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La violazione del termine fissato al compromesso per il rogito dal notaio

7 gennaio 2014


La violazione del termine fissato al compromesso per il rogito dal notaio

> Diritto e Fisco Pubblicato il 7 gennaio 2014



Ho stipulato un contratto preliminare per la vendita di un immobile, ricevendo alla stipula, una somma a titolo di caparra; la stipula del rogito definitivo di compravendita sarebbe dovuto avvenire entro i 6 mesi successivi, ma ancora non è stato formalizzato l’acquisto. Posso trattenere la caparra e ritenermi libero da ogni vincolo contrattuale?

Il preliminare (o anche detto volgarmente “compromesso”) è un contratto con cui le parti si obbligano reciprocamente a firmare, entro un termine prefissato, il contratto definitivo di vendita, fissandone gli elementi essenziali. È da quest’ultimo atto, poi, che discenderà l’effettivo trasferimento della proprietà (e non quindi dal preliminare).

Qualora il preliminare avente per oggetto la vendita di un immobile con contestuale versamento a titolo di caparra (confirmatoria) di una somma di denaro, non sia seguito entro i termini concordati dalla stipula del contratto definitivo, la parte adempiente può agire in causa per chiedere:

a) la risoluzione del contratto per inadempimento [1] (il che significa che non si procederà più al passaggio di proprietà e l’acquirente otterrà la restituzione delle somme corrisposte) con richiesta del risarcimento del danno;

b) o l’esecuzione forzata del contratto (con l’emissione di una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso) [2];

c) oppure di risolvere il contratto e trattenere la caparra [3]. Se invece inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

La caparra confirmatoria è volta a garantire l’esecuzione del contratto, venendo incamerata in caso di inadempimento della controparte; sotto tale profilo pertanto si avvicina alla cauzione. Ha altresì funzione di autotutela, consentendo di recedere dal contratto senza la necessità di adire il giudice; e consente infine di liquidare in via preventiva il danno derivante dal recesso cui la parte è stata costretta a causa dell’inadempimento della controparte. Lo ha ribadito la Cassazione [4].

Tale tipo di caparra (a differenza della penale) non pone un limite al danno risarcibile: la parte adempiente infatti può limitarsi a trattenere la caparra oppure, pur trattenendo tale somma anticipata, chiedere la risoluzione del contratto e l’integrale risarcimento del danno sofferto in base alle regole generali.

Quanto all’importanza del termine indicato nel compromesso, il termine per la stipulazione del contratto definitivo non è di per sé essenziale, ma lo diviene solo in due casi:

– se i contraenti lo hanno precisato espressamente nel contratto;

– quando, a causa del ritardo, l’utilità economica avuta presente dalle parti possa essere perduta [5].

Ciò significa che, la formula di stile spesso utilizzata nei compromessi (“il rogito deve avvenire «entro e non oltre» una determinata data…”) non è sufficiente a qualificare come essenziale il rispetto di tale termine, per cui, in caso di violazione, non scatta automaticamente l’inadempimento essenziale e la risoluzione del contratto.

L’essenzialità del termine, infatti, può [6] dipendere dalle ragioni che hanno indotto le parti alla fissazione di quel termine, ragioni che devono essere esplicitate. Se non vi è alcuna esplicitazione in tal senso, il contratto non potrà ritenersi risolto per il solo fatto di aver mancato il rispetto di quel termine per la stipula del rogito.

Se le parti hanno attribuito al termine indicato nel preliminare (per la stipula del definitivo) il carattere dell’essenzialità, la parte adempiente (nel caso sopra riportato, il venditore) deve inviare all’altra parte (nella fattispecie, il promissario acquirente) una lettera raccomandata a/r di diffida ad adempiere, con cui intima alla controparte di sottoscrivere l’atto definitivo entro un termine breve (di solito non inferiore a 15 giorni), decorso inutilmente il quale si considera risolto automaticamente il preliminare (per colpa di controparte) con richiesta di risarcimento dei danni [7]. Al “termine essenziale”, infatti, si ricorre di solito solo quando sussista la certezza che un inadempimento tardivo non possa corrispondere all’interesse di una delle parti più di quanto non vi corrisponda la risoluzione del contratto.

note

[1] Ai sensi dell’art. 1453 cod. civ.

[2] Art. 2932 cod. civ.

[3] Art. 1385 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 11356/06.

[5] Cass. sent. n. 1045/98; sent. n. 3645/07.

[6] ai sensi dell’art. 1457 cod. civ.

[7] Art. 1453 cod. civ.

Autore immagine: 123rf.com 

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1 Commento

  1. mi pare che siano state invertite le controparti, infatti era il venditore che chiedeva delucidazioni e non il compratore….attenzione, c’è differenza!!

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