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Preliminare: il venditore può recedere restituendo l’anticipo?

19 Dicembre 2020
Preliminare: il venditore può recedere restituendo l’anticipo?

Con un preliminare di compravendita mi sono impegnato a vendere il mio appartamento e ho incassato la caparra. Non ho considerato, però, che ci sono alcune difformità urbanistiche da sanare e che dovrei spendere una cifra consistente per farlo. Pertanto, vorrei tirarmi indietro restituendo l’anticipo: posso farlo?

Gentile cliente, dalla sua descrizione, pare che abbia concordato un preliminare di compravendita del suo appartamento e che successivamente alla sottoscrizione dello stesso e all’incasso della caparra, siano emerse alcune difformità urbanistiche nell’immobile.

Se così fosse, purtroppo, non può sottrarsi all’impegno assunto, semplicemente restituendo la somma che ha ricevuto titolo d’anticipo.

La legge, infatti, nell’eventualità in cui la promittente venditrice dovesse risultare inadempiente ad un preliminare di compravendita, concede alla controparte il diritto di recesso dal contratto chiedendo il pagamento di un importo pari al doppio della somma versata (per ipotesi se lei ha incassato 5000 euro deve riconoscerne 10.000) [1].

Inoltre, il promittente compratore potrebbe non preferire questa soluzione ed insistere nel consolidare la compravendita, avviando un’azione legale, detta di esecuzione specifica [2]. Questa, accertato l’inadempimento del venditore all’obbligo di sottoscrivere il rogito notarile e il diritto della controparte ad acquistare l’immobile al prezzo pattuito, culminerebbe con una sentenza avente gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso.

Il suo immobile, infatti, presenta delle difformità che, come lei afferma, sono potenzialmente sanabili. Ciò potrebbe avvenire prima della stipula davanti al notaio. Pertanto, non pare possano esserci ostacoli insormontabili alla sottoscrizione dell’atto, atteso che il preliminare di compravendita di un immobile abusivo è valido e vincolante, non può essere dichiarato nullo e che è, quindi, ammessa, anche in tale ipotesi, l’azione legale appena descritta [3].

Pertanto, è consigliabile procedere alla legittimazione amministrativa delle difformità presenti nel suo appartamento per poi giungere alla sua cessione, così come si è impegnato a farlo.

In caso contrario, non potrebbe fare a meno di trovare un accordo con la sua controparte, sempre che questa lo voglia, in sede di mediazione o, successivamente, nel corso di un’eventuale causa in Tribunale, sperando che il compratore si accontenti di una soluzione transattiva alla vicenda non particolarmente onerosa per gli interessi del venditore.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello


note

[1] Art. 1385 cod. civ.

[2] Art. 2932 cod. civ.

[3] Cass. civ. ord. n. 6685/2019


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