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Quanti anni devono passare per vendere una casa donata?

15 Dicembre 2020
Quanti anni devono passare per vendere una casa donata?

Azione di riduzione e recupero dell’immobile se il donatario lo vende: i termini per poter stare tranquilli dopo una donazione. 

Un nostro lettore ha ricevuto in donazione dal padre, un paio di anni fa, un appartamento che ora vorrebbe vendere. Ci chiede: «Quanti anni devono passare per vendere una casa donata?».

Il problema, come noto, nasce dal fatto che le donazioni possono essere aggredite dagli eredi legittimari del donante se questi, nella propria divisione ereditaria o con atti di donazione compiuti in vita, ha violato le cosiddette quote di legittima. Le quote di legittima sono quella parte di patrimonio che la legge riserva ai familiari più stretti (i cosiddetti “eredi legittimari”) ossia il coniuge, i figli e i genitori.

In buona sostanza, l’ordinamento riconosce agli eredi legittimari la possibilità di rivalersi sulle disposizioni testamentarie per ottenere ciò che loro spetta per legge ed eventualmente anche sulle donazioni pregresse. È ciò che si chiama: azione di lesione della legittima.

Proprio la possibilità che gli eredi legittimari possano “riprendersi” ciò che è stato tolto loro dal defunto fa sì che le donazioni da questi poste in essere siano precarie. E precaria è anche la vendita, effettuata dal donatario, del bene ricevuto in donazione. Ma cerchiamo di spiegarci meglio.

L’azione di riduzione e il recupero dell’immobile venduto a terzi

Un esempio renderà meglio i termini del problema qui analizzato.

Gennaro ha tre figli: Mirco, Ludovica e Mariano. Il patrimonio di Gennaro si riduce a una casa e un piccolo conto corrente in banca. Un giorno, Gennaro intesta la propria casa a Ludovica, che vive con lui e di lui si prende cura. Alla sua morte, lascia a Mirco e Mariano la divisione del proprio conto corrente, con appena 15mila euro. Mirco e Mariano si rivolgono così contro Ludovica che ha ricevuto, dal padre, molto più di loro. Possono farlo perché i tre fratelli sono legittimari e ad essi spettano i due terzi dell’eredità del genitore, da dividere in parti uguali.

Cosa succede però se il donatario, nel frattempo, vende il bene ricevuto in donazione? Gli altri eredi legittimari lo possono riprendere, nonostante il passaggio di proprietà. 

Nell’esempio di prima, immaginiamo che Ludovica, prima che muoia il padre, venda a Saverio la casa che Gennaro le aveva intestato. Ciò nonostante Mirco e Mariano si possono rivalere contro Saverio e chiedere la restituzione dell’immobile.

Qui sta il problema: difficilmente, ci potrà essere chi acquista una casa che il venditore ha ricevuto in donazione. Ed anche le banche non finanziano tali atti di compravendita. 

Tant’è che la giurisprudenza ha ritenuto, di recente, possibile il recesso dal contratto preliminare se il venditore non ha immediatamente chiarito all’acquirente la provenienza dell’immobile da un atto di donazione. 

Quando vendere una casa ricevuta in donazione

L’azione dei legittimari, lesi nella propria quota di legittima, si può però esercitare solo entro determinati limiti di tempo. Scaduto tale termine, il bene donato al donatario non può più essere aggredito dai legittimari. 

Ecco che allora, per poter vendere serenamente una casa, sarà bene attendere questo termine (ne parleremo breve). 

In alternativa, è possibile chiedere agli eredi legittimari un atto di rinuncia all’azione di lesione della legittima. Ma, per legge, tale atto può essere sottoscritto solo dopo la morte del donante e non prima: ciò perché non si può rinunciare a qualcosa che non è ancora proprio.

Vediamo ora quanto tempo hanno gli eredi per agire contro il donatario ed, eventualmente, riprendersi la casa che quest’ultimo ha venduto a terzi.

Esistono due termini:

  • ci sono 10 anni dall’apertura della successione (ossia dalla morte del donante) per poter agire contro il donatario con l’azione di lesione della legittima. Entro tale termine, gli eredi legittimari possono obbligare il donatario a conferire, al patrimonio ereditario, ciò che questi ha ricevuto dal donante;
  • ci sono 20 anni dalla donazione della casa per poter agire contro eventuali terzi acquirenti che abbiano comprato il bene dal donatario.

In buona sostanza, bisogna attendere 20 anni per poter vendere serenamente un immobile ricevuto in donazione. In questo modo, il terzo acquirente è salvo da qualsiasi pretesa nei proprio confronti. Invece, il donatario venditore sarà anch’egli libero da qualsiasi azione decorsi 10 anni dall’apertura della successione.

In sintesi

Cerchiamo di sintetizzare quanto sinora detto.

Se una donazione lede i diritti successori dei legittimari, il donatario non è sicuro di aver acquisito la proprietà dei beni ricevuti finché non sono trascorsi almeno 10 anni dall’apertura della successione (ossia dalla morte del donante). In questo periodo di tempo, infatti, i legittimari possono reintegrare la propria quota ereditaria esercitando l’azione di riduzione nei confronti del donatario e rendere inefficace la donazione per riottenere i beni donati.

Quando il bene da restituire ai legittimari in conseguenza della riduzione è un immobile:

  • se non sono passati 20 anni dalla trascrizione della donazione i beni vanno restituiti ai legittimari;
  • se sono trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione e la domanda di riduzione è stata proposta entro i 10 anni dall’apertura della successione, il bene venduto rimane il capo al terzo acquirente ma il donatario è obbligato a compensare in denaro i legittimari per il conseguente minor valore dei beni restituiti;
  • se sono trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione e la domanda di riduzione è stata proposta dopo 10 anni dall’apertura della successione, anche il donatario è libero da qualsiasi pretesa dei legittimari. 


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