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Si può allargare una finestra o un balcone?

4 Dicembre 2020
Si può allargare una finestra o un balcone?

Legittima la portafinestra più ampia della precedente: la lesione del decoro architettonico va valutata tenendo anche conto dei benefici che porta al singolo.

In passato, la giurisprudenza ha legittimato l’installazione di inferriate in corrispondenza delle finestre poste ai primi piani nonostante possano costituire una diversità – di colore e di struttura – rispetto alle finestre dei piani superiori. E ciò perché, se da un lato è vero che bisogna tutelare il decoro architettonico della facciata dell’edificio, dall’altro è anche vero che la proprietà privata e la sicurezza dei condomini è un bene primario, da proteggere anche con strumenti esteticamente non piacevoli, come appunto delle grate di ferro.

In un recente caso, il tribunale di Milano è stato chiamato a rispondere al seguente quesito: si può allargare una finestra o un balcone allo scopo di consentire, al proprietario dell’appartamento, di godere di più luce e aria? La modifica degli infissi, anche se di proporzioni doppie rispetto a quelli preesistenti, può arrecare un deturpamento della facciata e, conseguentemente, la lesione del decoro architettonico ed estetico del fabbricato condominiale?

La questione è stata risolta nei seguenti termini.

L’utilizzo della facciata condominiale

La facciata dell’edificio è una parte comune che tutti i condomini possono quindi usare, alterare e modificare in relazione ai propri interessi individuali, anche senza chiedere prima l’autorizzazione dell’assemblea, a patto però che ciò:

  • non modifichi la destinazione d’uso dell’area in questione;
  • non impedisca agli altri condomini di fare altrettanto;
  • non costituisca una violazione del decoro architettonico dello stabile;
  • non pregiudichi la stabilità e la sicurezza dell’edificio.

Di tutti questi limiti, quello più significativo, che va valutato nel caso di ampliamento di una finestra o di un balcone, è la violazione del decoro architettonico. Difatti: 

  • non c’è dubbio che l’estensione di una finestra non costituisca un uso della facciata contrario alla sua destinazione: essa serve sia per riparare gli appartamenti dagli agenti atmosferici, sia per consentire aperture che diano luce ed aria agli stessi;
  • l’apertura non incide sul diritto degli altri condomini di fare altrettanto in corrispondenza delle rispettive proprietà;
  • se eseguita secondo i crismi della tecnica, un’apertura non pregiudica la sicurezza e la stabilità dell’edificio.

Il problema è quindi verificare se e quando l’apertura di una finestra o un balcone possa essere contestata dal condominio per lesione dell’estetica del palazzo. 

Ampliamento di finestra o balcone e decoro architettonico

Tutte le volte in cui viene effettuata una modifica all’aspetto estetico del palazzo – come appunto l’ampliamento di una finestra o di un balcone – bisogna fare una valutazione concreta sull’incidenza della stessa sul complesso della struttura. Valutazione che deve tenere conto della situazione attuale dello stabile (quella cioè al momento in cui la modifica viene eseguita), che potrebbe essere pregiudicato anche da precedenti interventi eseguiti dagli altri condomini (si pensi all’installazione di condizionatori esterni, infissi diversi, tende, colori differenti, ecc.). 

Il decoro architettonico (ossia l’insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell’edificio imprimendo allo stesso una sua armoniosa fisionomia) va valutato con riferimento al fabbricato condominiale nella sua totalità e non rispetto all’impatto con l’ambiente circostante.

In più, sostiene il tribunale di Milano, bisogna contemperare l’interesse comune a quello del singolo che – come nel caso delle inferriate con cui abbiamo aperto questo articolo – potrebbe essere parimenti suscettibile di tutela.

Nel tentare di bilanciare i due contrapposti interessi, nel caso di allargamento di una finestra o di un balcone è necessario tenere conto dell’esigenza del condomino a poter beneficiare di maggiore luminosità all’interno del proprio appartamento. Sono infatti noti i riflessi positivi della luce sul benessere psicofisico dell’individuo, sulla salute e sulla qualità della vita. 

Nel caso concreto, tale modifica non era agevolmente visibile dall’esterno, tenuto conto del fatto che la piantumazione riduceva la vista dalla loggia e che la porzione visibile della stessa era minore rispetto alle altre in quanto posta sul piano più alto.

Insomma, bisogna trovare una posizione di equilibrio tra gli interessi contrapposti della comunità dei condomini e del singolo condomino che ha agito nella sua proprietà esclusiva. E l’apprezzabilità dell’alterazione del decoro architettonico deve tradursi in un concreto pregiudizio economico che comporti un deprezzamento sia dell’intero fabbricato che delle singole porzioni in esso comprese, per cui, sotto tale profilo, è necessario tener conto dello stato estetico del fabbricato nel momento in cui l’innovazione viene posta in essere. In ogni caso, la mancanza di pregio dello stabile interessato dalle innovazioni non esclude di per sé che possa sussistere un’alterazione apprezzabile del decoro architettonico.

Legittime le aperture di finestre e balconi nei condomini 

Secondo la Cassazione [2], «a differenza dalle innovazioni – che debbono essere deliberate dall’assemblea nell’interesse di tutti i partecipanti – le semplici modifiche alle parti comuni dell’edificio possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l’altrui pari uso».

«Pertanto, è legittima l’apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, che per sua ordinaria funzione è destinato anche all’apertura di porte e di finestre, realizzata dal singolo condomino mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla sua proprietà esclusiva. Alla eventuale autorizzazione ad apportare tale modifica concessa dall’assemblea può attribuirsi il valore di mero riconoscimento dell’inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione del muro comune».

Sulla base di ciò, e tenuto conto dell’accertamento della natura dei lavori posti in essere dal condomino, si può quindi ritenere che le opere sulla facciata del condominio non costituiscano innovazioni vietate dalla legge, e che la realizzazione di tali lavori rientri nei poteri spettanti ai singoli condòmini in base all’articolo 1102 del Codice civile, senza la necessità di richiedere alcuna autorizzazione assembleare che ne abiliti la fattibilità.

Del resto, è indubbio che la facciata condominiale possa essere utilizzata, ai fini di un più intenso sfruttamento, dai singoli condòmini mediante la demolizione di parte del muro corrispondente alle proprietà esclusive per l’apertura e/o l’ampliamento di finestre e di porte.


note

[1] Trib. Milano, sent. n. 6616/2020 del 22.10.2020.

[2] Cass. sent. n. 1554/1997.

Autore immagine: depositphotos.com


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