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Esenzione Imu seconda casa

8 Dicembre 2020
Esenzione Imu seconda casa

Per l’Imu abitazione principale e residenza devono coesistere. 

Un nostro lettore ci chiede se è possibile ottenere l’esenzione Imu sulla seconda casa. Ci rappresenta di essere sposato in regime di separazione dei beni. Sia lui che la moglie sono proprietari di un immobile a testa. Ciascuno dei due ha fissato la propria residenza nel proprio immobile beneficiando così dell’esonero Imu. La coppia però vive nell’abitazione di proprietà del marito in città, mentre la seconda casa viene usata come dimora estiva. 

Ci viene così chiesto se tale comportamento sia legittimo e quali potrebbero essere i rischi nel caso in cui il Comune dovesse fare dei controlli.

Cerchiamo di fare il punto della situazione sull’eventuale possibilità di beneficiare dell’esenzione Imu sulla seconda casa.

Quando spetta l’esenzione Imu

La legge stabilisce l’esenzione Imu sulla cosiddetta abitazione principale. Ma perché si possa parlare di «abitazione principale» non basta spostarvi la residenza. È necessario anche che, in tale immobile, sia fissata la dimora abituale del contribuente. Egli cioè vi deve materialmente vivere per gran parte dell’anno. Ecco perché, a volte, quella che sembra l’abitazione principale invece è un’abitazione secondaria soggetta all’Imu. Facciamo un passo indietro.

L’abitazione principale non è soggetta a Imu qualora sia il proprietario che i componenti del suo nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica. Per «dimora abituale» si considera il luogo in cui tali soggetti vivono in modo stabile nel corso dell’anno, salvo ovviamente le trasferte occasionali dovute a lavoro, vacanze, ecc. Per «residenza» invece si considera il luogo indicato all’anagrafe del Comune. 

Scontano comunque l’Imu gli immobili inseriti nelle categorie catastali A1, A8 ed A9. 

Come ottenere l’esenzione Imu

Come precisato dalla Cassazione di recente [1], sia il requisito della residenza che della dimora abituale devono coesistere, sia in capo al proprietario dell’immobile che della sua famiglia. Ciò può quindi comportare che se il contribuente ha la residenza anagrafica in un Comune e il coniuge lo ha in altro Comune, entrambe le abitazioni non possono usufruire dell’esenzione come abitazione principale. 

La Suprema Corte ha quindi detto che, con riferimento alla stessa unità immobiliare, tanto il possessore quanto il nucleo familiare devono non solo dimorarvi stabilmente, ma risiedere anche anagraficamente. 

Viene quindi superata la circolare del 2012 del ministero dell’Economia [2] secondo cui, se i due coniugi risiedono (in genere, per motivi di lavoro) in due Comuni diversi, ciascuno in abitazione di proprietà, è possibile ottenere, per ciascun immobile, l’esenzione dal pagamento dell’Imu (leggi Come non pagare l’Imu sulla seconda casa). Tale interpretazione è dovuta al fatto che la legge [3] dispone che la seconda residenza dei componenti del nucleo familiare non può essere considerata «abitazione principale» solo se è situata nel medesimo Comune. Ma di fatto la giurisprudenza citata ha voluto colpire un comportamento elusivo.

In sostanza, la Cassazione contribuisce ad arginare il fenomeno che un coniuge ancorché felicemente sposato chieda la residenza anagrafica nel Comune di villeggiatura in cui la famiglia possiede una seconda casa. 

Esenzione Imu impossibile sulla seconda casa

Ne consegue quindi che per le seconde case, l’Imu è dovuta determinando l’importo sul valore dell’abitazione e le relative pertinenze (rendita catastale più 5% per 160), moltiplicando il risultato per l’aliquota pubblicata sul sito internet del Dipartimento delle Finanze, il tutto relativamente al secondo semestre o al conguaglio.

Controlli del Comune sulle seconde case

Sono ormai frequenti le notizie di controlli a tappeto da parte dei Comuni sulle seconde case spacciate per abitazioni principali. Oltre all’evidenza che, molto spesso, tali immobili sono disabitati (e, dunque, al citofono non risponde nessuno per gran parte dell’anno), parlano chiaro anche le bollette per le utenze che il Comune può richiedere alle società fornitrici la luce e il gas. In tale ipotesi, infatti, se i consumi dovessero risultare sostanzialmente azzerati, l’ente locale potrebbe recuperare a tassazione gli ultimi cinque anni dell’Imu.

Ma non solo. Il rischio è, in tali ipotesi, di versare l’Imu anche sulla casa in città per difetto di uno dei presupposti. Essa infatti deve essere luogo di residenza e di dimora abituale non solo per il proprietario ma anche per il coniuge (che, invece, nel caso di specie, ha fissato la residenza nella dimora estiva).

Seconde case date in affitto

Nel caso in cui la casa viene data in comodato gratuito ai figli o genitori (parenti in linea retta di primo grado), se i familiari utilizzano la casa come abitazione principale e non hanno altra abitazione posseduta in Italia, la base imponibile Imu per il proprietario si riduce del 50%. Anche il comodante non deve possedere altre case se non la propria abitazione principale nel medesimo Comune. Il contratto di comodato deve essere stato registrato.

Per le abitazioni anche secondarie soggette ad Imu ricordiamo che se sono di interesse storico o artistico, scontano l’imposta sulla base imponibile ridotta alla metà.


note

[1] Cass. ord. n. 20130 del 24.09.2020. 

[2] Min. Finanze circolare n. 3/DF del 18 maggio 2012

[3] Comma 741, lettera b), della legge 160/2019.

Autore immagine: depositphotos.com


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3 Commenti

  1. Sono proprietaria di un alloggio nel meridione, dove vado un mese circa, una volta l’anno in ferie e per lavoro vivo in Piemonte in affitto. E’ possibile avere l’esenzione IMU visto che è una prima casa ?

  2. Buongiorno

    chiaro l’esempio se uno dei coniugi prende la residenza in comune diverso ad esempio quello della villeggiatura. Ma se invece la seconda casa è intestata all’altro coniuge in separazione dei beni in cui ha la residenza, abitazioni nello stesso comune? Ad esempio Roma su Roma?
    grazie un saluto
    pn

    1. Per ottenere l’esenzione Imu prevista per l’abitazione principale non basta che il coniuge abbia trasferito la propria residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, ma occorre che in questo immobile i coniugi vi coabitino. Per beneficiare dell’esenzione Imu, non rileva tanto la residenza dei singoli coniugi, ma quella dell’intera famiglia. Pertanto, il coniuge dovrà provare che l’abitazione costituisce dimora abituale propria e dei suoi familiari. Non c’è diritto all’agevolazione se questo requisito sussiste soltanto per il proprietario dell’immobile. Per non pagare l’Imu è necessario che, nella casa, vi sia tanto la residenza quanto la dimora abituale dell’intero nucleo familiare. Per ulteriori informazioni, leggi i nostri articoli: Come non pagare Imu, Come non pagare l’Imu sulla seconda casa, Coniugi con residenza diversa: si paga l’Imu?.

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