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Ripartizione spese dei ponteggi per rifacimento balconi

2 Dicembre 2020
Ripartizione spese dei ponteggi per rifacimento balconi

Divisione per millesimi per i ponteggi che servono per la ristrutturazione della facciata condominiale e, nello stesso tempo, per la manutenzione dei balconi.

In un palazzo, non tutti i condomini hanno un balcone e non sempre il numero di balconi è uguale nei vari appartamenti. Come incide tale diversità nel calcolo delle spese da affrontare in caso di ristrutturazione? Come si stabilisce la ripartizione delle spese dei ponteggi per il rifacimento dei balconi? I chiarimenti provengono dalla giurisprudenza e, in particolare, da una recente sentenza della Corte di Appello di Bari [1].

Ristrutturazione balconi: chi paga?

Partiamo da un necessario chiarimento: i balconi aggettanti, essendo il prolungamento dell’appartamento, appartengono in via esclusiva al suo proprietario. Invece, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore sono beni comuni, appartenenti cioè all’intero condominio, a patto che si inseriscano nel prospetto dell’edificio, contribuendo a renderlo esteticamente gradevole.

Come noto, infatti, nei balconi possono ricorrere elementi decorativi (quali il parapetto in vetro, le fioriere in muratura, il rivestimento della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini) che fungono da ornamento della facciata e diventano assimilabili, per funzione, alle parti comuni dell’edificio. Sia l’individuazione di tali elementi che la loro funzione architettonica ed il conseguente regime di appartenenza (condominiale se tesi prevalentemente a rendere esteticamente gradevole lo stabile, di pertinenza dell’appartamento esclusivo se strumentali solo al suo decoro) vanno definiti in concreto, caso per caso, guardando alla funzione prevalente.

Questa distinzione è molto importante ai fini della ripartizione delle spese di ristrutturazione. Difatti, per le opere relative alla struttura muraria del balcone, non è competente il condominio e l’intera spesa grava sul proprietario dell’immobile che potrà decidere se avviare o meno i lavori (nella consapevolezza però che di eventuali danni arrecati a terzi per crolli ne dovrà rispondere personalmente). Su di lui graveranno tutti i costi dell’intervento, anche quelli del ponteggio, come a breve vedremo.

Invece, tutte le decorazioni che contribuiscono a migliorare l’estetica del palazzo sono di pertinenza del condominio che può decidere sia in merito all’esenzione dei lavori che alla ditta appaltatrice. Ne consegue che, in questo secondo caso, la spesa va ripartita tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà, non solo tra quelli dei proprietari dei balconi. E ciò perché l’estetica dell’edificio è un bene comune, che riversa la propria indubbia utilità su tutti i proprietari degli appartamenti. Quindi, il costo del relativo ponteggio sarà ripartito tra tutti i condomini.

In sintesi: i balconi sono di proprietà privata per quanto attiene alle strutture che sono il prolungamento dell’appartamento. Invece gli elementi architettonici e le decorazioni dei balconi sono di proprietà comune solo se parte integrante dell’estetica dello stabile.  

Anche la Cassazione è dello stesso avviso [2]: «I balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa e che soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole». 

Ripartizione spese ponteggi dei balconi 

Secondo la giurisprudenza, le spese di manutenzione di tetto o facciata vanno ripartite tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà: si tratta infatti di parti comuni dell’edificio, essenziali del fabbricato, volte a servire in maniera uguale e indifferenziata le varie unità. Esse quindi non vanno ripartite in proporzione all’uso del bene comune o all’utilità che se ne trae, ma secondo la tabella delle proprietà individuali. 

Tale criterio è valido anche per le spese occorrenti per il ponteggio necessario al rifacimento dei balconi.

La Cassazione ha già affermato [3] che una ripartizione delle spese di manutenzione proporzionata all’uso delle cose comuni o all’utilità che se ne trae non si giustifica con riferimento a quelle parti come il tetto o la facciata «che costituiscono le strutture essenziali ai fini dell’esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e che sono destinate a servire in maniera eguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell’edificio». E questo, pure nell’ipotesi in cui il ponteggio serva anche per il rifacimento dei balconi, almeno per quelle sezioni che rientrano nei beni comuni del condominio e possono classificarsi come elementi estetici o decorazioni. Come detto, infatti, si tratta di spese che ricadono su tutti i condomini per millesimi, in quanto si tratta di parti comuni del condominio, sottratte alla proprietà privata. 

Il condominio non avrebbe invece alcun potere di imporre lavori sulle parti dei balconi di proprietà individuale. 


note

[1] C. App. Bari, sent. n. 706 del 15.05.2020.

[2] Cass. sent. n. 14576/04.

[3] Cass. sent. n. 24927/2019.


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