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Regole per installazione condizionatori

11 Dicembre 2020
Regole per installazione condizionatori

Climatizzatori e motori esterni sulla facciata dell’edificio: in condominio, ci sono dei limiti da rispettare. 

Quando si decide di installare un condizionatore in condominio bisogna rispettare alcune regole poste, dal Codice civile, a tutela dei rumori, delle distanze dagli altri appartamenti e, soprattutto, del decoro architettonico dell’edificio. Anche se, infatti, i climatizzatori sono elementi ormai essenziali per il godimento della proprietà privata, senza i quali le nostre abitazioni perderebbero gran parte del valore, è sempre necessario contemperare le esigenze individuali con quelle del condominio e degli altri condòmini.

Più volte, la giurisprudenza si è occupata delle regole per l’installazione di condizionatori. Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Il Comune può vietare l’installazione di un condizionatore?

La prima cosa da fare è verificare se il Comune ha disposto regole o divieti particolari. Ogni regolamento comunale è infatti libero di imporre determinate limitazioni all’installazione di condizionatori (ad esempio, sulle distanze o sulle certificazioni di conformità degli impianti caldo/freddo). In alcuni casi, specie nei centri storici e nei palazzi di pregio artistico, il Comune può addirittura vietarne l’installazione esterna che potrebbe arrecare pregiudizio all’estetica dell’edificio e della strada.

Il condominio può vietare l’installazione di un condizionatore?

Solo un regolamento condominiale approvato all’unanimità potrebbe stabilire il divieto di installazione di condizionatori. L’unanimità si raggiunge o con votazione in assemblea di tutti i condomini proprietari di appartamento (non solo quindi di quelli intervenuti alla riunione) oppure con approvazione del regolamento – predisposto dall’iniziale costruttore dell’edificio – in sede di sottoscrizione dei singoli atti di compravendita dei vari appartamenti. In questo secondo caso, l’approvazione unanime del regolamento si realizza in momenti temporalmente differenti.

Se il regolamento non contiene vincoli all’installazione di condizionatori o se lo stesso è stato approvato all’unanimità, ogni condomino è libero di installare un climatizzatore. Ma alle condizioni che vedremo qui di seguito.

Dove installare un condizionatore in condominio?

Ciascun condomino è libero di installare un condizionatore a beneficio del proprio appartamento se il relativo motore viene posizionato sul piano orizzontale del proprio balcone. Il balcone è, infatti, di proprietà esclusiva individuale e il condominio non può sindacarne l’uso.

Diverso è il discorso se il motore del climatizzatore viene ancorato alla parete verticale dell’edificio, seppure in corrispondenza dello stesso balcone privato o di una finestra. La facciata del palazzo è infatti un bene comune, di proprietà dell’intero condominio, e dunque sottostà a una serie di vincoli.

In particolare, l’articolo 1102 del Codice civile stabilisce che ciascun condomino può servirsi liberamente delle parti comuni dell’edificio, senza bisogno di chiedere autorizzazioni all’assemblea o all’amministratore, purché:

  • non alteri la destinazione d’uso di tale parte comune;
  • non impedisca agli altri condomini di fare parimenti uso di tale parte comune.

Questo significa che il condizionatore non può essere tanto grande da occupare una buona fetta della facciata condominiale, tanto da impedire ai condomini vicini di installare un proprio impianto [1]. 

Quanto invece al primo vincolo (alterazione della destinazione d’uso della facciata), la giurisprudenza ritiene che l’installazione del climatizzatore sulla parete verticale dell’edificio non sia in contrasto con la funzione della stessa.

La seconda norma che entra in gioco è l’articolo 1122 del Codice civile in base al quale le opere dei condomini sulla proprietà comune non devono recare pregiudizio:

  • alle parti comuni;
  • alla stabilità e sicurezza dell’edificio;
  • al decoro architettonico dell’edificio.

L’aspetto cruciale è proprio quello del cosiddetto «decoro architettonico» ossia dell’aspetto estetico della facciata. Il problema non si pone solo quando il condizionatore viene installato sulla facciata principale del palazzo, quella cioè che dà sulla pubblica via, ma anche su quelle che affacciano sui cortili interni.

Sull’argomento si registrano orientamenti giurisprudenziali non sempre univoci, che prestano il fianco a diverse interpretazioni e ad incertezze circa il fatto che l’installazione possa essere più o meno lecita. 

Una recente pronuncia del tribunale di Pavia [2] ha ritenuto legittima l’installazione di tre motori di climatizzatori sulla facciata principale (e di un quarto sul cortile interno) da parte di un condòmino titolare di uno studio medico.

Il giudice pavese richiama una sentenza della Cassazione [3] che ha ritenuto illegittima l’installazione di macchine moto condensanti che occupavano il 60% della superficie comune della facciata.

Nel valutare l’eventuale violazione del decoro architettonico bisogna tenere conto delle dimensioni del condizionatore e della preesistenza di altri apparecchi o di altre opere sulla stessa facciata dell’edificio che potrebbero averne già comportato un’alterazione e una compromissione rispetto all’aspetto originario. 

Condizionatore in condominio: quali distanze?

Seppure il Codice civile richiede che qualsiasi opera debba sempre rispettare una distanza minima di 3 metri dalla proprietà del vicino, la giurisprudenza ha detto che tale limite non deve essere applicato in modo rigoroso in condominio, specie nei moderni palazzi dove gli appartamenti sono ormai l’uno attaccato all’altro. E dovendosi comunque consentire l’installazione dei condizionatori, in quanto beni essenziale a tutela della salute delle persone, non sarà certo la maggiore vicinanza alla finestra o al balcone del vicino a costituire una limitazione. 

Ciò però non significa che la macchina possa comportare delle molestie acustiche o di altro tipo. Quindi, bisognerà fare in modo che l’impianto non sia rumoroso e che i fumi di scarico non invadano la proprietà altrui.

I tubi devono rispettare la distanza di almeno un metro, tuttavia, secondo un’interpretazione minoritaria, tali distanze, non devono essere rispettate se i condizionatori sono amovibili e di dimensioni ridotte.

Bisogna chiedere l’autorizzazione al condominio prima di installare un condizionatore?

Non è richiesta alcuna preventiva autorizzazione del condominio all’installazione del condizionatore. Tuttavia, se il relativo motore viene posizionato su una parte comune dello stabile, come la facciata, è necessario inviare una comunicazione all’amministratore, preferibilmente con pec o con raccomandata, affinché questi sia informato dei lavori e delle dimensioni dell’impianto. Compete all’amministratore poi dare notizia all’assemblea al più presto.


note

[1] Il concetto di pari uso della cosa comune non deve essere inteso nei termini di assoluta identità dell’utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, in quanto l’identità nel tempo e nello spazio di tale uso comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo particolare vantaggio, pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio tra i condòmini nel godimento della comunione.

Conseguentemente i limiti posti dall’articolo 1102 all’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino – ossia il divieto di alterarne la destinazione e l’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari – non impediscono al singolo condomino di servirsi del ben e anche per fini esclusivamente propri e di trarne ogni possibile utilità (Cassazione 14 aprile 2015 numero 7466; Cassazione 6 marzo 2019 numero 6458 e Cassazione 2 settembre 2020 numero 18191).

[2] Trib. Pavia sent. n. 1070/20 dell’11.11.2020.

[3] Cass. sent. n. 17400/17 del 13.07.2017.

Autore immagine: depositphotos.com


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