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Tasse sugli immobili: cosa c’è da sapere

9 Marzo 2021 | Autore: Vincenzo Delli Priscoli
Tasse sugli immobili: cosa c’è da sapere

Tutte le tasse da pagare sugli immobili, le esenzioni e le novità introdotte nel 2020.

L’imposizione patrimoniale sugli immobili è tradizionalmente riservata agli enti locali perché si tratta di una forma di imposizione di cui è facile individuare e localizzare i presupposti e quantificare, con il sistema catastale, le tasse da pagare. Scopriamo relativamente alle tasse sugli immobili: cosa c’è da sapere e quali sono le recenti novità in materia. Dal 2020, è stata introdotta la cosiddetta “super Imu”, che ha accorpato Imu (imposta municipale sugli immobili) e Tasi (tassa per i servizi indivisibili), mentre è rimasta invariata la Tari (tassa per i rifiuti).

L’Imu

Il presupposto dell’Imu è il possesso di immobili, tra cui fabbricati, le aree fabbricabili ed i terreni agricoli. L’unità immobiliare, adibita ad abitazione principale, non è soggetta ad Imu; sono però in ogni caso tassate le abitazioni classificate A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi con pregi storici e artistici).

Non è tassata la casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio.

Sono esenti dal pagamento dell’Imu gli immobili posseduti dalle amministrazioni pubbliche, nonché alcune categorie di immobili, ad esempio quei fabbricati destinati ad usi culturali e all’esercizio del culto.

Sono esenti anche i terreni agricoli delle zone montane e collinari ed i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali.

Sono esenti i cosiddetti beni-merce, ossia i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita fintantoché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso concessi in locazione

Soggetti passivi e aliquota dell’Imu

Sono soggetti passivi dell’Imu il proprietario dell’immobile o il titolare del diritto di usufrutto (che consiste nel diritto dell’usufruttuario di godere di un bene di proprietà di un altro soggetto denominato nudo proprietario).

Se l’immobile è dato in affitto non è previsto che il proprietario possa rivalersi sul conduttore, ma in caso di locazione finanziaria (leasing) l’Imu è dovuta dal locatario.

L’aliquota dell’imposta è del 0,86% del valore catastale dell’immobile. È data facoltà ai comuni, con deliberazione del consiglio comunale, di modificare in aumento l’aliquota di base sino a 0,3 punti percentuali (che può arrivare quindi all’1,16% del valore catastale) o diminuirla fino all’azzeramento.

Il versamento della nuova Imu viene fatto in due rate, scadenti la prima il 16 giugno e la seconda il 16 dicembre, con possibilità di versare interamente quanto dovuto entro il 16 giugno.

Riduzione dell’Imu

È prevista una riduzione del 50% dell’Imu nel caso in cui il fabbricato abbia un particolare interesse storico o artistico. Così come può capitare che un immobile sia inagibile e, quindi, di fatto, inabitabile. Anche in un caso del genere, il contribuente ha diritto ad una riduzione del 50% dell’Imu, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussiste la condizione di inagibilità

L’inagibilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario dell’immobile, che deve allegare idonea documentazione comprovante l’inagibilità dell’immobile.

Inoltre, capita frequentemente che un genitore conceda in comodato d’uso gratuito un immobile ad un figlio. Ebbene anche in questo caso, se il figlio utilizza tale immobile – concesso in comodato dal genitore con contratto regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate – come abitazione principale, e il genitore risieda anagraficamente nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato, si ha diritto ad una riduzione del 50% dell’Imu.

L’accorpamento di Imu e Tasi

A partire dal 2020, l’Imu diventa un unico tributo insieme alla Tasi. La Tasi aveva come presupposto il possesso o la detenzione degli immobili, quindi era molto simile all’Imu.

L’abolizione della Tasi non comporta un risparmio per il contribuente, ma è stata fatta questa scelta in un’ottica di semplificazione del sistema tributario relativo agli enti locali.

La Tari

La tassa per i rifiuti ha come presupposto il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali o di aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. Per determinare il tributo si considera la superficie calpestabile delle unità immobiliari a destinazione ordinaria.

La tariffa è stabilita dai comuni ed è commisurata alla quantità e qualità medie ordinarie di rifiuti prodotti per unità di superficie, in relazione agli usi e alla tipologia di attività svolte.

Riduzione della Tari

Possono essere previste delle riduzioni per locali situati in zone non coperte dal servizio di raccolta rifiuti e nei casi in cui venga effettuata in maniera efficiente dai cittadini la raccolta differenziata. Peraltro, i Comuni che adottano sistemi di rilevazione del singolo conferimento di rifiuti possono sostituire alla Tari un’entrata di carattere corrispettivo, cioè far pagare al cittadino il tributo in maniera proporzionale ai rifiuti che depositano.

Iva o imposta di registro da versare sull’acquisto di un immobile

Se un immobile viene ceduto da un soggetto passivo Iva (ad esempio, un’impresa costruttrice), anche il passaggio di proprietà sarà soggetto a Iva. Si applicherà l’aliquota del 4% se l’acquirente utilizzerà l’immobile come prima casa, in caso contrario l’aliquota a applicare sarà del 10%.

Si applica, invece, sempre l’aliquota del 22% se l’immobile compravenduto sia considerato di lusso, e quindi appartenga ad una delle seguenti categorie catastali: A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi con pregi storici e artistici).

Se la compravendita immobiliare avviene tra privati, che quindi non sono soggetti passivi Iva, sarà dovuta l’imposta di registro con aliquota del 9%, oppure in caso di utilizzo dell’immobile come prima casa del 2% del valore della compravendita.

Inoltre, nel caso di compravendita non effettuata da soggetto passivi Iva, oltre all’imposta di registro si deve pagare l’imposta ipotecaria in misura fissa (50,00 euro) e l’imposta catastale in misura fissa (anch’essa 50,00 euro).



Di Vincenzo Delli Priscoli


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