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Danno occupazione senza titolo: ultime sentenze

14 Dicembre 2020
Danno occupazione senza titolo: ultime sentenze

Locazione: il risarcimento per l’occupazione abusiva dell’appartamento oltre la scadenza del contratto o nonostante lo sfratto per morosità. 

Nel momento in cui il contratto di affitto cessa per disdetta o per morosità, il conduttore che non libera immediatamente l’appartamento è tenuto a risarcire al locatore i danni derivanti dalla mancata disponibilità del bene locato. Tali danni corrispondono a tutti i canoni di locazione maturati dopo la cessazione del contratto fino alla restituzione delle chiavi dell’immobile. Ulteriori danni non possono essere presunti ma vanno dimostrati. Leggi anche Affitto: danno da occupazione illegittima.

Ecco una rassegna delle ultime sentenze in tema di danno da occupazione senza titolo.

Il danno da occupazione abusiva di immobile di edilizia popolare è “in re ipsa”

In caso di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno per il proprietario usurpato è in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del dominus ed all’impossibilità — per costui — di conseguire l’utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso; la determinazione del risarcimento del danno ben può essere — in tali ipotesi — operata, dal giudice, facendo riferimento al cosiddetto danno “figurativo”, e – quindi – al “valore locativo del cespite usurpato.

Tribunale Roma sez. II, 03/09/2020, n.11882

Recesso del conduttore e danno risarcibile al locatore.

Una volta intervenuto lo scioglimento del rapporto di locazione ad uso non abitativo e cessata, altresì, l’occupazione dell’immobile, il danno risarcibile al locatore (id est, l’effetto pregiudizievole, conseguente alla cessazione anticipata) a titolo di lucro cessante è rappresentato dalla mancata percezione di un introito mensile per tutto il tempo presumibilmente necessario per poterlo nuovamente locare, in relazione al quale un obiettivo parametro di riferimento può essere utilmente individuato, salvo prova diversa, nel periodo di preavviso previsto per il recesso del conduttore. Il che postula come, una volta ottenuta la disponibilità materiale del bene, il locatore abbia effettivamente rimesso l’immobile sul mercato delle locazioni, non essendo, altrimenti, possibile profilare l’esistenza di un danno che trovi fonte nell’avversa condotta.

Tribunale Grosseto, 20/05/2020, n.344

Sfratto per finita locazione: diritto ad indennizzo per occupazione e diritto a risarcimento del danno

Il mero ritardo del conduttore nella riconsegna della cosa locata, legittima soltanto la condanna generica al risarcimento del danno da occupazione oltre il limite di durata indicato in contratto, ogni differente danno, sia esso derivante da danneggiamento dell’immobile o da perdita di opportunità di vendita-locazione, deve essere adeguatamente provato.

Cassazione civile sez. III, 16/07/2019, n.18946

Il danno da occupazione abusiva di immobile non è in re ipsa

Il danno da occupazione abusiva di immobile, non atteggiandosi con elementi di estraneità al sistema della responsabilità civile, non può ritenersi sussistente in re ipsa e coincidente con l’evento, che è viceversa un elemento del fatto produttivo del danno, ma, ai sensi degli artt. 1223 e 2056 cod. civ., trattasi pur sempre di un danno conseguenza, sicché il danneggiato che ne chieda in giudizio il risarcimento è tenuto a provare di aver subito un’effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l’occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli. Ciò per un triplice ordine di ragioni: in primo luogo, il nostro ordinamento non conosce danni in rebus ipsis, e nessun risarcimento è mai esigibile se dalla lesione del diritto o dell’interesse non sia derivato un concreto pregiudizio; in secondo luogo, il danno in senso giuridico non può dirsi esistente sol perché sia stato vulnerato un diritto. La lesione del diritto è il presupposto del danno, non il danno in senso giuridico. Quest’ultimo vi sarà soltanto se dalla lesione del diritto sia altresì derivata una perdita, patrimoniale o non patrimoniale che sia, la quale, nel rispetto delle regole che governano la distribuzione degli oneri probatori, dovrà essere dimostrata da chi agisce onde far valere quel diritto, senza alcuna gerarchia prestabilita tra i mezzi di prova apprestati dall’ordinamento, poiché la natura normalmente fruttifera del bene – dalla quale si è soliti ricavare in via presuntiva l’esistenza di un danno risarcibile – non è indice di per sé di un utilizzo strumentalmente coerente a realizzare quella destinazione, che richiede per contro di essere dimostrato in concreto, seppur con qualsiasi mezzo di prova; infine, l’art. 1591 c.c. può costituire un sussidio ermeneutico, ma soltanto per le ipotesi in cui il godimento di un immobile dietro corrispettivo trovi fonte genetica in una relazione negoziale e l’utilizzo dell’occupante perduri senza titolo anche dopo la scadenza del termine convenuto, poiché in tal caso – e solo in tal caso – vi è una norma espressa che abilita al riconoscimento di un danno in re ipsa attraverso una liquidazione in misura legalmente predeterminata, che fa comunque salvo il maggior danno, la cui prova va offerta nelle forme ordinarie.

