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Quanto dura l’ipoteca?

9 Marzo 2021 | Autore:
Quanto dura l’ipoteca?

Per quanto tempo ha effetto l’iscrizione ipotecaria eseguita sulla casa acquistata grazie ad un mutuo?

La casa è uno dei beni essenziali di cui non è possibile fare a meno. Essa è definita come uno dei diritti umani fondamentali di cui nessun essere umano deve essere privato. È anche uno dei maggiori assilli per i genitori che desiderano assicurare un tetto ai propri figli. Quando è possibile si cerca di evitare di vivere in affitto e si compie il grande passo dell’acquisto dell’abitazione. Ma l’acquisto di un immobile significa mettersi sul groppone il mutuo. Un sacrificio non indifferente a cui si sottopongono milioni di famiglie. Rate con cadenza spesso semestrale peseranno sul bilancio familiare per interi decenni. Ed insieme alla rata del mutuo, immancabile, incombe l’ipoteca concessa alla banca che ci ha concesso il prestito.

La funzione dell’ipoteca è quella di garantire alla banca che, nel caso in cui il debitore non riesca più a pagare le rate, essa sarà preferita, rispetto ad eventuali altri creditori, nella distribuzione della somma ricavata dalla vendita all’asta della casa.

Ma quanto dura l’ipoteca? Per quanto tempo l’ipoteca resta iscritta sulla casa acquistata grazie al denaro prestato da una banca? C’è un limite massimo di durata dell’ipoteca? Cos’è e come funziona l’ipoteca? In questo articolo troverai le risposte a queste domande.

Cos’è l’ipoteca?

Prima di chiarire qual è il termine massimo di durata dell’ipoteca, è opportuno chiarire cos’è e come funziona.

L’ipoteca:

  • è diritto reale di garanzia concesso normalmente dal debitore su un proprio bene con lo scopo di garantire un credito;
  • è un diritto reale di garanzia che attribuisce al creditore il diritto ed il potere di espropriare quel bene (cioè di pignorarlo e farlo vendere all’asta) e di essere soddisfatto con preferenza, rispetto ad eventuali altri creditori, sul prezzo che si ricaverà dalla sua vendita.

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia cioè un diritto che attribuisce al suo titolare (un creditore) un potere diretto ed immediato su una cosa con lo scopo di creare su di essa un vincolo, limitato nel tempo, a proprio vantaggio.

L’ipoteca si può iscrivere [1] su:

  • beni immobili (appartamenti, terreni);
  • su beni mobili registrati (ad esempio autoveicoli, motoveicoli, natanti ed aeromobili);
  • sul diritto di superficie, sul diritto dell’enfiteuta, sul diritto del concedente di un fondo enfiteutico, sull’usufrutto, sulle rendite dello Stato, sulle quote di beni immobili indivisi [2], sui beni futuri (cioè sui beni che in futuro entreranno nel patrimonio del debitore o che non esistono ancora [3]) e sul bene che è stato oggetto di un contratto preliminare.

L’ipoteca nasce a seguito della sua iscrizione nell’ufficio dei registri immobiliari (oggi gestito dall’agenzia delle Entrate).

Essa esiste perciò solo se viene effettivamente iscritta nei registri immobiliari, mentre non basta per renderla effettiva avere semplicemente acquisito il diritto ad ottenerne l’iscrizione.

Il diritto ad ottenere l’iscrizione di un’ipoteca sorge:

  • quando lo stabilisce una sentenza (si tratta dell’ipoteca giudiziale);
  • quando lo stabilisce la legge (trattasi dell’ipoteca legale);
  • quando lo stabilisce la volontà delle parti (è il caso dell’ipoteca volontaria).

L’ipoteca giudiziale, che può essere iscritta su qualsiasi bene immobile di proprietà del debitore [4], è quella in cui il diritto di ottenere l’iscrizione dell’ipoteca viene attribuito a vantaggio di chi abbia ottenuto a proprio favore una sentenza di condanna (o un decreto ingiuntivo) al pagamento di una somma o all’adempimento di un’altra obbligazione o al risarcimento dei danni.

L’ipoteca legale [5] è, invece, quella in cui è la legge che assegna ad alcuni creditori il diritto di iscrivere ipoteca senza il consenso del debitore.

Casi di ipoteca legale:

  • l’ipoteca a favore del venditore, sull’immobile venduto, per garantire l’adempimento degli obblighi che derivano dal contratto (il pagamento del prezzo innanzitutto);
  • l’ipoteca a favore del coerede, del socio e di ogni altro condividente, per garantire loro il pagamento dei conguagli sugli immobili assegnati agli altri condividenti;
  • l’ipoteca a favore dello Stato, sui beni del condannato, a garanzia del pagamento delle spese di giustizia (mantenimento in carcere ad esempio).

L’ipoteca volontaria, infine, è quella che nasce a seguito della stipula di un contratto o in base ad una dichiarazione unilaterale di chi la concede (non per testamento, però), sui beni stabiliti nel contratto o nella dichiarazione medesima.

L’ipoteca può essere legale, giudiziale o volontaria

Per quanto tempo dura l’iscrizione di un’ipoteca?

Veniamo ora al cuore dell’articolo.

La legge [6] stabilisce che l’ipoteca si estingue:

  • con la cancellazione dell’iscrizione;
  • se l’iscrizione non viene rinnovata prima dello scadere del termine di venti anni;
  • quando viene estinto il debito a garanzia del quale fu iscritta;
  • quando il bene ipotecato perisce (un incendio che distrugge la casa ipotecata);
  • quando il creditore vi rinuncia;
  • se scade il termine a cui l’ipoteca fu limitata quando fu iscritta o se si verifica la condizione risolutiva;
  • quando viene pronunciato dal giudice il decreto che trasferisce la proprietà del bene ipotecato a chi se l’è aggiudicato all’asta con annesso ordine di cancellazione delle ipoteche.
  • e che l’ipoteca resta iscritta in ogni caso al massimo per venti anni.

Se il creditore vuol conservare l’iscrizione dell’ipoteca per altri venti anni, deve provvedere alla cosiddetta rinnovazione dell’ipoteca.

Se il debitore paga il proprio debito, l’ipoteca si estingue prima del decorso di venti anni; ma se il debitore non paga il proprio debito, l’ipoteca resta iscritta al massimo venti anni e può restare iscritta altri venti anni (e così via di venti anni in venti anni) se prima della scadenza il creditore provvede a rinnovarla.

L’ipoteca resta iscritta venti anni


note

[1] Art. 2810 cod. civ.

[2] Art. 2825 cod. civ.

[3] Art. 2822 cod. civ.

[4] Art. 2828 cod. civ.

[5] Art. 2817 cod. civ.

[6] Artt. 2878 e 2847 cod. civ.


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