Diritto e Fisco | Articoli

Chi paga spese ed imposte nel comodato?

11 Dicembre 2020
Chi paga spese ed imposte nel comodato?

Vorrei concedere a mio fratello un box in comodato d’uso percependo una somma mensile per rimborso spese in modo da recuperare anche le somme da me sopportate per utenze e tasse. È possibile? 

La Corte di Cassazione, nelle sentenze che si sono occupate della questione, ha chiarito che, siccome il comodato è un contratto essenzialmente gratuito (articolo 1803 del Codice civile), esso:

  • è compatibile con la clausola che pone a carico del comodatario un onere economico di modesta entità (il cosiddetto modus) che cioè non si presenta come un corrispettivo del godimento del bene con natura di vera e propria controprestazione (altrimenti saremmo di fronte ad una locazione e non più ad un comodato); in questo senso, si sono espresse le sentenze n. 3.021/2001, n. 8.073 del 2002; n. 787/2020.

Dunque, se è vero che in passato è stato ritenuto che fosse un comodato (oneroso) e non una locazione quel contratto che poneva a carico del comodatario le tasse gravanti sulla proprietà dell’immobile e le spese per l’immobile (Cassazione, sentenza n. 2.534/1958), oppure i canoni periodici di acqua e luce (Cassazione, sentenza n. 3.834/1980), è altrettanto vero che ciò che conta più di ogni altra cosa per distinguere un comodato oneroso da una locazione è l’entità del carico economico che viene posto a carico del comodatario (in questo senso Cassazione, sentenza n. 4.976 del 1997)

Più alto è l’onere economico che viene fatto gravare sul comodatario, maggiore è la possibilità che (in caso di contestazione) il giudice qualifichi il contratto come locazione (anche se le parti lo hanno definito comodato).

Mentre, al contrario, più la somma che il comodatario è chiamato a versare è puramente simbolica, cioè al di sotto degli importi richiesti dal mercato per la locazione o l’affitto dell’immobile (nel suo caso di un immobile destinato ad autorimessa), più non vi saranno dubbi nel classificare il contratto come un comodato per quel giudice che fosse chiamato a risolvere un’eventuale controversia.

Detto questo, avrà compreso che nel suo caso (come in ogni altro simile caso) problemi potrebbero sorgere solo se il comodatario (suo fratello) contestasse il fatto, avviando una causa, che il contratto sottoscritto fosse effettivamente un comodato e non una locazione.

Se suo fratello non dovesse sollevare alcun problema, è chiaro che un contratto come quello da lei immaginato è sicuramente ipotizzabile e andrebbe, per prudenza, anche registrato presso l’Agenzia delle Entrate.

È sicuramente possibile accollare al comodatario il pagamento delle utenze di energia elettrica ed acqua ed anche prevedere a suo carico il rimborso dell’Imu (al pagamento della quale, però, nei confronti del Comune, è obbligato sempre il proprietario), mentre la Tari o Tarip è per legge a carico di chi possiede l’immobile e, dunque, tocca per legge direttamente al comodatario il suo versamento.

Ripeto, in conclusione, che problemi potrebbero sorgere solo se in futuro suo fratello dovesse avviare un giudizio chiedendo al giudice di riconoscere che il contratto di comodato è in effetti una locazione considerata l’entità (se non fosse modesta) degli oneri economici posti a suo carico.

Se dovesse ritenere possibile che suo fratello possa in futuro sollevare un simile problema, dovrà valutare l’opportunità di sottoscrivere non un contratto di comodato oneroso, ma una vera e propria locazione (trattandosi di locazione di un’autorimessa, la locazione non sarebbe soggetta alle norme della legge n. 392 del 1978 e nemmeno a quelle della legge n. 431 del 1998 e perciò la durata del contratto e il canone sarebbero totalmente liberi, cioè sarebbero le parti a determinarli liberamente senza alcun vincolo legale minimo o massimo).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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