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Vendita della nuda proprietà: ultime sentenze

8 Dicembre 2020
Vendita della nuda proprietà: ultime sentenze

Atto sottoposto a condizione sospensiva; decesso del promittente alienante; esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto; azione revocatoria; prova dell’accordo simulatorio.

La vendita di nuda proprietà è revocabile?

La vendita della nuda proprietà dell’immobile è un’operazione potenzialmente pregiudizievole alle ragioni del creditore, in quanto comporta una modificazione qualitativa del patrimonio del debitore, sostituendo denaro liquido facilmente occultabile all’immobile di proprietà, patrimonio sicuro e non occultabile. Inoltre la scissione della nuda proprietà dell’immobile rispetto alla titolarità del diritto di usufrutto vitalizio, mantenuta in capo al debitore non rendere certo appetibile l’acquisto del diritto reale di usufrutto in una eventuale sede di vendita forzosa dell’immobile. Infatti la durata del diritto di usufrutto per l’intera vita dell’usufruttuario non consentirebbe all’eventuale acquirente di godere in prima persona del diritto acquistato.

Tribunale Bergamo sez. II, 26/04/2019, n.978

Il preliminare di vendita di nuda proprietà

Il contratto preliminare di vendita della nuda proprietà non è suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. nei confronti degli eredi del promittente venditore deceduto prima della stipula del definitivo, in quanto per gli eredi medesimi è venuta meno l’utilità rappresentata dalla riserva di usufrutto.

Cassazione civile sez. VI, 07/06/2018, n.14807

Il trasferimento del possesso 

Quando taluno vende la sola nuda proprietà di un proprio immobile, con ciò riservando per sé l’usufrutto, pur garantendone all’acquirente la libertà da diritti di terzi, non si realizza anche il trasferimento del possesso del bene medesimo. Infatti, può aversi il trasferimento della proprietà disgiunto da quello del possesso, l’uno non implicando necessariamente l’altro anche se esso costituisce effetto naturale del contratto di compravendita, ma può non verificarsi, ove risulti dimostrato, come nella specie, che il venditore non abbia trasferito il possesso del bene ceduto, mantenendo il diritto ad esercitare il diritto di “ius possessionis”.

Cassazione civile sez. II, 27/01/2012, n.1219

Vendita della nuda proprietà e azione revocatoria

In tema di azione revocatoria l’atto deve essere dolosamente preordinato al fine di pregiudicare il soddisfacimento di uno specifico credito. (Nel caso di specie, si trattava della vendita della nuda proprietà di un immobile di un socio illimitatamente responsabile ed in considerazione dell’anteriorità dell’atto rispetto all’esistenza del credito e del fatto che la società avesse diversi rapporti con fornitori non sussisteva un collegamento diretto tra l’atto dispositivo e il credito vantato da quel fornitore).

Tribunale Foggia sez. III, 03/03/2020, n.454

Vendita della nuda proprietà e simulazione

In tema di simulazione, qualora il contratto simulato sia stato concluso per iscritto e tale forma sia richiesta a pena di invalidità (nullità ai sensi dell’art. 1350 c.c.), la prova dell’accordo simulatorio, traducendosi nella dimostrazione del negozio dissimulato, deve essere fornita con la produzione in giudizio dell’atto contenente la controdichiarazione, sottoscritta dalle parti o comunque dalla parte contro la quale è esibita.

(Nella fattispecie, relativa alla simulazione dedotta dal venditore della vendita della nuda proprietà di un villino dissimulante una donazione con interposizione fittizia della acquirente in favore del donatario, il ricorrente aveva lamentato che la corte di merito avesse negato l’interrogatorio formale di compratrice e beneficiario, giacché la sua qualità di parte, per essere subentrato a titolo universale all’originario attore, deceduto in corso di causa, poteva avere rilievo soltanto con riguardo alla prova per testimoni; sulla base dell’enunciato principio la S.C. ha confermato la sentenza di rigetto della domanda).

