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Lettera di sollecito pagamento: chi paga in condominio?

11 Dicembre 2020
Lettera di sollecito pagamento: chi paga in condominio?

È possibile addebitare le spese di recupero crediti al condomino moroso?

Nel tuo palazzo, ci sono alcuni condòmini in forte arretrato con le spese condominiali. L’amministratore ha inviato loro diverse raccomandate per sollecitarli e diffidarli, preannunciando l’avvio di azioni legali. Alcuni di questi hanno risposto sollevando una serie di contestazioni, comportamento che ha imposto all’amministratore una replica. Ne è derivato un fitto scambio di corrispondenza. Ora tutte le spese per le raccomandate, unite alla parcella extra richiesta dall’amministratore per la sua attività difensiva, costituiscono una voce importante nel rendiconto annuale che l’assemblea vorrebbe addebitare a carico dei morosi. Si può fare? Chi paga in condominio la lettera di sollecito di pagamento? E chi l’eventuale parcella richiesta dall’amministratore per un’attività extra che non è inclusa nel preventivo del suo mandato?

La questione ha trovato risposta in una recente sentenza della Cassazione [1]. Ecco cosa hanno detto, in merito, i giudici supremi.

Chi paga le spese postali in condominio?

In linea generale, le spese legali e postali in condominio devono essere ripartite secondo millesimi. Questo è il principio espresso dal primo comma dell’articolo 1123 del Codice civile. 

Tuttavia, ciò non toglie – precisa la Cassazione – che in assemblea si possa deliberare l’addebito di tali spese a carico dei singoli condomini che hanno determinato, con il loro comportamento, la spesa imprevista.

In buona sostanza, l’assemblea dei condòmini è legittimata a imputare al singolo condòmino gli oneri riguardanti le spese effettuate per fini individuali, come quelle postali e i compensi dovuti all’amministratore in dipendenza di comunicazioni, approvando il rendiconto di gestione. Ma ciò ad una sola condizione: «che sia concretamente valutata la natura dell’attività resa al singolo condomino e la conseguente addebitabilità individuale o meno ad esso dei relativi costi». 

Difatti, il secondo comma del già citato articolo 1123 del Codice civile stabilisce che «Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne». Tale chiarimento trova conferma in un ulteriore precedente a firma della stessa Cassazione [2].

All’epoca, la Corte aveva infatti chiarito che qualora una spesa condominiale sia dovuta ad un servizio goduto in modo differente dai vari proprietari, allora questa deve essere attribuita in maniera proporzionale all’uso che ciascun condomino può farne.

La ripartizione delle spese tra i vari condòmini, quindi, deve essere differente in caso di diversa fruizione di beni o diritti condominiali, dato che la ripartizione pro millesimi avrebbe l’esito di penalizzare colui che non abbia utilizzato i predetti beni.

Ciò che deve essere valutato, quindi, in concreto, è la concreta fruizione del servizio da parte del singolo condomino.

Nel caso delle raccomandate inviate per solleciti di pagamento e dell’eventuale parcella extra richiesta dall’amministratore per respingere le accuse, si tratta di oneri che possono essere quindi addebitati ai morosi.

Chi paga le spese legali per il recupero dei crediti in condominio?

Diverso è invece il discorso per quanto attiene alle spese legali, quelle cioè relative alla parcella dell’avvocato per la sua attività difensiva nei confronti del condominio. Qui, la Cassazione ha pronunciato un principio opposto [3]: tali spese devono essere sostenute da tutti i condomini secondo i millesimi. E non importa che l’opera prestata dal legale sia solo di natura stragiudiziale (si sia cioè limitata all’invio di lettere di diffida). Difatti, l’obbligazione nei confronti dell’avvocato viene assunta dal condominio nel suo intero, per quanto nominato dall’amministratore. Dunque, è tutto il condominio a dover pagare la parcella. 

È chiaro però che se il recupero crediti dovesse poi comportare l’avvio di azioni legali come il ricorso al decreto ingiuntivo, il giudice potrà addebitare le spese legali sulla parte debitrice inadempiente. In quel caso però è il magistrato, e non il condominio unilateralmente, a disporre la condanna al rimborso delle spese legali. 


note

[1] Cass. sent. n. 18503 del 4.09.2020.

[2] Cass. sent. n. 12573 del 10.05.2019.

[3] Cass. sent. n. 24696/2008.

Autore immagine: depositphotos.com


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