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Quali assemblee di condominio si possono impugnare

3 Dicembre 2020
Quali assemblee di condominio si possono impugnare

Assemblee nulle, annullabili e assemblee preparatorie, programmatiche od interlocutorie: quali differenze ci sono?

Non tutte le assemblee di condominio possono essere impugnate dinanzi al giudice. La Cassazione ha individuato la categoria delle delibere preparatorie, programmatiche o interlocutorie che, essendo prive di un vero e proprio contenuto decisionale, non sono suscettibili di impugnazione in tribunale. Ma allora quali assemblee di condominio si possono impugnare? Ecco alcuni chiarimenti forniti, proprio di recente, dalla giurisprudenza.

Impugnazione delibere assemblea di condominio

La giurisprudenza ha chiarito che possono essere impugnate le delibere nulle e le delibere annullabili. 

La distinzione è molto importante. Per le prime, infatti, non ci sono termini di decadenza ed è pertanto possibile azionare la difesa giudiziale, per far decadere la decisione assembleare, anche a distanza di molto tempo. Così, ad esempio, un decreto ingiuntivo rivolto ad ottenere il pagamento di spese approvate nel corso di una delibera nulla può essere opposto nel termine di 40 giorni anche se non si è contestata la delibera stessa. 

Al contrario, le delibere annullabili devono essere impugnate entro massimo 30 giorni dalla data della loro approvazione (per i condomini dissenzienti o astenuti) o dalla comunicazione del relativo verbale (per i condomini assenti). In questo caso, per tornare all’esempio di poc’anzi, non sarà possibile opporsi al decreto ingiuntivo fondato su spese deliberate in assemblea se prima non si è contestata la decisione del collegio.

Quali sono le delibere nulle e quelle annullabili?

Non resta che comprendere quali sono le delibere condominiali nulle e quelle annullabili, perché proprio da questo elenco dipende la risposta al quesito di partenza.

Secondo le Sezioni Unite della Cassazione [1], sono da ritenersi nulle le delibere: 

  • prive degli elementi essenziali;
  • con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale e al buon costume);
  • con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;
  • che incidono sui diritti individuali dei singoli condomini sulle cose o sui servizi comuni;
  • che incidono sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
  • invalide in relazione all’oggetto.

Sono, invece, da ritenersi annullabili le delibere: 

  • con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;
  • adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
  • affette da vizi formali in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea;
  • genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione;
  • che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.

Quali delibere di condominio non possono essere impugnate?

Abbiamo esordito spiegando che possono essere impugnate solo le delibere condominiali che hanno un contenuto decisionale e che, pertanto, vincolano il condominio. Dunque, non possono essere impugnate le delibere cosiddette preparatorie, programmatiche od interlocutorie, le quali non hanno un contenuto decisorio. A riguardo, la Cassazione [2] ha detto che «in relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria manutenzione (…) la delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l’individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza al riguardo l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi».

Non ha senso poi impugnare le delibere annullate da successive delibere perché in tal caso il giudice chiuderebbe il giudizio per «cessata materia del contendere».

Il tribunale di Roma, con una recente pronuncia [3], ha stabilito che, se non è impugnabile una delibera assembleare che nomina una commissione per esaminare preventivi, lo sarebbe invece se la stessa demandasse alla commissione stessa la decisione sulla scelta della ditta incaricata di svolgere i lavori. La delibera in commento, infatti, «non può ritenersi meramente programmatica avendo dato espressamente mandato all’amministratore di scegliere la controparte e concludere il contratto (..affidare i lavori alla ditta prescelta)».


note

[1] Cass. S.U. sent. n. 4806/05.

[2] Cass. sent. n. 10235/2013.

[3] Trib. Roma, sent. n. 15469/20 del 4.11.2020.

Autore immagine: depositphotos.com


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