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Condominio, fondo lavori solo a SAL

1 gennaio 2014


Condominio, fondo lavori solo a SAL

> Diritto e Fisco Pubblicato il 1 gennaio 2014



Accantonamenti progressivi per le manutenzioni straordinarie in base allo stato di avanzamento dei lavori.

Cambiano di nuovo le regole per il fondo condominiale costituito per l’avvio di opere straordinarie e per le innovazioni in condominio.

Di che si tratta?

La riforma del condominio ha stabilito, tra i compiti dell’assemblea dei condòmini, quello di decidere sulle opere di manutenzione straordinaria e sulle innovazioni [1]. Tuttavia, da oggi, il condominio, prima di dare l’avvio ai lavori, ha l’obbligo di costituire preventivamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare della spesa da sostenere. In pratica, l’amministratore deve accantonare, in anticipo, gli importi che dovrà poi versare all’impresa costruttrice. Ciò al fine di garantire, a quest’ultima, la riscossione del proprio credito e diminuire il rischio, per i condomini in regola con i pagamenti, di eventuali pignoramenti da parte dei creditori insoddisfatti.

Abbiamo parlato di tale fondo, più diffusamente, in questo articolo: “I lavori condominiali si pagano in anticicpo”.

Quando deve essere creato il fondo

Il fondo lavori deve essere creato per le opere di manutenzione straordinaria, ossia quelle al di fuori della normalità e abitualità, da eseguire sugli impianti e sulle cose comuni e, in genere, mirante a conservare nel tempo o a ricostruire o innovare la struttura.

Il problema creato dalla riforma

Senonché l’obbligo imposto all’assemblea di costituire il fondo ha posto, da subito, un grosso problema: esso ha, di fatto, bloccato le opere nei condomini, proprio per le difficoltà nell’accantonare i soldi necessari.

Infatti, in epoca di crisi economica, diventa sempre più difficile, per i condomini, pagare “tutto e subito”. L’idea di anticipare, le rate scaglionabili in uno o due anni ha reso quasi impossibile l’approvazione, da parte dell’assemblea, di lavori. Il che si traduce nell’impossibilità per l’amministratore, in mancanza della totale disponibilità della provvista, di dare il via alle ristrutturazioni spesso urgenti. Si pensi, per esempio, al rifacimento del tetto che perde e che sta procurando danni ingenti al proprietario dell’ultimo piano. Se l’assemblea non provvede, quest’ultimo potrebbe essere obbligato ad agire autonomamente alle riparazioni, con un aggravio di spese impossibile da sostenere.

La modifica delle norme sul fondo lavori: si paga a Sal

A modificare, dunque, tale impostazione, ci ha pensato il decreto legge Destinazione Italia [2]. Esso, pur confermando in generale l’obbligo da parte dell’assemblea di costituire in anticipo il fondo, lo collega allo stato di avanzamento lavori (Sal) nel caso in cui, nel contratto di appalto sottoscritto dal condominio, sia previsto un pagamento graduale in base al progredire dell’opera.

Il Sal è un documento da cui si evince l’avvenuta esecuzione di parte degli interventi commissionati all’appaltatore. Contiene la descrizione dei lavori di fatto realizzati, le misurazioni e tutti gli altri elementi che consentono poi di emettere il certificato di pagamento, indispensabile per legittimare l’amministratore del condominio a effettuare la rimessa all’appaltatore .

Cosa cambia

1) se i lavori si concludono in un’unica soluzione e se il pagamento deve avvenire in tempi stretti, al massimo entro il loro termine, il condominio continua ad avere l’obbligo di costituire preventivamente un fondo “di importo pari all’ammontare (del costo) dei lavori” stessi;

2) se invece l’esecuzione degli interventi, in quanto di rilevante portata e di notevole entità economica, si protrae per più tempo e secondo prestabilite fasi di esecuzione, allora anche i pagamenti possono essere previsti, nel contratto d’appalto, in modo graduale e in stretta relazione con il progressivo stato di avanzamento dei lavori.

Ad esempio, il rifacimento della facciata di un edificio di grandi dimensioni comporta l’esecuzione del lavoro in diversi momenti, anche per esigenze di razionale ingombro degli spazi comuni e di più economica utilizzazione dei ponteggi: man mano che si conclude una parte di facciata, il ponteggio viene spostato e si dà inizio alla seconda fase di lavorazione. Anche i pagamenti seguono il frazionamento del lavoro. Ora, quindi, il fondo deve coprire il minore importo previsto per il parziale intervento eseguito e non l’intero costo dell’appalto.

Quando il fondo non è obbligatorio

Restano esclusi dall’obbligo della preventiva costituzione del fondo tutti gli interventi di manutenzione ordinaria che l’amministratore deve fare eseguire anche senza una delibera dell’assemblea. L’esclusione si estende anche ai lavori straordinari che rivestono però il carattere dell’urgenza, per i quali l’amministratore ha solo l’obbligo di riferire all’assemblea alla prima occasione.

Le conseguenze

Così, se per l’intervento non sono previsti tempi brevi di esecuzione, il condominio, se vuole evitare di dover rinviare l’attuazione in attesa di raccogliere la provvista per farvi fronte, dovrà da oggi concordare con l’appaltatore innanzitutto i precisi tempi entro cui si dovranno concludere le fasi di lavorazione (Sal) e le conseguenti modalità di pagamento. Gli accertamenti dovranno essere eseguiti da colui che verrà incaricato dall’assemblea di dirigere e di controllare i lavori.

Se tali accordi non vi saranno, resta l’obbligo per il condominio di costituire immediatamente e per intero il fondo lavori, senza poter beneficiare della costituzione del fondo stesso a Sal.

note

[1] Art. 1135 cod. civ.

[2] Dl 145 del 2013, articolo 1, comma 9, lettera d), in vigore dal 24 dicembre.

Autore immagine: 123rf.com

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2 Commenti

  1. perche’ se amministratore di condominio e’ un condomino non deve avere gli stessi obblighi di preparazione – aggiornamento e conoscenze degli amministratoriiscritti all’albo . perche’ il condomino – amministratore puo’ essere ignorante ?

  2. Per la manutenzione straordinaria dello stabile è stato deliberato di costituire il fondo necessario versando il dovuto in rate mensili. Se un condomino non versa la sua quota possono gli altri condomini bloccare i versamenti delle proprie quote mensili previste per questo lavoro in attesa che il condomino “inadempiente” si allinei a loro con i pagamenti? Incorrono in qualche illecito? Se i lavori si bloccano per mancanza di fondi ne rispondono solo i condomini “morosi” o tutti?
    Grazie

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