Ipoteca e pignoramento: cancellazione più rapida

Il decreto del giudice dell’esecuzione va trascritto subito nei registri immobiliari, senza attendere i termini per l’eventuale opposizione: così la Cassazione.

Il decreto di trasferimento di un bene immobile è immediatamente trascrivibile nei registri immobiliari non appena il bene è stato aggiudicato in vendita nella procedura esecutiva e il giudice ha formalizzato il provvedimento: lo ha stabilito oggi la Corte di Cassazione a Sezioni Unite [1].

Questo comporta che vengono meno, da subito, tutte le conseguenze pregiudizievoli di ipoteche o pignoramenti che in precedenza erano iscritti sul bene. Questi vincoli cadono e l’immobile torna libero, con efficacia immediata, senza dover attendere il passaggio in giudicato o la definitività del provvedimento del giudice dell’esecuzione.

Quello emesso dal giudice è un ordine incondizionato ed immediatamente efficace e, perciò, il Conservatore dei registri immobiliari non potrà pretendere nessuna attestazione sulla carenza di opposizioni, ma dovrà subito eseguire le formalità richieste, senza frapporre alcun ritardo o eccezione. Finora, invece, molti Uffici territoriali richiedevano questi ulteriori adempimenti, che rallentavano l’esecuzione delle formalità pur non essendo previsti dalla legge come condizioni necessarie per eseguire il provvedimento del giudice.

La norma [2] stabilisce che, una volta espletata con esito positivo la vendita, il giudice dell’esecuzione pronuncia il decreto di trasferimento del bene espropriato all’aggiudicatario e nel medesimo provvedimento ordina che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie.

Ora, la Suprema Corte ha stabilito che tale ordine di cancellazione determina l’estinzione dei vincoli, sicché il Conservatore dei registri immobiliari (oggi, l’Ufficio provinciale del territorio – Servizio di pubblicità immobiliare, istituito presso l’Agenzia delle Entrate) «è tenuto ad eseguire la cancellazione» secondo quanto stabilito dalla legge [3] e ciò «indipendentemente dal decorso dei termini per la proponibilità di opposizioni all’esecuzione» [4].

Gli Ermellini spiegano che non rientra nel potere discrezionale della Pubblica Amministrazione (cioè in questo caso della Conservatoria) stabilire se dare o meno attuazione ai provvedimenti dell’Autorità giudiziaria: essa, invece, «esegue i provvedimenti del giudice e non se ne deve arrogare mai la funzione di arbitra».

Se così non fosse – argomenta il Collegio – verrebbe meno l’effettività della tutela giurisdizionale e, in particolare, «la fiducia da riporre nella serietà ed affidabilità della vendita giudiziaria», anche perché la tutela del potenziale pubblico degli offerenti è uno dei principi fondamentali del processo di espropriazione.

Ed allora – prosegue la Corte – tenuto conto del fatto che il giudice dell’esecuzione «non pronuncia mai sentenze e meno che mai provvedimenti atti al giudicato, ma sempre e solo provvedimenti ordinatori finalizzati al raggiungimento dello scopo del singolo processo esecutivo», gli atti e i provvedimenti possono qualificarsi come «intrinsecamente definitivi in forza della loro sola pronuncia (o eventuale deposito in cancelleria, se separato».

La conseguenza pratica è che in questi casi manca un’attestazione di inoppugnabilità per i provvedimenti del giudice dell’esecuzione e così il decreto di trasferimento del bene si appalesa come provvedimento definitivo; l’opposizione avverso ad esso opera «solo in via successiva ed eventuale sulla sua idoneità ad estrinsecare immediatamente gli effetti suoi propri» tra i quali vi è appunto «la cancellazione delle formalità pregiudizievoli gravanti sul bene», cioè le ipoteche i pignoramenti iscritti sul bene immobile ormai aggiudicato all’acquirente e che pertanto non hanno più ragione di essere mantenuti, dopo che è stata positivamente espletata la procedura giudiziale di vendita immobiliare.