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Usucapione parti comuni in condominio

30 Novembre 2020
Usucapione parti comuni in condominio

Come usucapire un bene in comproprietà condominiale: condizioni e ultime sentenze. 

La questione sull’usucapione delle parti comuni in condominio ha creato spesso conflitti giudiziari. Si pensi al condomino che occupa costantemente un parcheggio, transennandolo con sbarre, o che chiude il lastrico solare con una porta di cui solo lui ha le chiavi; si pensi ancora a chi impegna il locale sottoscala con oggetti propri, impedendo agli altri condomini di farne parimenti uso. 

Di qui il dubbio: un condòmino può usucapire un’area comune del condominio? In caso affermativo, quale deve essere il comportamento che questi deve tenere per diventare proprietario dell’immobile dopo 20 anni? 

La questione trova un grosso ostacolo: la comproprietà del bene. Ci spieghiamo meglio. Di norma, nell’usucapione, per ottenere il trasferimento in proprio favore della proprietà altrui è necessario il cosiddetto «possesso uti dominus» ossia un comportamento del detentore che questi non potrebbe mai compiere per legge e che solo il titolare del bene potrebbe porre in essere. È necessario quindi che l’utilizzatore si comporti come l’effettivo proprietario del bene. 

Quando invece si tratta di beni, come quelli condominiali, su cui il detentore ha già un diritto di comproprietà, non è possibile qualificare il suo possesso come utile a far scattare l’usucapione. E ciò perché qualsiasi impiego del bene gli è concesso dalla legge. Dunque, l’usucapione sulle parti comuni in condominio richiede qualcosa in più del semplice utilizzo dell’immobile come se si fosse il proprietario, diritto già pacifico e spettante al condomino per legge.

Qual è questo “qualcosa in più”? A spiegarlo è una recente ordinanza della Cassazione [1]. La Corte ha spiegato a quali condizioni è possibile usucapire una parte comune dell’edificio, tra comproprietari.

Nello specifico è stato riferito che, in tema di comunione, il comproprietario che sia nel possesso del bene comune può usucapire la quota degli altri comproprietari a condizione che:

  • mantenga un possesso continuativo e indisturbato del bene per almeno 20 anni;
  • che impedisca concretamente, agli altri comproprietari, di farne parimenti uso.

L’aspetto che più interessa, ai fini dell’usucapione delle parti comuni in condominio, è proprio il secondo appena citato. 

Il fatto che uno dei condomini utilizzi il bene comune come se fosse proprio è, difatti, del tutto normale e previsto dalla legge. Nessuno glielo potrebbe impedire attesa la contitolarità del bene e la possibilità di uso esclusivo dello stesso ai sensi dell’articolo 1102 del Codice civile. Tale norma infatti dispone che ciascun condomino può usare liberamente la cosa comune, per i propri interessi, a patto che:

  • non ne modifichi la destinazione d’uso;
  • non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso.

Dunque, nell’usucapione di beni in comproprietà condominiale non assume alcun rilievo il fatto che gli altri comproprietari si astengano dall’uso della cosa comune [2]. Risulta parimenti irrilevante il pagamento dell’Imu, in quanto tale pagamento può essere effettuato anche dagli stessi comproprietari. 

Ciò che conta è la violazione del secondo limite imposto dal citato articolo 1102 del Codice civile, ossia l’esclusiva e totale detenzione del bene, incompatibile con il diritto degli altri condomini. 

Tanto per fare un esempio pratico, è legittimo che uno dei condomini utilizzi sempre lo stesso spazio adibito a parcheggio, né glielo si potrebbe impedire (salvo ovviamente che il regolamento di condominio disponga diversamente); allo stesso modo, è legittimo usare il lastrico solare come locale per stendere i panni (a meno di divieti posti nel predetto regolamento). Ciò che però è vietato, perché incompatibile con la proprietà comune, è transennare il parcheggio con delle sbarre oppure chiudere il terrazzo di cui solo un condomino ha le chiavi.

In sintesi, per aversi usucapione del bene in comune in condominio da parte di uno dei contitolari, è necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla cosa comune da parte dell’interessato attraverso un’attività durevole, apertamente contrastante e incompatibile con il possesso altrui. 

Detto in termini ancora più concreti, chi vuole usucapire un bene condominiale non può limitarsi a utilizzarlo come se fosse il proprietario (cosa che gli è già concessa dalla legge) ma deve impedire agli altri condomini di fare altrettanto e deve escluderli dal possesso del bene. Si pensi a uno dei condomini che transenna il pianerottolo confinante con il proprio appartamento affinché nessuno vi transiti.

In altre parole, nella comproprietà, il possesso del comproprietario, finché sono presenti anche gli altri contitolari, non può mai essere nomine proprio (come richiesto ai fini della usucapione), bensì soltanto nel nome della comproprietà, cioè quale contitolare. E, in tale veste, non può pretendere l’acquisizione di parti del bene indiviso. Ciò perché per usucapire un bene comune il possesso deve essere incompatibile con quello degli altri comproprietari. Per i beni in “compossesso”, ai fini dell’usucapione, l’utilizzo esclusivo della cosa comune da parte del singolo compossessore non risulta sufficiente, essendo necessaria invece la dimostrazione concreta del possesso esclusivo sul bene comune, apertamente antitetico e chiaramente incompatibile con il possesso altrui, e l’onere della prova grava su colui il quale invoca l’avvenuta usucapione del bene comune [3].

Ha scritto la Cassazione [4]: «Il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituita da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l’imprescrittibilità del diritto in comproprietà».

Pertanto, il condomino può usucapire il lastrico solare; a tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall’uso del bene comune, bensì occorre dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere come se si fosse l’unico proprietario e non più “come condomino”, senza opposizione, per il tempo di almeno 20 anni.


note

[1] Cass. sent. n. 26691 del 24.11.2020. 

[2] Cass. ord. n. 24781/2017.

[3] Trib. L’Aquila, sent. n. 782/2020.

[4] Cass. sent. n. 9380/2020.


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