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Certificato di agibilità: obbligo e costi

11 Marzo 2021 | Autore:
Certificato di agibilità: obbligo e costi

Come viene accertata la regolarità urbanistica di un immobile e quali spese comporta la presentazione della relativa attestazione in Comune.

Il certificato di agibilità è un documento di fondamentale importanza in quanto attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di un immobile e degli impianti nello stesso installati nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità.

Un decreto legislativo del 2016 [1] ha sostituito tale documento con un’autocertificazione, denominata segnalazione certificata per l’agibilità (Sca), che deve essere presentata dal titolare dell’intervento edilizio (si pensi ad esempio a una nuova costruzione oppure ad una sopraelevazione), con allegati vari documenti e certificati oltre ad un’asseverazione redatta da un tecnico abilitato (un architetto, un ingegnere, un geometra).

Nonostante la novità apportata dal decreto Scia 2, ancora oggi si parla comunemente di certificato di agibilità. Obbligo e costi quali sono? In ordine al primo è la legge che prevede espressamente le opere edilizie per le quali va presentata la Sca. Per quanto attiene ai secondi, gli stessi possono variare in base a fattori differenti quali ad esempio i diritti di segreteria da versare al Comune interessato, se dovuti, e l’onorario dei professionisti coinvolti a vario titolo nei lavori.

Quando è obbligatoria la presentazione della Sca

La Sca va obbligatoriamente presentata ogni volta che:

  • si costruisce un nuovo immobile;
  • si realizza una ricostruzione o una sopraelevazione, sia totale sia parziale;
  • si eseguono degli interventi su edifici già esistenti che possono incidere sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici medesimi e degli impianti negli stessi installati.

Può essere presentata anche una Sca parziale riferita a singoli edifici o a singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio (vedi le fognature o gli allacciamento alla rete idrica comunale) e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse nonché siano stati collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni.

Una Sca parziale può essere presentata anche in relazione a singole unità immobiliari, purché siano autonome e a condizione che siano state completate e collaudate le opere strutturali connesse, certificati gli impianti, completate le parti comuni, dichiarate funzionali le opere di urbanizzazione primaria rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

Se si omette di presentare la Sca la legge prevede l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 euro a 464 euro [2].

Presentazione della Sca: quali sono i tempi e i soggetti legittimati

La Sca deve essere presentata entro quindici giorni dalla data di ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento ovvero quando i lavori sono terminati e l’unità immobiliare è utilizzabile, presso lo Sportello unico dell’edilizia del Comune nel cui territorio si trova l’immobile. A tal fine, il soggetto titolare del permesso di costruire, il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività (Scia) o i loro successori o aventi causa, devono compilare e sottoscrivere un apposito modulo.

Le amministrazioni comunali hanno pubblicato sui propri siti istituzionali un modello unificato e standardizzato, utilizzabile per la presentazione della Sca, in conformità a quanto stabilito da un accordo siglato tra Governo, Regioni ed Enti Locali nel 2017. Se il Comune non è dotato della piattaforma telematica, la presentazione della Sca deve avvenire in formato cartaceo.

In cosa consiste l’asseverazione rilasciata dal tecnico abilitato

Unitamente al predetto modulo va presentata anche un’attestazione rilasciata dal direttore dei lavori, dal progettista, o da altro professionista iscritto all’albo, con competenza specifica, il quale assevera l’agibilità dell’immobile e delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente nonché della conformità dell’opera al progetto presentato ed approvato.

La certificazione, la documentazione e l’asseverazione viene redatta dal tecnico sotto la propria responsabilità ai sensi di legge [3].

Quale documentazione deve accompagnare la presentazione della Sca

La segnalazione certificata per l’agibilità deve essere accompagnata da:

  • l’attestazione di asseverazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un altro professionista abilitato;
  • il certificato di collaudo statico ovvero, per gli interventi di riparazione e per gli interventi locali sulle costruzioni esistenti [4], la dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
  • la dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche [5];
  • gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;
  • la dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi.

Cosa può decidere il Comune dopo la presentazione della Sca

L’amministrazione competente, qualora accerti la carenza dei requisiti e dei presupposti richiesti dalla legge per presentazione della Sca, nel termine di trenta giorni dal ricevimento della segnalazione, adotta provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività edilizia e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa.

Se non è possibile conformare l’attività intrapresa e i suoi effetti alla normativa vigente, l’amministrazione competente, con atto motivato, invita il privato a provvedere e fissa un termine non inferiore a trenta giorni per l’adozione delle misure necessarie. In difetto di adozione delle medesime misure, decorso il predetto termine, l’attività si intende vietata. Con lo stesso atto motivato, in presenza di attestazioni non veritiere o di pericolo per la tutela dell’interesse pubblico in materia di ambiente, paesaggio, beni culturali, salute, sicurezza pubblica o difesa nazionale, l’amministrazione dispone la sospensione dell’attività intrapresa.

L’atto motivato interrompe il termine di trenta giorni sopra indicato, che ricomincia a decorrere dalla data in cui il privato comunica l’adozione delle suddette misure. In assenza di ulteriori provvedimenti, decorso lo stesso termine, cessano gli effetti della sospensione eventualmente adottata [6].

Le Regioni, le Province autonome, i Comuni e le Città metropolitane, nell’ambito delle proprie competenze, possono effettuare dei controlli, anche a campione e comprensivi dell’ispezione delle opere realizzate [7].

Quando possono essere utilizzate le costruzioni oggetto di Sca

L’utilizzo delle costruzioni oggetto di Sca può essere iniziato dalla data di presentazione allo Sportello unico della segnalazione medesima corredata dalla documentazione prescritta.

Quali sono i costi di una segnalazione certificata per l’agibilità

Per quanto riguarda i costi per la presentazione della segnalazione certificata per l’agibilità, gli stessi possono variare da Comune a Comune. In alcuni casi, infatti, l’amministrazione comunale richiede il versamento dei diritti di segreteria, che possono ammontare a circa 150 euro, oltre a due marche da bollo da 16 euro ciascuna.

Inoltre, va considerato l’onorario del tecnico abilitato che redige la Sca (da 120 euro a 1.500 euro) e quelli dei professionisti che effettuano il collaudo statico, se i lavori hanno interessato le strutture (da 800 a 4.200 euro) e la verifica di conformità degli impianti (da 80 euro a 300 euro).


note

[1] D. Lgs. n. 222/2016.

[2] Art. 24 co. 3 D.P.R. n. 380/2001.

[3] Artt. 359 e 481 cod. pen.

[4] Art. 67 co. 8-bis D.P.R. n. 380/2001.

[5] Artt. 77 e 82 D.P.R. n. 380/2001.

[6] Art. 19 co. 3 e 6-bis L. n. 241/1990.

[7] Art. 24 co. 7 D.P.R. n. 380/2001.


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