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Maggioranza modifica tabelle millesimali

9 Dicembre 2020
Maggioranza modifica tabelle millesimali

Quorum deliberativo per modificare o rettificare i millesimi degli appartamenti in condominio. 

Più volte, la giurisprudenza si è occupata di definire qual è la maggioranza per la modifica delle tabelle millesimali in condominio. Quanti voti sono necessari al fine di cambiare la ripartizione delle spese? La questione si rende necessaria tutte le volte in cui bisogna correggere un errore nell’originaria formulazione delle tabelle millesimali o quando mutano le condizioni di una parte dell’edificio o di un appartamento, alterando così il rapporto dei valori tra le varie proprietà immobiliari. 

Il dubbio che si è posto più di una volta nelle aule di tribunale è se per la modifica delle tabelle sia necessaria l’unanimità o la semplice maggioranza qualificata. Ecco cosa dice in proposito la legge e, soprattutto, la Cassazione.

Quando si possono modificare le tabelle millesimali 

I valori millesimali dei singoli appartamenti possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino in due casi:

  • quando nelle originarie tabelle c’è un errore che ha portato ad una divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello effettivo dell’unità immobiliare cui si riferisce;
  • quando cambiano le condizioni di una parte dell’edificio (si pensi a chi muta la destinazione di un appartamento, rende abitabile il sottotetto e così via. Vedremo più in là le singole ipotesi). L’alterazione deve essere di più di un quinto (il 20%) del valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso, il costo per i ricalcoli è a carico del condomino che ha dato luogo alla variazione.

Qual è la maggioranza per la modifica delle tabelle millesimali?

La modifica delle tabelle millesimali, a prescindere dalla ragione per cui è disposta, richiede una maggioranza qualificata e non dunque, come a volte sostenuto, l’unanimità. E ciò vale anche se, con tale modifica, si alterano i criteri di ripartizione alle spese del condominio.

In particolare, il quorum deliberativo richiesto dalla legge richiede la sussistenza di due condizioni: 

  • la maggioranza degli intervenuti in assemblea;
  • che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio (cioè almeno 500 millesimi).

La maggioranza qualificata [1] è richiesta anche quando la modifica delle tabelle sia conseguenza di un’alterazione di un appartamento inferiore al 20%.

Questa disciplina si applica alla rettifica o revisione di qualsiasi tipo di tabella allegata al regolamento di condominio, sia quello approvato all’unanimità (cosiddetto regolamento contrattuale) o a semplice maggioranza (cosiddetto regolamento assembleare).

Tale principio è stato di recente ribadito dal tribunale di Cosenza [2] che ha richiamato la Cassazione [3] secondo cui «l’approvazione a maggioranza della revisione delle tabelle millesimali non viola la legge perché, pur volendo qualificare come delibera di modifica dei millesimi quella che regola in modo diverso i criteri di divisione delle spese generali, non si esigerebbe l’unanimità. Nel condominio, infatti, l’approvazione delle tabelle, così come la loro revisione, non sono atti negoziali (ossia che richiedono l’unanimità, n.d.R.); quindi è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136, comma 2, del Codice civile» ossia la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

Rettifica delle tabelle millesimali

Si parla di rettifica delle tabelle millesimali quando c’è un errore in quelle originali che è necessario emendare. 

La rettifica è presa a maggioranza quando la divergenza tra il valore attribuito in tabella e quello reale dell’unità immobiliare è frutto di errore obiettivamente rilevabile e rilevante, tipo superfici o estensioni. Non rilevano gli errori inerenti la sfera dell’estetica.

L’errore quindi deve consistere nell’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell’edificio e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle tabelle. L’errore può anche essere di mero calcolo matematico.

Modifica delle tabelle millesimali 

Si parla di modifica delle tabelle millesimali quando muta la condizione di una parte dell’edificio o di un singolo appartamento. 

La modifica deve essere importante, tanto da influenzare l’essenza e l’aspetto dell’edificio. In particolare, deve risultare alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino.

Vi rientrano le seguenti ipotesi:

  • la trasformazione dei locali seminterrati-cantine in appartamenti;
  • il recupero del sottotetto in mansarde abitabili;
  • le sopraelevazioni, se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano.
  • i frazionamenti, i passaggi di proprietà, i cambi di destinazione e gli ampliamenti.

Non vi rientrano invece:

  • la chiusura di un balcone in veranda;
  • il collegamento diretto ed interno tra terrazzi sul lastrico e appartamenti dell’ultimo piano dell’edificio;
  • le presunte infiltrazioni d’acqua tali da rendere inagibile un locale sotterraneo.

Come modificare le tabelle millesimali se non si raggiunge la maggioranza?

Quanto alla ripartizione delle spese per i costi che tale modifica abbia comportato – con riferimento alla parcella del tecnico incaricato di rifare le tabelle millesimali – queste sono ripartite tra tutti i condomini, secondo i millesimi di proprietà, anche tra quelli che non sono interessati alle modifiche. 

Se l’assemblea non riesce a trovare un accordo sulla modifica o rettifica delle tabelle, è possibile chiedere la modifica o la rettifica delle tabelle millesimali al giudice. A tal fine, è necessario che il soggetto interessato (può trattarsi anche di un solo condomino) ricorra in tribunale e citi unicamente il condominio in persona dell’amministratore pro tempore. Non è quindi necessario citare anche tutti gli altri condomini. L’amministratore, però, è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. Diversamente, può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni. 

Prima del giudizio, bisogna esperire il tentativo di mediazione presso un organismo situato nello stesso luogo ove si trova il tribunale competente. 


note

[1] Cass. sent. n. 11387/2013 del 13.05.2013.

[2] Trib. Cosenza, sent. n. 1439/20 dell’11.08.2020: «In tema di condominio, con l’approvazione a maggioranza della revisione delle tabelle millesimali non sono violati gli artt. 1135, 1136 c.c. e 68 e 69 disp. att. c.c. perché, quand’anche si volesse attribuire ad una delibera che si limita a regolare in modo diverso i criteri di ripartizione delle spese generali, la natura di delibera di modifica dei millesimi, la delibera non doveva essere approvata all’unanimità, ma a semplice maggioranza perché nel condominio l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, come quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che la revisione delle tabelle (ancorché di origine contrattuale) non deve esser approvata con il consenso unanime dei condòmini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2 c.c.»

[3] Cassazione, S.U. sent. n. 18477/2010; Cass. sent. n. 16413/2018 e n. 30392/2019: «Con l’approvazione a maggioranza della revisione delle tabelle millesimali non si viola il Codice civile perché quand’anche si volesse attribuire ad una delibera che si limita a regolare in modo diverso i criteri di ripartizione delle spese generali, la natura di delibera di modifica dei millesimi, la delibera non doveva essere approvata all’unanimità, ma a semplice maggioranza perché nel condominio l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, come quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che la revisione delle tabelle (ancorché di origine contrattuale) non deve esser approvata con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136, secondo comma Codice civile».

Autore immagine: depositphotos.com


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