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Finestra che diventa balcone

2 Dicembre 2020
Finestra che diventa balcone

Come realizzare un balcone in un palazzo condominiale: permessi e autorizzazioni. 

Si può aprire un varco nella facciata condominiale per realizzare un balcone? Oppure si può trasformare una finestra già esistente in un balcone? Il valore di un appartamento dipende anche dagli spazi esterni e, di certo, il balcone è il giusto compromesso per chi non può vivere in una villa. Ecco che allora la finestra che diventa balcone è un sogno accarezzato da molti proprietari di immobili urbani. 

Ma quali sono le autorizzazioni e i permessi che bisogna procurarsi per realizzare un intervento edilizio di tale tipo? I chiarimenti sono stati forniti, sino ad oggi, dalla giurisprudenza, sia quella amministrativa che di legittimità. Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Permesso del condominio 

Da un punto di vista civilistico, la facciata del fabbricato condominiale è un bene comune. Tutti i condomini quindi la possono utilizzare, e persino alterare, se ciò non pregiudica:

  • il decoro architettonico dell’edificio;
  • la stabilità dell’edificio;
  • il diritto al pari uso, ossia la possibilità per gli altri condomini di fare altrettanto.

Non sussistendo alcuno di questi tre limiti, ciascun condomino può intervenire sulle parti comuni del palazzo senza bisogno di autorizzazioni. Invece, per quanto riguarda la finestra che diventa balcone, secondo la giurisprudenza è necessario il consenso dell’assemblea assunto all’unanimità.

Secondo il Tar Campania [1], è necessario il consenso di tutti i condomini affinché il singolo possa trasformare una finestra in balcone, se l’intervento altera la facciata condominiale. 

Anche il Consiglio di Stato ha sposato in passato il medesimo orientamento stabilendo che occorre il consenso del condominio (cioè il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio) quando uno dei condomini intenda realizzare (o sanare) opere che modifichino la facciata dell’edificio [2]). Tale principio si applica anche quando l’interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non avrebbero alcuna rilevanza estetica: salva la diversa espressa valutazione del condominio, non può il giudice considerare irrilevanti le innovazioni sotto il profilo estetico [3].

Rigida anche la Cassazione [4], secondo cui «Il decoro architettonico delle facciate costituisce bene comune dell’edificio e pertanto ogni lavoro che su di esso sensibilmente incide, necessita dell’assenso dell’assemblea dei condomini, a prescindere dal giudizio sul risultato estetico dei lavori progettati».

Permesso del Comune

Trattandosi di un intervento edilizio che crea nuova volumetria calpestabile e vivibile, la realizzazione di un balcone (anche se ottenuto tramite trasformazione di una precedente finestra) richiede sempre il rilascio del permesso di costruire da parte del Comune. Il titolo edilizio è un elemento necessario se non si vuole incorrere nel reato di abuso edilizio e nel conseguente ordine di demolizione. 

Un problema piuttosto frequente è se il rilascio di tale permesso di costruire possa essere subordinato alla previa esibizione, all’ufficio tecnico del Comune, della delibera assembleare che autorizza l’opera. Può l’ente locale richiedere, insieme a tutta la documentazione, anche il voto unanime dei condomini? 

Sul punto, si scontrano due diverse soluzioni. Secondo alcuni giudici, il rilascio del titolo edilizio può essere subordinato solo al rispetto della normativa amministrativa e urbanistica, non anche a quella civilistica. Per cui il consenso dell’assemblea si pone su un diverso piano che il Comune non è tenuto a valutare. 

Secondo altre sentenze, tra cui anche il Tar Napoli [5], i lavori edilizi, da eseguirsi su parti indicate come comuni del fabbricato e comportanti opere non connesse all’uso normale della cosa comune, devono essere preceduti dal previo assenso dei comproprietari, situazione questa che impone al Comune di accertare l’esistenza del consenso alla realizzazione da parte di tutti i condomini e, quindi, un preciso obbligo di istruttoria. Dunque, in caso di mancato accordo tra tutti i condomini, sarebbe possibile rifiutare il rilascio del permesso di costruire. 


note

[1] Tar Campania – Napoli, sent. n. 5253 del 16.11.2020.

[2] Cons. Stato sent. n. 6529/2003

[3] Cons. Stato sent. n.  3772/2012; n. 1566/2011.

[4] Cass. sent. n. 398/2004.

[5] Tar Campania – Napoli, sent. n. 1566/2011.


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