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Deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali

14 Dicembre 2020
Deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali

Modifica alle regole sulla divisione delle spese: mai con delibera approvata a maggioranza.

Potrebbe una decisione dell’assemblea di condominio stabilire che a pagare determinate spese siano solo alcuni condomini e non tutti? È possibile, ad esempio, sgravare dall’obbligo di contribuzione i proprietari dei magazzini o degli appartamenti non abitati? Qual è la maggioranza con cui l’assemblea può deliberare una deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali? 

Di tanto si è occupata più volte la giurisprudenza. Ecco qual è la risposta a questo ricorrente quesito. 

Ripartizione delle spese condominiali 

Sono tre i cosiddetti criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, ossia le regole fissate dalla legge (in particolare l’articolo 1123 del codice civile). Eccoli qui di seguito elencati.

Ripartizione secondo millesimi

La regola generale vuole che tutte le spese di condominio siano ripartite secondo i rispettivi millesimi di proprietà, secondo la tabella allegata al regolamento di condominio. 

Quindi ogni volta che bisogna provvedere a degli esborsi per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio (si pensi al rifacimento di una facciata o alla conservazione del tetto) o per la prestazione dei servizi nell’interesse comune (si pensi alla riparazione dell’ascensore) sono chiamati a concorrere tutti i condomini, anche quelli che non fanno uso della parte comune o del servizio in questione.

Così, deve pagare le spese per l’ascensore anche chi fa le scale a piedi; contribuisce alle spese del lastrico solare o dei giardini anche chi non se ne serve; partecipa ai costi della ristrutturazione della facciata principale e dei relativi balconi anche chi affaccia su un altro lato dell’edificio.

Ripartizione delle spese secondo l’uso

Eccezionalmente se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Ad esempio, chi ha un appartamento più grande concorrerà di più al pagamento delle spese per l’acqua o per il riscaldamento centralizzato; chi abita ai piani superiori parteciperà in misura maggiore alle spese per l’ascensore e le scale, e così via.

Ripartizione spese solo a carico di alcuni condomini

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Questo significa ad esempio che le spese per la “scala A” saranno ripartite solo tra i condomini che vi accedono e non quindi su quelli della “scala B”; in un edificio costituito da più corpi di fabbrica, la ristrutturazione della terrazza comune sarà a carico solo di coloro che sono ricompresi nella relativa proiezione verticale, e così via.

Deroga ai criteri di ripartizione delle spese condominiali

Se, come appena visto, il criterio ordinario di ripartizione delle spese condominiali è basato sui millesimi di proprietà (salvo le due eccezioni sopra viste), è anche vero questo criterio è di norma inderogabile, non può essere cioè modificato dall’assemblea a proprio piacimento con una semplice votazione a maggioranza. 

Per modificare i criteri di ripartizione delle spese condominiali e, quindi, per decidere di addossare alcune spese solo su determinati condomini o di esonerarne altri, è necessaria una delibera all’unanimità o un nuovo regolamento di condominio approvato anch’esso all’unanimità.

Come chiarito dalla giurisprudenza [1], il criterio di ripartizione delle spese indicato dal Codice civile può essere derogato ma la convenzione modificatrice della disciplina legale dovrà risultare dal regolamento o da una delibera approvata all’unanimità.

Diversamente, la divisione delle spese dovrà rispettare la regola dei millesimi, non essendo consentito all’assemblea, con decisione assunta solo a maggioranza, di suddividere con criterio pro capite gli oneri necessari per la prestazione di servizi nell’interesse comune. 

Come chiarito dalla Cassazione [2], è certo che il criterio legale di divisione delle spese condominiali – quello cioè secondo millesimi – può essere derogato ma è anche certo che «la convenzione modificatrice della disciplina legale può essere contenuta o nel regolamento condominiale o in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità».

Del resto, secondo consolidata giurisprudenza, la delibera condominiale che «a maggioranza ed in deroga al criterio legale del consumo effettivamente registrato o del valore millesimale delle singole unità immobiliari servite, ripartisca in parti uguali tra queste ultime le spese di esercizio dell’impianto di riscaldamento centralizzato è, indipendentemente dal precedente criterio di riparto adottato nel condominio, nulla per impossibilità dell’oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell’assemblea e pertanto richiede, per la propria approvazione, l’accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale».

La nullità non scatta soltanto se si modifichi permanentemente a maggioranza il criterio di ripartizione delle spese legali, ma anche nell’evenienza in cui la modifica sia circostanziata alla singola spesa. 

Termine per impugnare la delibera di modifica delle spese condominiali

La delibera che modifica a semplice maggioranza le spese condominiali è nulla (e non semplicemente annullabile). La precisazione non è di poco conto e ha importanti ricadute pratiche. La delibera nulla infatti può essere impugnata in qualsiasi momento e anche a distanza di molto tempo dalla sua adozione. Invece le delibere annullabili sono impugnabili entro massimo 30 giorni dalla loro approvazione (o, per gli assenti, dalla data di comunicazione del verbale da parte dell’amministratore).

Questo significa, ad esempio, che se l’amministratore di condominio dovesse notificare un decreto ingiuntivo contro uno dei condomini per non avere questi pagato le relative spese imputategli dall’assemblea, a semplice maggioranza, e in deroga al criterio millesimale, questi potrà opporsi anche se non ha mai contestato tale delibera. 


note

[1] Trib. Pordenone, sent. n. 226/20 del 24.04.2020.

[2] Cass. sent. n. 19651/2017; Cass. S.U. sent. n. 18477/2010.


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