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La casa pignorata si può vendere?

1 Dicembre 2020
La casa pignorata si può vendere?

Esecuzione forzata: come vendere un immobile dopo che è stato avviato il pignoramento per togliersi il debito. Il saldo e stralcio e l’atto di transazione. 

Un nostro lettore ci chiede se la casa pignorata si può vendere. Per fornire un’adeguata ed esaustiva risposta dobbiamo partire dal concetto di pignoramento e dai vincoli che esso comporta, per distinguerlo dalla diversa situazione di una casa ipotecata. 

Non si incontrano raramente ipotesi di vendita di casa pignorata; ma queste, come vedremo a breve, necessitano di un particolare iter rivolto a garantire il creditore. 

Procediamo dunque con ordine e, prima ancora di verificare se la casa pignorata si può vendere, affrontiamo il tema dell’ipoteca.

La casa ipotecata si può vendere?

A differenza del pignoramento, l’ipoteca non pone un vincolo di indisponibilità sull’immobile. L’ipoteca altro non è che una garanzia in favore del creditore, che questi appone su specifici beni del debitore, per fare in modo che eventuali cessioni del bene non vadano in suo pregiudizio. In conseguenza dell’ipoteca, infatti, la casa può essere venduta o donata, tuttavia:

  • il creditore ipotecario potrà ugualmente sottoporre a pignoramento e mettere all’asta l’immobile nonostante il trasferimento della proprietà in capo a un soggetto che non è il debitore;
  • il creditore ipotecario, in caso di vendita forzata del bene, si soddisfarà sul ricavato dell’asta con preferenza rispetto ad altri ulteriori creditori. Quindi, se una casa viene aggiudicata al prezzo di 300mila euro, questo importo andrà prima a coprire il credito ipotecario e solo l’eventuale residuo sarà diviso tra tutti gli altri creditori.

Il fatto di poter vendere la casa ipotecata non significa che ciò possa avvenire senza renderne edotto l’acquirente che deve comunque sapere dell’esistenza del vincolo sul bene, potendo infatti perderne la proprietà nel caso in cui il venditore non dovesse pagare il proprio debito. Questo significa che sia il contratto preliminare (il cosiddetto compromesso) che il rogito notarile dovranno menzionare l’esistenza dell’ipoteca. In caso contrario, l’acquirente potrà chiedere la risoluzione del contratto e agire anche nei confronti del notaio per violazione di uno dei doveri – le verifiche sul bene – che la legge gli assegna.

La casa pignorata può essere venduta?

Una volta eseguito il pignoramento e notificato l’atto al debitore, questi è impossibilitato a disporre del bene: non può cioè né venderlo né donarlo. L’immobile infatti è ormai assoggettato alla procedura esecutiva diretta dal tribunale e, se anche l’avvio dell’iter di pignoramento non comporta la perdita della proprietà (che permane in capo al debitore fino all’eventuale successiva assegnazione del bene), questi non può cederlo a terzi, né può darlo in locazione (in questa seconda ipotesi, i canoni saranno appresi dal delegato alla vendita che li utilizzerà per soddisfare le pretese dei creditori). 

Insomma, la casa pignorata non può essere venduta e, in caso contrario, anche se non si incorre in alcun reato (nonostante l’esistenza del divieto da parte dell’ufficiale giudiziario), si pone in essere una vendita nulla.

Il divieto di vendita della casa pignorata è posto a garanzia del creditore. Questo implica però che, se sussiste il consenso del creditore, è possibile vendere la casa pignorata. In tale ipotesi, il creditore verosimilmente chiederà di essere liquidato con il corrispettivo derivante dalla vendita. Insomma, la vendita della casa pignorata non è altro che una soluzione pacifica della vertenza che mira, attraverso lo stesso strumento dell’asta giudiziaria – ossia la cessione del bene a titolo oneroso – a conseguire il denaro da corrispondere al creditore. 

In questo modo, il debitore e il creditore possono trovare un accordo tutte le volte in cui il primo riesca a trovare, ancor prima del tribunale, un eventuale interessato all’acquisto dell’immobile. In tal caso, si dovrà realizzare un accordo tra venditore-debitore, creditore-ipotecario e terzo acquirente. Cerchiamo di capire meglio come ciò può avvenire.

Come vendere una casa ipotecata

Il più delle volte, la vendita della casa ipotecata avviene con l’intermediazione di un notaio che fa da garante alla bontà dell’operazione. Le tre parti – venditore, acquirente e creditore – si incontrano presso lo studio notarile per sottoscrivere un atto. Con quest’atto pubblico il venditore si impegna a corrispondere, contestualmente al ricevimento del corrispettivo della vendita (versatogli dall’acquirente o dalla sua banca finanziatrice), l’importo dovuto al creditore. Il tutto avviene contestualmente. 

Nulla esclude che l’importo versato al creditore venga ridotto in via transattiva. Ad esempio, a fronte di un debito di 300mila euro e a un prezzo di vendita di 350mila euro, sarà possibile concordare con il creditore un pagamento a saldo e stralcio di 250mila euro, in modo che il debitore possa tenere per sé 100 mila euro, da utilizzare magari per l’acquisto di un altro immobile.

L’atto notarile dovrà chiaramente contenere la rinuncia del creditore al residuo credito e a qualsiasi ulteriore azione esecutiva nei confronti del debitore. In più, il creditore dovrà provvedere alla cancellazione dell’ipoteca e del procedimento di pignoramento iscritto in tribunale che, altrimenti, resterebbe in piedi.

In questo modo, la vendita della casa pignorata può diventare l’occasione per liberarsi di tutti i debiti o di uno specifico creditore. 

Perché vendere una casa pignorata?

Per il debitore, la vendita della casa pignorata può significare l’occasione per liberarsi definitivamente dal peso dell’azione esecutiva e dal debito. Difatti, il rischio di lasciare la casa all’asta giudiziaria è che, se questa non dovesse coprire l’intero debito, il creditore potrebbe riproporre ulteriori azioni esecutive per il residuo importo a lui dovuto. 

C’è però un rischio. Non tutte le aste vanno a buon fine e, quando dopo molti tentativi, a seguito di continui ribassi, l’immobile non viene venduto, il giudice è tenuto a chiudere la procedura e a rimettere il proprietario nella completa disponibilità del bene. Il creditore, in quel caso, non potrà riproporre un nuovo pignoramento sulla medesima casa.

Il vantaggio per il creditore di una vendita privata della casa pignorata è quello di evitare il rischio di un’asta che non sempre realizza le aspettative di guadagno e che, oltre a richiedere molto tempo, è altresì costosa. 



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