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Come funziona la prelazione inserita in un regolamento condominiale?

19 Dicembre 2020
Come funziona la prelazione inserita in un regolamento condominiale?

In un regolamento condominiale è previsto un diritto di prelazione a favore degli altri condomini nel caso di vendita dei box. Cosa si rischia se acquisto un box il cui proprietario non ha comunicato per raccomandata agli altri condomini la sua intenzione di vendere? 

In generale il diritto di prelazione consiste nell’attribuire a chi ne è titolare una posizione di preferenza rispetto ad altri soggetti, a parità di condizioni, nella costituzione di un determinato negozio giuridico (ad esempio nella realizzazione di una vendita).

Nel suo caso si tratta di una prelazione volontaria (perché trova il suo fondamento in un atto privato e non direttamente nella legge – altrimenti si sarebbe chiamata prelazione legale) che attribuisce ai condomini proprietari (del condominio in cui sono ubicate le autorimesse) il diritto di essere preferiti, a parità di condizioni, nel caso di vendita delle autorimesse.

Il diritto o patto di prelazione (legale o volontario) di solito ha effetti soltanto obbligatori.

Anche nel suo caso il diritto o patto di prelazione previsto nel regolamento condominiale ha effetti soltanto obbligatori e questo vuol dire che non è opponibile ai terzi, cioè “non ha effetti” nei confronti di soggetti diversi da quelli fra i quali il diritto è sorto ed è stato costituito.

In altri termini il diritto di prelazione con effetti solo obbligatori vincola (in un caso come il suo) soltanto i condomini tra i quali esso è stato costituito e non produce effetti nei confronti dei terzi, cioè, ad esempio, non produce effetti nei confronti degli acquirenti delle autorimesse.

La conseguenza è che nel caso in cui il diritto di prelazione con effetti solo obbligatori fosse violato, al condomino titolare del diritto di prelazione che non fosse avvisato (con raccomandata) dell’intenzione di vendere l’autorimessa (avviso indispensabile per poter esercitare la prelazione) spetterebbe solo il risarcimento dei danni (che dovrebbero comunque essere dimostrati in giudizio) e non anche il diritto di riscatto, cioè il diritto di recuperare il bene anche da chi l’avesse acquistato in violazione della prelazione.

Solo nei casi di prelazione con effetti reali (ma non è il suo caso) al titolare del diritto di prelazione danneggiato (perché non avvisato dell’intenzione di vendere) spetta anche il diritto di riscatto (con il quale è possibile recuperare nei confronti del terzo acquirente il bene venduto in violazione del diritto di prelazione).

Nel caso che la riguarda invece, mi ripeto, al condomino che non fosse stato avvisato dell’intenzione (da parte del proprietario) di vendere l’autorimessa, spetterebbe solo il risarcimento dei danni.

Ma il risarcimento dei danni per violazione del diritto di prelazione (danni che andrebbero comunque rigorosamente dimostrati in giudizio e che possono consistere nella perdita di opportunità per non essere diventati proprietari del bene) può essere richiesto dal condomino o dai condomini danneggiati anche nei confronti del terzo acquirente (che sarebbe lei nel caso che stiamo esaminando) solo se:

  • dovesse essere dimostrato nel corso del giudizio che il terzo acquirente (cioè lei) era a conoscenza del diritto di prelazione e che quindi c’è stata almeno una sua partecipazione consapevole all’inadempimento realizzato dal venditore dell’autorimessa per non aver rispettato la prelazione (in questo senso si è pronunciata la Corte di Cassazione con sentenza n. 99 del 1997 ed il Tribunale di Milano con sentenza del 18/10/2011).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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