’immobile non ha natura commerciale, industriale o artigianale oppure non è di interesse turistico;
  • quando l’attività svolta nell’immobile non comporta contatti con il pubblico (si pensi a un ufficio direzionale di una catena commerciale o a un locale in cui viene esercitata la vendita all’ingrosso);
  • quando l’immobile è adibito ad attività di carattere transitorio oppure a immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici (ad esempio, lo spazio scoperto situato in un’area di parcheggio per i clienti di un supermercato in cui sosta un camion per la vendita di panini e bevande);
  • quando il conduttore non restituisce l’immobile e vi rimane dopo la scadenza del contratto, pur rispettando la data fissata nel provvedimento di rilascio [3];
  • il conduttore è privo delle autorizzazioni amministrative necessarie per l’esercizio delle attività commerciali effettivamente svolte [4].

Rinuncia all’indennità di avviamento

È nulla la clausola inserita nel contratto di locazione con cui si fa dichiarare all’inquilino di rinunciare all’indennità di avviamento commerciale. Tuttavia, la giurisprudenza considera valida la rinuncia in questa sede quando essa sia controbilanciata dal riconoscimento al conduttore di un diritto o di un vantaggio economico come, per esempio, la riduzione del canone [5] o il riconoscimento al termine della locazione, di un diritto di opzione per l’acquisto dell’immobile.


note

[1] Cass. 12 maggio 2017 n. 11770.

[2] Cass. 23 settembre 2015 n. 18812, Cass. 19 luglio 2013 n. 17698.

[3] Cass. 23 gennaio 1998 n. 667.

[4] Cass. 29 settembre 2000 n. 12966.

[5] Cass. 20 ottobre 1995 n. 10907, App. Campobasso 7 marzo 2013, Trib. Roma 2 ottobre 2017 n. 18690

Autore immagine: depositphotos.com


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