Tribunale Lucca, 06/12/2019, n.1737

Risarcimento del danno al proprietario per occupazione sine titulo del suo immobile: la natura è risarcitoria non indennitaria

Il risarcimento del danno spettante al proprietario di un immobile occupato senza titolo, da parte di terzi, è di natura risarcitoria, non indennitaria, perché trae titolo da un illecito aquiliano (oltretutto permanente), sanzionabile ex art. 2043 c.c. ed è soggetto alla prescrizione quinquennale, ex art. 2947 c.c., maturata e decorsa permanentemente, tempo per tempo, sintantoché perdurata l’occupazione senza titolo del proprio cespite

Tribunale Roma sez. VI, 06/05/2019, n.9527

Occupazione sine titulo: il danno è in re ipsa

In caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui, sia essa usurpativa o non, il danno per il proprietario del cespite è in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del proprietario usurpato ed all’impossibilità per costui di conseguire l’utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso. E l’esistenza di un tale danno è in re ipsa discendendo dalla perdita della disponibilità del bene, la cui natura è normalmente fruttifera, e dalla impossibilità di conseguire l’utilità da esso ricavabile.

Tribunale Roma sez. VI, 18/04/2019, n.8590

In caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui, il danno subito dal proprietario è “in re ipsa”, discendendo dalla perdita della disponibilità del bene e dall’impossibilità di conseguire l’utilità ricavabile dal bene medesimo in relazione alla sua natura normalmente fruttifera. La liquidazione del danno ben può essere, in tal caso, operata dal giudice sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cosiddetto danno figurativo, qual è il valore locativo del bene usurpato.

Tribunale Roma sez. II, 16/12/2019, n.23979

In caso di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno per il proprietario usurpato è in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del dominus ed all’impossibilità per costui di conseguire l’utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso; la determinazione del risarcimento del danno ben può essere – in tali ipotesi- operata dal giudice facendo riferimento al cosiddetto danno figurativo e quindi al valore locativo del cespite usurpato.

Tribunale Roma sez. II, 28/03/2019, n.6659

Nella ipotesi di occupazione “sine titulo” di un cespite immobiliare altrui, il danno subito dal proprietario per l’indisponibilità del medesimo può definirsi “in re ipsa”, purché inteso in senso descrittivo, cioè di normale inerenza del pregiudizio all’impossibilità stessa di disporre del bene, senza comunque far venir meno l’onere per l’attore quanto meno di allegare, e anche di provare, con l’ausilio delle presunzioni, il fatto da cui discende il lamentato pregiudizio, ossia che se egli avesse immediatamente recuperato la disponibilità dell’immobile, l’avrebbe subito impiegato per finalità produttive, quali il suo godimento diretto o la sua locazione.

Cassazione civile sez. VI, 06/09/2017, n.20856

In caso di risoluzione del contratto di locazione per morosità, l’importo dei canoni è determinato secondo la pattuizione delle parti

Nella locazione immobiliare ad uso abitativo, l’art. 13, comma 5, della l. n. 431 del 1998 – così come novellato ad opera dell’art. 1, comma 59, della l. n. 208 del 2015 – esclude una possibile sanatoria “ex lege” dei pregressi contratti non registrati, la cui convalida è venuta meno, “ex tunc”, in conseguenza delle precedenti declaratorie di illegittimità costituzionale dell’art. 3, comma 8, del d.lgs. n. 23 del 2011 e dell’art. 5, comma 1 ter, d.l. n. 47 del 2014, ma prevede, in ragione della occupazione illegittima del bene locato – stante la nullità del contratto e, dunque, l’assenza di suoi effetti “ab origine” -, una predeterminazione forfettaria del danno patito dal locatore e/o della misura dell’indennizzo dovuto dal conduttore. Ne consegue che, in caso di risoluzione del contratto per inadempimento, non trattandosi di un’ipotesi di nullità, l’importo dei canoni dovrà invece essere determinato secondo quanto convenzionalmente pattuito dalle parti.

Cassazione civile sez. III, 02/03/2018, n.4921



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