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Immissioni da canna fumaria ristorante: chi è responsabile?

8 Marzo 2021 | Autore:
Immissioni da canna fumaria ristorante: chi è responsabile?

Immissioni moleste di odori e fumi dal ristorante concesso in locazione: risponde dei danni anche il proprietario dell’immobile dato in affitto?

Lezzi e odori molesti provenienti dagli immobili vicini costituiscono uno dei motivi principali di contenzioso nei tribunali. Le immissioni olfattive possono diventare intollerabili soprattutto se a causarle è un’attività commerciale, come ad esempio un bar o, peggio ancora, un ristorante. Gli odori provenienti da una cucina possono davvero rendere impossibile la vita, soprattutto se sono continui e di forte intensità. Con questo articolo cercheremo di rispondere a una domanda precisa: «Chi è responsabile per le immissioni provenienti dalla canna fumaria di un ristorante?».

La risposta può sembrare scontata: il responsabile è colui che gestisce il locale, cioè il ristoratore, il quale risponde di tutti i danni provenienti dalla propria attività. Ciò è sicuramente vero, ma cosa succede se l’immobile in cui si trova il ristorante è solamente concesso in affitto? È responsabile anche il proprietario del locale, persona diversa dal gestore? Su questo fondamentale punto si è espressa una recente sentenza della Corte di Cassazione. Se l’argomento ti interessa e hai cinque minuti di tempo, prosegui nella lettura: vedremo insieme chi risponde delle immissioni provenienti da un ristorante.

Immissioni intollerabili: cosa sono?

Per immissione si intende tutto ciò che può affluire da un luogo all’altro e, per la precisione, da una proprietà all’altra.

Secondo il Codice civile, il proprietario di un fondo può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, solo se superano la normale tollerabilità [1].

In pratica, la legge punisce solamente le immissioni intollerabili, quelle cioè che, tenuto conto della condizione dei luoghi e di ogni altra circostanza concreta, sono idonee ad arrecare danno al vicino in quanto insopportabili.

Ad esempio, uno dei criteri utilizzati per stabilire l’intollerabilità o meno delle immissioni di tipo acustico è quello della rilevazione dei decibel: in riferimento alle sorgenti di rumore derivanti da attività produttive, commerciali o professionali, se l’immissione acustica supera di 3 decibel il rumore di fondo, essa si ritiene intollerabile e, quindi, vietata.

Molestie olfattive: cosa sono?

Le molestie olfattive rientrano tra le immissioni intollerabili che conferiscono al danneggiato il diritto di agire in giudizio per chiedere il risarcimento dei danni e l’inibizione dell’attività molesta.

Anche gli odori, dunque, possono costituire un’immissione vietata. In questo caso, il giudice non potrà tener conto di una rilevazione scientifica (come avviene, ad esempio, nel caso di immissioni acustiche), ma potrà prendere in considerazione le eventuali testimonianze oppure la vicinanza tra la fonte della molestia olfattiva (ad esempio, la canna fumaria) e la proprietà nella quale l’immissione si propaga causando un danno.

Molestie olfattive da ristorante: chi risponde del danno?

Le molestie olfattive sono frequenti nel caso di attività commerciale dotata di cucina; è il caso tipico del ristorante che, con i suoi odori, rende intollerabile la vita dei vicini, costretti a sorbirsi continuamente le immissioni provenienti dal locale.

In un caso del genere, l’azione giudiziaria andrebbe intrapresa senz’altro contro il titolare dell’attività di ristorazione, il quale è la causa delle molestie olfattive. Ma non solo.

Secondo la Corte di Cassazione, se l’immobile in cui sorge il ristorante è in affitto, il proprietario risponde con il conduttore delle immissioni provenienti dalla canna fumaria. Sul proprietario, infatti, continua a permanere un obbligo di custodia sulle parti dell’immobile (nel caso di specie, sulla canna fumaria) [2].

Nel caso affrontato dalla Suprema Corte, le immissioni olfattive intollerabili provenivano da un ristorante-pizzeria e, nello specifico, dalla canna fumaria di quest’ultimo, manufatto che, a seguito di accertamento tecnico, risultava in regola con le prescrizioni urbanistiche ed edilizie.

Era stato tuttavia dimostrato che i fumi e gli odori provenienti dalla canna fumaria del locale fossero intollerabili per i vicini. Venivano pertanto convenuti in giudizio sia il gestore del ristorante che il proprietario dell’immobile ove l’attività sorgeva.

La Suprema Corte, nel decidere la questione, ha stabilito che sul proprietario dell’immobile grava sempre un obbligo di custodia, anche se l’immobile è stato dato in affitto.

Nello specifico, il proprietario è responsabile delle immissioni provenienti dalla canna fumaria in quanto egli resta il custode di quella parte dell’immobile, cioè della canna da cui si propagano le esalazioni.

Pertanto, con riferimento alla locazione di un immobile, pur configurandosi l’obbligo di custodia del bene in capo al conduttore, rimane in capo al proprietario la responsabilità per i danni arrecati dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati.

Il principio espresso dalla Corte di Cassazione è dunque il seguente: il proprietario dell’immobile dato in affitto in cui è presente un’attività di ristorazione risponde delle molestie olfattive provenienti dalla canna fumaria in quanto, nonostante la locazione, sul proprietario continua a gravare un obbligo di custodia dei manufatti che compongono l’immobile (nel caso di specie, la canna fumaria).


Se l’immobile in cui sorge il ristorante è in affitto, il proprietario risponde con il conduttore delle immissioni provenienti dalla canna fumaria.

note

[1] Art. 844 cod. civ.

[2] Cass., ord. n. 28197 del 10 dicembre 2020.

Autore immagine: canva.com/


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