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Danni strutturali condominio

8 Dicembre 2020
Danni strutturali condominio

Gravi difetti dell’immobile: ne rispondono il costruttore e il condominio? 

Immaginiamo un edificio di recente costruzione. Per via di alcuni difetti di realizzazione ad opera della ditta appaltatrice, si verificano dei danni alla proprietà privata di uno dei condomini. Contro chi deve rivalersi il danneggiato? Deve cioè agire contro il costruttore o contro il condominio? Della questione relativa al risarcimento per i danni strutturali del condominio si è occupata una recente pronuncia della Corte di Appello di Brescia [1]. I giudici di secondo grado hanno definito il problema della responsabilità in caso di gravi difetti di costruzione dell’immobile. Ecco qual è la sintesi della pronuncia.

Responsabilità del costruttore per i danni strutturali in condominio

Come noto, ai sensi dell’articolo 1669 del Codice civile, il costruttore dell’edificio ha l’obbligo di risarcire tutti i danni conseguenti a vizi strutturali del condominio nel termine di 10 anni dall’ultimazione dell’edificio. Si tratta di una garanzia ineliminabile: qualsiasi patto contrario è infatti nullo.

Il danneggiato ha l’obbligo, entro un anno dalla scoperta del difetto, di denunciare lo stesso al costruttore ed, entro l’anno successivo, agire in giudizio. Leggi “Garanzia 10 anni costruttore: cosa copre?“.

Se il vizio non riguarda parti strutturali del condominio ma difetti di natura più “lieve”, la denuncia al costruttore deve essere effettuata entro 60 giorni dalla scoperta e l’azione intrapresa entro 2 anni. Leggi Termine per contestare lavori edili.

Il danneggiato, quindi, ha un’azione diretta contro il costruttore nei confronti del quale può quindi rivolgersi per ottenere il risarcimento. 

Responsabilità del condominio per i danni strutturali 

Se sono già decorsi 10 anni dall’ultimazione del palazzo, cessa la garanzia del costruttore; sicché di tutti i danni alla proprietà privata arrecati dalle parti comuni dell’edificio risponde solo il condomino, a prescindere dalla causa di essi. 

Ci si è chiesto però se il danneggiato possa, anche prima del decorso dei dieci anni, rivolgersi, oltre che al costruttore (o in alternativa a questi) anche nei confronti del condominio. 

La risposta fornita dalla giurisprudenza è affermativa. Difatti, secondo la sentenza in commento, la responsabilità del condominio per cose in custodia si estende anche al caso in cui sia accertato tecnicamente che i danni arrecati all’interno della proprietà privata dipendano dalla presenza di vizi nell’edificio riconducibili a fatto e responsabilità del costruttore. Il condominio, infatti, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e, a date condizioni, può essere obbligato anche a rimuovere le cause del danno stesso. 

L’articolo 2051 del Codice civile dispone infatti la responsabilità oggettiva del custode del bene che ha procurato un danno. E custode delle parti comuni dell’edificio è il condominio il quale – in persona dell’amministratore – ha l’obbligo di una supervisione costante dell’edificio e delle parti che possono arrecare un pregiudizio ai singoli condomini. Quindi, sarà sempre il condominio a dover risarcire il danneggiato. Tale principio è stato condiviso anche più volte dalla Cassazione [2]. 

È vero: il citato art. 2051 del Codice civile esonera il custode dalla responsabilità per i danni causati da caso fortuito. Tuttavia – secondo la pronuncia in commento – non si possono equiparare i difetti originari dell’immobile al “caso fortuito”.

In altri termini, il “caso fortuito” non integra la fattispecie del “fatto del terzo”: il quale, invece, deve intendersi la condotta di un soggetto, estranea al custode, di per sé idonea a provocare il danno a prescindere dall’uso della cosa oggetto di custodia.

Altro discorso riguarda la responsabilità del costruttore che, se non sono decorsi 10 anni dall’ultimazione dell’opera, può sempre essere fatta valere insieme a quella oggettiva contro il condominio.


note

[1] C. App. Brescia, sent. n. 674/2019.

[2] Cass. sent. n. 12211/03 e n. 15291/11.


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