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Affitti: la “contro scrittura” segreta sul canone di locazione è nulla?

6 Gennaio 2014


Affitti: la “contro scrittura” segreta sul canone di locazione è nulla?

> Diritto e Fisco Pubblicato il 6 Gennaio 2014



L’inquilino potrà non pagare quanto concordato segretamente con il padrone di casa senza timore di essere buttato via dall’appartamento: infatti il contratto non registrato con cui viene stabilito un canone locatizio di importo superiore sarà considerato nullo.

Potrebbe essere il momento decisivo anche per gli accordi “sottobanco” tra locatore e conduttore volti a eludere il fisco: quelle scritture segrete, cioè, con cui le parti, pur avendo indicato un certo canone nel contratto di locazione regolarmente registrato, si accordano per un importo superiore. Una pratica cui sempre più spesso si fa ricorso per pagare meno tasse.

Ebbene, sino ad oggi la giurisprudenza ha ritenuto che tali accordi non registrati fossero semplicemente irregolari dal punto di vista fiscale (costituendo una semplice elusione fiscale [1]), ferma restando, invece, la loro piena validità sul profilo del diritto civile [2].

Oggi invece è la stessa Cassazione che ha deciso di rimettere la questione alle “Sezioni Unite” affinché dichiarino la nullità di tali scritture. Insomma: si tratterebbe di una completa inversione di marcia che, insieme alla recente stretta sulle locazioni in nero, potrebbe seriamente pregiudicare tutti gli affitti che sfuggono al fisco (leggi l’articolo “Affitti: vietato pagare in contanti. Stop locazioni in nero”).

Secondo la terza sezione civile della Suprema Corte è ora di rimeditare: vanno quindi dichiarati completamente nulli tutti gli accordi tra privati cittadini che ledono gli interessi altrui, ivi compresi quelli del fisco.

In altri termini, d’ora in avanti e, sempre che le Sezioni Unite della Cassazione accolgano tali tesi prospettata dalla terza sezione, i contratti stipulati al solo scopo di eludere il fisco saranno, non solo irregolari fiscalmente, ma nulli sul piano civilistico, ossia come mai stipulati.

Qual è la conseguenza sul piano pratico?

Semplice! Se il conduttore non vorrà più pagare quanto concordato in segreto con il locatore, potrà benissimo farlo senza temere alcunché. Infatti la scrittura “sottobanco” varrà quanto carta straccia. E, in più, il padrone di casa non potrà neanche sfrattarlo, posti i limiti minimi di durata della locazione stabiliti per legge.

 

note

[1] Viene comunemente definito come abuso del diritto o elusione fiscale quell’elaborazione giurisprudenziale della Corte di cassazione (che ancora oggi non trova rispondenza in precise norme) che permette all’amministrazione finanziaria di recuperare le maggiori imposte su operazioni commerciali, spesso complesse, che, pur non contravvenendo a disposizioni legislative, possono essere ritenute come illegittime in quanto permettono un indebito risparmio fiscale.

Questa prassi di contestazione usata dall’amministrazione finanziaria, è stata inaugurata dalla Corte di cassazione che ha imposto (fra l’altro con sporadiche sentenze) un solo limite al fisco: la prova di quella che sarebbe stata l’operazione commercialmente valida al posto di quella elusiva.

[2] Cass. sent. n. 16089/2003.

[3] Cass. ord. ordinanza interlocutoria n. 37 del 3 gennaio 2014.

Autore immagine: 123rf.com


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1 Commento

  1. si aprirebbe una voragine costituzionale, però, laddove tale interpretazione della sezione singola fosse fatta propria dalle ss.uu., infatti per i contratti di locazione non varrebbe l’istituto civilistico della simulazione contrattuale (parziale) che resterebbe valido per tutte le altre fattispecie legali.
    per di più, verrebbe stravolto un principio cardine, da sempre riconosciuto valido per tutto lo scibile del diritto, dell’ordinamento civilistico che prevede che la nullità di un contratto sia specificamente prevista dalla legge ovvero rientri nella concezione generale di “ordine pubblico o buon costume” al quale NON appartiene la materia fiscale e tributaria per consolidato orientamento giurisprudenziale. tale orientamento verrebbe riconfermato con l’eccezione della materia locatizia, ovvero verrebbe definitivamente superato con riferimento all’intero detto scibile?

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