Cassazione civile sez. II, 28/05/2007, n.12487

Usufrutto alla nuda proprietà

A norma dell’art. 77 del d.P.R. 26 ottobre 1972 n. 634 la tassa di consolidazione dell’usufrutto alla nuda proprietà, di cui all’art. 21 della precedente legge di registro, non si applica alla riunione dell’usufrutto alla nuda proprietà verificatasi dopo il 1 gennaio 1974 non potendosi configurare l’atto di vendita della nuda proprietà come atto sottoposto a condizione sospensiva.

Comm. trib. centr. sez. II, 13/05/1983, n.760

Vendita della nuda proprietà e agevolazioni

Nel caso di vendita della nuda proprietà di un terreno con riserva di usufrutto a favore dell’alienante, non possono essere applicate, ai fini dell’imposta di registro, le agevolazioni previste dal d.l. 24 febbraio 1948 n. 114, sulla piccola proprietà contadina, non sussistendone al momento dell’acquisto i prescritti presupposti (destinazione dell’attività manuale del nudo proprietario alla lavorazione del terreno acquistato).

Comm. trib. centr. sez. I, 10/05/1983, n.675

Vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto

La vendita della nuda proprietà con riserva di usufrutto realizza una ipotesi di fattispecie complessa i cui momenti autonomi sono: l’elemento del distacco e quello della consolidazione. Solo il verificarsi di questo secondo momento determina la nascita del tributo relativo, tributo che la riforma tributaria ha eliminato.

Nella fattispecie concreta – essendosi verificata la consolidazione dopo l’entrata in vigore della riforma tributaria – non torna applicabile l’art. 77 d.P.R. n. 634/1972 e conseguentemente l’art. 21 della l.registro n. 3269/1923.

Comm. trib. prov-distr. Bolzano, 18/12/1980

La vendita dell’usufrutto e la vendita della nuda proprietà

La vendita dell’usufrutto e la vendita della nuda proprietà del medesimo immobile, da parte dei rispettivi titolari, integrano contratti distinti, ancorché contestualmente stipulati con unico atto. Ne consegue che la simulazione (nella specie relativa) di uno di detti contratti non può essere accertata su domanda di chi sia stato parte esclusivamente dell’altro, e, quindi, difetti di legittimazione ed interesse all’azione.

Cassazione civile sez. II, 13/02/1992, n.1751

Obbligo di cura e assistenza previsto dal contratto di vendita

Qualora la clausola di assistenza e cura, predisposta in favore dell’alienante e contenuta nel contratto di vendita della nuda proprietà, non abbia per volontà delle parti carattere di componente del corrispettivo, l’eventuale inadempimento dell’obbligo di assistenza e cura non può dar luogo alla risoluzione del contratto.

Cassazione civile sez. II, 28/02/2018, n.4641

Vendita della nuda proprietà dell’immobile e assistenza dell’interdetto

Sussistono le condizioni per l’autorizzazione giudiziale alla stipula, da parte del tutore, di un contratto di mantenimento vitalizio in favore di persona interdetta (vendita della nuda proprietà dell’immobile in cui l’interdetta vive a fronte dell’assunzione, da parte della nuda proprietaria, dell’obbligo di cura e di assistenza all’interdetta usufruttuaria vita natural durante) in cui siano specificati il contenuto degli obblighi di assistenza morale e materiale, la clausola risolutiva espressa per l’ipotesi di inadempimento o non adeguato adempimento degli obblighi di assistenza, la clausola penale di euro 50.000 quale anticipata liquidazione del danno in caso di inadempimento delle obbligazioni assunte, la clausola di sostituzione per il caso di impossibilità di assolvere agli obblighi di assistenza.

Tribunale Salerno sez. I, 10/03/2009

Decesso del promittente venditore prima della stipula del contratto definitivo

Il contratto preliminare di vendita della nuda proprietà non è suscettibile di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. nei confronti degli eredi del promittente venditore deceduto prima della stipula del definitivo, in quanto per gli eredi medesimi è venuta meno l’utilità rappresentata dalla riserva di usufrutto.

Cassazione civile sez. II, 29/07/2016, n.15906



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