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Come donare casa a un figlio in sicurezza

9 Dicembre 2020
Come donare casa a un figlio in sicurezza

Problemi fiscali e di eredità nella donazione di un immobile tra genitori e figli. 

Anche un gesto naturale e generoso come l’atto di donare casa a un figlio può nascondere delle insidie. Insidie derivanti dal Fisco e dagli altri eredi. A ciò si aggiunge la difficoltà, per il donatario, di rivendere l’immobile prima che siano decorsi venti anni dalla donazione o dieci anni dalla morte del donante.

Ecco perché ci si rivolge spesso a un notaio per chiedergli come donare casa a un figlio in sicurezza. Qui di seguito proveremo a fornire alcuni consigli pratici che potranno tornare utili e, quantomeno, aiutare a farsi un’idea di come muoversi. 

Come donare casa a un figlio evitando problemi fiscali

Si può donare ad un figlio una casa che già si ha oppure una casa da acquistare. Nel primo caso, bisogna rivolgersi a un notaio e fare il passaggio di proprietà. Le imposte sono a carico del donatario. Questa soluzione non desta alcun problema dal punto di vista fiscale. 

Al contrario, nel caso in cui si acquisti una casa per un figlio o si voglia regalare a questi la somma da versare al venditore per l’atto di compravendita, bisognerà prendere alcune precauzioni. Difatti, l’Agenzia delle Entrate potrebbe presumere l’esistenza di una disponibilità economica in capo all’acquirente – quella necessaria a pagare il prezzo dell’immobile – che questi formalmente non ha o non ha dichiarato (si pensi al caso della donazione di una casa a un figlio disoccupato o con un reddito molto basso). Sarà allora bene conservare le prove della provenienza del denaro. Il genitore dovrà pertanto, in caso di pagamento diretto al venditore, conservare le matrici degli assegni o eseguire il versamento con bonifico bancario; altrettanto, nel caso di accredito al figlio della somma da versare dopo al venditore, dovrà avvalersi di strumenti tracciabili ossia assegni non trasferibili o bonifico bancario. È quindi da escludere assolutamente il ricorso ai contanti.

Come donare casa a un figlio evitando problemi con gli eredi

Un ulteriore problema potrebbe derivare dalle eventuali contestazioni con gli altri eredi del donante. Come noto, la legge assegna ai parenti più stretti – i cosiddetti legittimari – il diritto a ricevere una quota minima del patrimonio del defunto. Quest’ultimo non può sottrarla loro né con altre disposizioni testamentarie (ad esempio, lasciando tutti i propri beni solo ad alcuni eredi), né con donazioni fatte in vita (in favore di parenti, amici, associazioni, ecc.). 

Ecco perché la legge assegna agli eredi legittimari (coniuge e figli) la possibilità di recuperare la quota di legittima che sia stata loro sottratta. Il tutto però entro il termine massimo di 10 anni dal decesso del genitore o del coniuge. Se poi non sono decorsi più di 20 anni dalla donazione, la loro azione può rivolgersi anche nei confronti di un eventuale terzo che abbia acquistato la casa dal donatario, ottenendo così da questi la restituzione dell’immobile.

Proprio per il rischio di subire l’azione dei legittimari lesi nella quota di legittima, le banche difficilmente finanziano l’acquisto di un immobile proveniente da una donazione. 

Risultato: il donatario troverà numerosi ostacoli nel vendere l’immobile prima di 10 anni dal decesso del donante. Come si può risolvere questo problema? C’è la possibilità di sottoscrivere una polizza fideiussoria che copra l’acquirente dal rischio dell’azione degli eredi. In alternativa, si può far firmare a questi ultimi una rinuncia all’azione di riduzione della legittima, un atto cioè in cui dichiarano di non avere alcuna intenzione di contestare la divisione del patrimonio fatta dal donante.

Una rinuncia del genere, però, può essere fatta solo dopo la morte del donante e non prima. E questo semplicemente perché la rinuncia da parte dei coeredi non ha valore se ha ad oggetto un bene che non è ancora loro. La rinuncia da parte dei coeredi è valida solo dopo l’apertura della successione, ossia a seguito della morte del donante: è proprio in questo momento infatti che questi possono agire in giudizio per rivendicare la propria quota di legittima spettante di diritto anche sull’immobile che è stato oggetto di donazione da parte del genitore.

Per evitare tutti questi problemi, in alcuni casi, il genitore, piuttosto che effettuare una donazione al figlio, simula una vendita. Ma si tratta di una soluzione rischiosa. La falsa vendita può essere scoperta se non dovesse risultare alcun pagamento del prezzo o il prezzo dovesse apparire irrisorio o simbolico. Lo stesso dicasi nel caso di strane movimentazioni di denaro dai due conti: si pensi anche al pagamento e alla restituzione dell’importo. Insomma, per evitare l’azione degli eredi sarà necessario che la vendita sia effettiva: vi deve cioè essere un effettivo e reale trasferimento del denaro dal figlio al genitore.

Un modo più sicuro per evitare l’azione di lesione della legittima è riconoscere a ciascuno degli altri eredi legittimari una o più donazioni, in modo da soddisfare in anticipo le rispettive quote di legittima. Succede così che un genitore, già prima della morte, divida il proprio patrimonio tra i figli con atti di donazione. Al fine di evitare conteggi errati, sarà sempre bene consultarsi con un notaio. 

Un ultimo modo per donare la casa a un figlio in sicurezza è operare, con il consenso di tutti gli eredi, nel seguente modo. Il genitore trasferisce l’intero immobile a tutti i propri figli, riconoscendo a ciascuno di questi una quota: la quota minima che riserva loro la legge per la legittima e riservando la residua e maggiore quota al figlio che dovrà diventarne proprietario esclusivo. In sede di stipula, dinanzi al notaio, gli eredi titolari della quota minore rinunciano ad essa trasferendo l’intero bene al fratello. In tal modo, questi non potranno più contestare l’atto di rinuncia che hanno eseguito. 



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