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Amministratore di condominio non presenta il bilancio: che fare?

8 Dicembre 2020
Amministratore di condominio non presenta il bilancio: che fare?

Mancata convocazione dell’assemblea da più anni: si può revocare l’amministratore? Si devono pagare le quote condominiali?

Un nostro lettore ci descrive la situazione venutasi a creare nel proprio condominio. Da oltre tre anni, l’amministratore non convoca l’assemblea per l’approvazione del bilancio consuntivo. Ciò nonostante continua a riscuotere regolarmente gli oneri condominiali mensili e a minacciare azioni legali nei confronti di chi non è in regola con i pagamenti. Ci viene così chiesto se un comportamento del genere è legittimo. Che fare se l’amministratore di condominio non presenta il bilancio? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Il bilancio condominiale è obbligatorio?

L’articolo 1130, n. 10 del Codice civile dispone che l’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro i 180 giorni successivi.

Da ciò si evince che:

  • almeno una volta all’anno, l’amministratore deve convocare l’assemblea;
  • nel corso di tale assemblea deve essere approvato il bilancio consuntivo, quello cioè relativo alle spese eseguite negli ultimi 12 mesi (anche detto rendiconto). Dunque, se anche non è obbligatorio il bilancio preventivo (quello cioè inerente alle spese per l’anno a venire), il bilancio consuntivo è invece necessario;
  • il bilancio consuntivo non ha alcun valore se non è approvato dall’assemblea;
  • la mancata redazione del bilancio consuntivo e/o la mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione dello stesso è una grave inadempienza dell’amministratore che può comportare la revoca per giusta causa.

Riscossione oneri di condominio senza bilancio consuntivo

Nonostante l’obbligatorietà del bilancio consuntivo, la giurisprudenza ritiene comunque legittima la riscossione delle quote condominiali mensili (quelle cioè relative all’ordinaria amministrazione). In tal caso, però, se anche il capo condomino potrà nominare un avvocato affinché chieda al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo contro il moroso, detto decreto non potrà essere «provvisoriamente esecutivo». In pratica, ciò significa che al debitore sarà concesso un termine di 40 giorni per poter pagare dalla data di notifica del decreto ingiuntivo (termine che, altrimenti, in caso di bilancio regolarmente approvato, non è possibile invocare).

Di tanto abbiamo già parlato in “L’amministratore può riscuotere le spese condominiali senza rendiconto?“.

Che fare se l’amministratore di condominio non redige il consuntivo?

Come detto, anche se non pregiudica la riscossione delle quote condominiali, la mancata redazione del bilancio consuntivo costituisce una causa di revoca dell’amministratore. Legittimato ad agire è anche un solo condomino che può rivolgersi al tribunale affinché disponga la rimozione del capo condomino stante la grave violazione dei propri doveri. 

Per l’articolo 1129, commi 11 e 12, del Codice civile la revoca dell’amministratore può essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità, tra cui appunto l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale. 

Secondo un’interessante sentenza del tribunale di Palermo [1], la condotta del buon amministratore richiede che, ove questi si trovi nell’impossibilità di redigere il rendiconto entro il termine di legge, egli dovrebbe ugualmente convocare l’assemblea e rappresentare le ragioni giustificative del proprio ritardo, «sì che l’omessa convocazione integra la grave violazione prevista dall’articolo 1129 comma 12 numero 1 del Codice Civile, costituendo autonomo e sufficiente motivo di revoca dell’amministratore». 

Stessa interpretazione è stata sposata anche dal tribunale di Bari [2], secondo cui la reiterata mancata presentazione del rendiconto consuntivo da parte dell’amministratore di condominio all’assemblea per la sua approvazione, nel termine di 180 giorni, costituisce un’ipotesi di grave irregolarità – a norma dell’articolo 1129, comma 12, n. 1, del Codice civile – che giustifica la revoca giudiziale.

Dunque, il condomino che intende agire contro l’amministratore, pur non potendo esonerarsi dal pagare le quote mensili dell’ordinaria amministrazione, potrà – anche da solo e senza il consenso degli altri condomini – ricorrere al tribunale per il tramite del proprio avvocato per chiedere la revoca dell’amministratore.


note

[1] Trib. Palermo, sent. del 14.02.2020.

[2] Trib. Bari, sent. del 13.07.2018.

Autore immagine: depositphotos.com


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