Locazione immobile di interesse storico o artistico: agevolazioni fiscali

Sono proprietaria di alcuni immobili sottoposti al vincolo storico, affittati, come proprietaria privata, con contratti di libera locazione a cedolare secca; avrei bisogno di ricevere maggiori informazioni circa le normative e le leggi che permettono di cumulare, ai fini Irpef, il regime fiscale della cedolare secca con le detrazioni al 35% sul reddito da locazione abitativa degli immobili storici.

L’articolo citato dalla lettrice si riferisce alla disposizione normativa di cui all’art. 37 co. 4 bis D.P.R. n.917 del 22.12.1986, modificato dal decreto Legge n.16/2012, convertito con la Legge n.44/2012, relativo alla determinazione del reddito da fabbricati. Secondo la disposizione appena citata, per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell’articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, la riduzione forfetaria è elevata dal 5% al 35%.

In sostanza, il reddito derivante dalla locazione di immobili di interesse storico o artistico ai sensi dell’art. 10 Decreto Legislativo 42/2004, è pari al maggiore tra il canone di locazione ridotto del 35% e il reddito medio ordinario rivalutato del 5% ricavato dalle tariffe d’estimo, ridotto del 50%.

In altri termini, ai fini della determinazione dell’imponibile Irpef, va considerato il maggior importo tra il 65% del canone di locazione e la rendita catastale rivalutata del 5% e ridotta del 50%.

Il beneficio fiscale appena descritto è alternativo alla cedolare secca, applicabile anche alla locazione, purché abitativa, degli immobili di interesse storico. Se si opta per la cedolare secca, la base imponibile su cui applicare l’aliquota del 21% è costituita dal maggior valore tra il 100% del canone di locazione e la rendita catastale rivalutata del 5% e ridotta del 50%. Se si applica la cedolare secca, il reddito assoggettato a cedolare è escluso dal reddito complessivo e su di esso non possono essere fatti valere oneri deducibili e detrazioni.

Il regime Irpef e il regime cedolare secca sono, dunque, tra loro alternativi e non cumulabili. L’articolo pubblicato sul nostro portale non parla, infatti, di cumulo tra cedolare secca e riduzione del 35%, ma invita il contribuente a valutare quale dei due regimi può rivelarsi più conveniente, tenuto conto del reddito complessivo.

Difatti, mentre nel regime Irpef il canone di locazione dell’immobile di interesse storico deve essere indicato al 65% per il calcolo dell’imposta, nel regime della cedolare secca la base imponibile per il calcolo dell’imposta è costituita dal 100% del canone di locazione.

La convenienza del regime da scegliere dipende dal reddito complessivo del contribuente, determinante per valutare le aliquote alle quali sarà tassato il reddito da locazione, tenendo conto anche delle detrazioni e deduzioni alle quali la lettrice ha diritto.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Maria Monteleone