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Fondo per ripianare i debiti del condominio

9 Dicembre 2020
Fondo per ripianare i debiti del condominio

Fondo morosi: maggioranza e conguagli. Come funzionano gli accantonamenti per evitare i buchi in bilancio.

Se tutti i condòmini pagassero regolarmente e con puntualità le rispettive quote, nessun condominio avrebbe mai problemi di liquidità, non si verificherebbero sospensioni dei servizi e i rapporti con i fornitori non sfocerebbero in azioni legali. La morosità invece è una costante di gran parte degli edifici, chiamati a gestire i rapporti conflittuali con chi non versa gli oneri mensili per come dovrebbe. Il problema si complica per via dei dilatati tempi di recupero dei crediti condominiali: pur se la legge prevede la rapida emissione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (per il quale peraltro l’amministratore non necessita della previa autorizzazione dell’assemblea), la nota dolente è quella del successivo pignoramento dei beni dei morosi. 

Sicché, non capita di rado che, in assemblea, si deliberi la costituzione di un fondo per ripianare i debiti del condominio. È ciò che comunemente viene chiamato «fondo morosi». Si tratta di uno stanziamento che viene deliberato, in via preventiva, per far fronte ad eventuali ammanchi che, proprio a causa della morosità, dovessero impedire al condominio di far fronte ai propri impegni contrattuali. 

La giurisprudenza si è più volte occupata del «fondo morosità» stabilendo alcune condizioni affinché lo stesso possa essere deliberato e impiegato. Qui di seguito faremo una rassegna delle più importanti decisioni al riguardo.

Ecco dunque cos’è e come funziona il fondo per ripianare i debiti del condominio.

Maggioranza per costituire un fondo cassa per la morosità

L’istituzione di un fondo cassa per ripianare i debiti del condominio implica indirettamente un’alterazione dei criteri di divisione delle spese condominiali. È chiaro infatti che chi contribuisce a detto fondo finisce per pagare di più, in termini di quote millesimali, di quanto dovrebbe. Egli cioè non fa altro che accollarsi una quota parte degli oneri condominiali non versati dai morosi. 

Ecco perché la giurisprudenza ritiene che l’istituzione del “fondo morosi” debba passare per un consenso unanime. Ci deve essere insomma l’unanimità di tutti i condomini (non solo di quelli intervenuti all’assemblea ma di quelli appartenenti all’intero condominio).

La delibera adottata a maggioranza che istituisce un fondo cassa per ripianare i debiti del condominio è dunque nulla. L’unanimità invece costituisce espressione dell’autonomia contrattuale, una sorta di auto limitazione che è sempre possibile proprio perché voluta da tutti gli interessati.

A dare questa interpretazione è stato più di un giudice [1]. La ragione di tale tesi è abbastanza intuibile: solo l’unanimità può infatti modificare i criteri legali – ossia secondo millesimi – di ripartizione delle spese condominiali.

Anche la Cassazione ha sposato tale linea. Secondo una sentenza del 2001 [2], in mancanza di una delibera adottata all’unanimità, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo millesimi; pertanto, non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi. 

Quando il fondo morosi è consentito a maggioranza

Invece – prosegue la sentenza della Cassazione da ultimo richiamata – nell’ipotesi di effettiva urgenza di trarre altrove le somme da versare ai creditori del condominio – magari per evitare danni ben più gravi come eventuali pignoramenti – è consentita una delibera assembleare che sopperisca all’inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa “ad hoc”. In questo caso, però, si tratta semplicemente di un anticipo che andrà restituito prima o poi al condomino che se n’è fatto carico (magari dopo il recupero delle quote dai morosi) oppure andrà imputato a quest’ultimo a titolo di pagamento delle quote condominiali successive. Insomma, non si tratta di un versamento “a fondo perduto” come invece potrebbe essere il “fondo morosi”.  

Come funziona il fondo morosi

Una recente sentenza della Corte d’Appello di Catanzaro ha spiegato come funziona il fondo cassa per la morosità. Anche se l’istituzione di un fondo speciale per far fronte alla morosità di alcuni condòmini reso necessario per ripianare i debiti accumulati dal condominio a seguito della suddetta morosità è astrattamente possibile al fine di evitare che si verifichino danni ben più gravi nei confronti di tutti i condòmini, la ripartizione degli importi da destinare al suddetto fondo deve seguire il criterio della ripartizione per millesimi di proprietà.

Una contribuzione fissa è possibile solo nel caso in cui «sia espressamente prevista la correzione dell’iniziale riparto mediante conguaglio a fine esercizio, in misura proporzionale alle rispettive carature millesimali». 


note

[1] Trib. Roma, sent. n. 18320/2018: «Non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di escludere, sia pure provvisoriamente, i morosi dal concorso agli oneri condominiali, così sostanzialmente dando vita ad un “fondo cassa morosi”, occorrendo all’uopo l’unanimità». Ancora Cass. sent. n. 7401/2012.

[2] Cass. sent. n. 13631/2001.

[3] C. App. Catanzaro sent. n. 1542/2020 del 24.11.2020.

Autore immagine: 123rf.com


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