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L’amministratore può vietare un condizionatore sul balcone privato?

2 Dicembre 2020
L’amministratore può vietare un condizionatore sul balcone privato?

Impianto caldo freddo sul balcone: limiti, distanze, rumori, esalazioni di calore e azione legale da parte del capo condomino. 

Un nostro lettore ha installato un condizionatore sul proprio balcone, ancorandolo alla facciata dell’edificio. L’amministratore però, sollecitato dagli altri condomini, gli ha inviato una lettera in cui lamenta l’eccessiva dimensione dell’apparecchio che, a suo dire, lederebbe il decoro architettonico e l’estetica del palazzo. Pertanto, gli ha dato dieci giorni di tempo per rimuovere l’impianto, pena l’avvio di un giudizio in tribunale. Di qui la domanda che ci viene posta: «L’amministratore di condominio può vietare un condizionatore sul balcone privato?». Può quindi agire in causa contro il condomino anche senza l’autorizzazione preventiva dell’assemblea? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Regole installazione condizionatore sul balcone

Nel momento in cui si installa il condizionatore sul balcone privato è necessario osservare alcune regole. 

In generale, è possibile ancorare il condizionatore sulla facciata condominiale prospiciente l’appartamento nonostante si tratti di un bene di proprietà di tutti i condomini. L’articolo 1102 del Codice civile consente a ciascun condomino di usare i beni comuni purché ciò non ne pregiudichi il pari uso da parte degli altri e non sia contrario alla destinazione e alla funzione del bene. Significa che è possibile montare un impianto caldo/freddo sul muro del palazzo, senza bisogno di chiedere l’autorizzazione all’assemblea o all’amministratore, purché gli altri proprietari possano fare lo stesso (non ovviamente sullo stesso spazio, il che sarebbe tecnicamente impossibile, ma su quelli residui). Risultato: un condizionatore non può essere tanto grade da invadere lo spazio del dirimpettaio. 

Prima di eseguire i lavori, sarà bene leggere il regolamento condominiale per verificare che non sussistano eventuali divieti. Divieti che, per essere operanti, devono essere stati approvati all’unanimità. Il che significa che il regolamento stesso deve aver ricevuto il consenso di tutti i condomini, o con votazione unanime in assemblea oppure con accettazione del regolamento all’atto dell’acquisto di ogni singolo appartamento.

Tale divieto vale anche per i successivi acquirenti se il regolamento viene citato o riportato nel rogito notarile.

Oltre al regolamento di condominio, bisogna poi verificare se esistono ulteriori limiti imposti dai regolamenti comunali. La verifica si potrà fare presso l’ente locale ove è situato l’immobile in questione. 

Poi, il condizionatore deve essere in regola con le immissioni di rumori e di calore. Quanto al rumore, questo non deve superare di 3 decibel il rumore proveniente dall’esterno. 

I fumi non devono scaricare in direzione delle finestre dei vicini. 

In più, bisognerà stare attenti all’eventuale stillicidio dell’acqua di condensa che non deve cadere sui piani inferiori. Tale stillicidio, se ripetuto, può configurare il reato di getto di cose pericolose.

Quanto alle distanze minime dalla proprietà vicina che il condizionatore deve rispettare, secondo la giurisprudenza non esistono limiti di tale tipo quando si tratta di impianti indispensabili come quello in commento. Resta ovviamente facoltà del regolamento disporre diversamente. 

Approfondimenti 

Per ulteriori informazioni leggi i seguenti articoli:

Poteri dell’amministratore di condominio di vietare il condizionatore sul balcone

L’aspetto più delicato dell’installazione del condizionatore è quello relativo alla violazione del cosiddetto decoro architettonico del palazzo. L’impianto non può pregiudicare l’estetica della facciata. 

Questa valutazione – che in caso di contrasto tra i condomini viene eseguita dal giudice – risente ovviamente delle condizioni concrete dell’immobile: se infatti lo stesso dovesse essere già interessato da precedenti interventi dello stesso tipo, non ci sarà la possibilità di impedire l’installazione di un nuovo apparecchio.

Questo non significa che non sia possibile installare un condizionatore sulla facciata dell’edificio, ma bisognerà fare in modo che il suo colore non sia “un pugno nell’occhio” per l’insieme, tenendo anche conto del pregio architettonico dell’immobile e che la dimensione non sia talmente grande da rendersi oltremodo visibile all’esterno. Del resto, il pregiudizio estetico si trasforma in un pregiudizio economico, cioè un deprezzamento dell’intero fabbricato e dei singoli appartamenti.

Tale regola riguarda tutti gli edifici e non solo quegli stabili che rivestono un particolare valore o interesse storico ed artistico.

L’amministratore di condominio può agire direttamente in giudizio, senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, contro il condominio che realizza un impianto di condizionamento che danneggia l’estetica e il decoro architettonico dell’edificio e pregiudica i diritti degli altri condomini su parti comuni. Questo perché rientra tra i suoi poteri quello di tutelare i beni comuni come l’estetica dell’edificio.

L’articolo 1130 del Codice civile indica quali sono le attribuzioni dell’amministratore di condominio: egli ha il potere di curare l’osservanza del regolamento condominiale e di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio. Il successivo articolo 1131 del Codice civile attribuisce all’amministratore la rappresentanza dei condomini e il potere di agire in giudizio sia contro i condomini stessi sia contro i terzi, nei limiti delle sue funzioni. Secondo il tribunale di Roma [1], «Un’azione volta a conseguire il decoro architettonico dell’edificio rientra tra quelle che l’amministratore può intraprendere senza necessità di previo conferimento di delega assembleare».

Lo stesso principio è stato sancito anche dalla Cassazione secondo cui [2] :«A norma degli articoli 1130 e 1131 Codice civile, l’amministratore del condominio ha il potere di agire in giudizio, sia contro i terzi, sia contro gli stessi condomini, per tutelare l’integrità dei beni di proprietà comune e, quindi, anche per salvaguardare il decoro architettonico della facciata dell’edificio». 

Ed ancora «Ai sensi degli articoli 1130, primo comma, numero 4), e 1131 Codice civile, l’amministratore del condominio è legittimato, senza necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad instaurare un giudizio per la rimozione di finestre aperte abusivamente, in contrasto con il regolamento, sulla facciata dello stabile condominiale, da taluni condomini, in quanto tale atto, essendo diretto a conservare il decoro architettonico dell’edificio contro ogni alterazione dell’estetica dello stesso, è finalizzato alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio» [3].


note

[1] Trib. Roma sent. n. 16393/2020 del 20.11.2020. 

[2] Cass. sent. n. 7677/1986.

[3] Cass. sent. n. 14626/2010.


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