Diritto e Fisco | Articoli

Inadempimento contratto preliminare: conseguenze

15 Dicembre 2020 | Autore:
Inadempimento contratto preliminare: conseguenze

Esecuzione coattiva dell’obbligo, risoluzione di diritto, restituzione della caparra, risarcimento del danno: i rimedi se le parti non rispettano i propri impegni.

Hai firmato un compromesso per acquistare una casa ma poi ti sei accorto che sull’immobile c’è un’ipoteca, che non ti era stata comunicata. Perciò, non vuoi più stipulare il contratto definitivo di compravendita, evitando di acquisire una casa gravata da quel vincolo pregiudizievole.

Questa è certamente una ragione legittima per rifiutare l’adempimento, cioè per non mantenere più la promessa alla quale ti eri impegnato in modo giuridicamente vincolante; ma la controparte sostiene il contrario e ti intima di recarti dal notaio in un determinato giorno per firmare il rogito.

Tu non vuoi farlo in quanto hai un valido motivo per opporti; e allora devi conoscere esattamente quali sono le conseguenze dell’inadempimento del contratto preliminare.

Ti interessa soprattutto sapere quando puoi ritenerti sciolto dal vincolo e cosa succede alla caparra che avevi versato al momento della sottoscrizione preliminare: ti sarà restituita oppure no? E se la mancata conclusione dell’affare è dovuta a colpa dell’altro contraente ti è dovuta una somma ulteriore a titolo di risarcimento danni? Se invece è il venditore che non si è presentato al momento del contratto definitivo e il bene promesso ti interessa, puoi ancora ottenerlo e se sì in che maniera?

Il contratto preliminare

Il contratto preliminare è quello che obbliga le parti a concludere un successivo contratto definitivo, che trasferirà la proprietà del bene e comporterà l’obbligo di versare l’intero corrispettivo già stabilito.

Per questi motivi, la legge richiede che l’oggetto del contratto sia precisamente individuato, altrimenti non potrebbe sorgere un valido vincolo a concludere il futuro contratto. Lo scopo del preliminare è evidentemente quello di “bloccare” l’affare, impegnando reciprocamente le parti e così evitando che uno dei due abbandoni la proposta e si rivolga ad altri.

Deve quindi raggiungersi un accordo sugli elementi essenziali: la cosa da trasferire e il suo prezzo. Inoltre, deve essere stabilito un termine certo entro il quale le parti sottoscriveranno il contratto al quale si sono impegnati con il preliminare.

 Scopo e utilità del contratto preliminare

Quando si tratta di compravendita di beni immobili il contratto preliminare, o compromesso, è molto utilizzato perché il differimento stabilito d’intesa tra le parti consente di compiere una serie di accertamenti e controlli prima di arrivare alla stipula del contratto definitivo. Tra questi, c’è la verifica che l’immobile sia effettivamente di proprietà del venditore (bisognerà fare le visure sul bene), che sia esente da vizi di costruzione o altri importanti difetti, che sia in regola con la normativa urbanistica e edilizia, che abbia il certificato di abitabilità ove necessario e che non siano stati iscritti su di esso vincoli pregiudizievoli, come ipoteche o pignoramenti. Per approfondire questi aspetti puoi leggere “cosa controllare in un contratto preliminare“.

Effetti del contratto preliminare inadempiuto

L’esecuzione in forma specifica

Quando una parte che si è obbligata a concludere il contratto definitivo si rifiuta di farlo entro il termine stabilito, questo rifiuto è illegittimo e l’altra parte potrà rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che produrrà i medesimi effetti del contratto non concluso [1].

Aldo e Marco sottoscrivono un contratto preliminare di compravendita di un immobile: dovranno recarsi dal notaio entro il 31 dicembre 2020 per il rogito. Marco, però, che è il venditore, si rifiuta senza alcun valido motivo, nonostante i ripetuti inviti di Aldo (il promissario acquirente), a presentarsi per la stipula dell’atto definitivo, entro il termine stabilito. A questo punto, Aldo potrà agire citando in giudizio Marco che non ha mantenuto la promessa di vendergli il bene: al termine della causa, una sentenza gli attribuirà la proprietà dell’appartamento, riconoscendo comunque a Marco il diritto ad ottenere il pagamento del prezzo.

La risoluzione per inadempimento

La parte che agisce potrebbe avere perduto l’interesse all’adempimento del contratto preliminare e allora, in alternativa all’esecuzione in forma specifica, attraverso sentenza, potrebbe anche richiedere la risoluzione del contratto, che in questo modo non produrrà più i suoi effetti.

Qui, l’unico limite è costituito dal fatto che, una volta promosso il giudizio per la risoluzione del preliminare, non è più possibile chiederne l’adempimento; viceversa, la parte non inadempiente che ha agito per l’esecuzione in forma specifica può cambiare idea, prima della sentenza, e domandare la risoluzione del contratto. [2].

Il risarcimento del danno

In entrambi i casi, e dunque sia nella possibilità di arrivare, per via giudiziale, al risultato stabilito nel preliminare, sia nel caso in cui si preferisca risolverlo, c’è sempre la possibilità di ottenere il risarcimento del danno subìto dal danneggiato per effetto dell’inadempimento della controparte.

Sorge infatti una responsabilità contrattuale che si realizza nel momento in cui scade il termine stabilito a carico di una delle parti per adempiere alla propria obbligazione o anche prima se vi è stato un rifiuto nettamente espresso.

Acconto e caparra: la restituzione

In tutte queste ipotesi, che fine fanno le somme di denaro che erano già state consegnate dal promissario acquirente al promittente venditore del bene? Le dazioni possono essere imputate, a seconda dei casi, in acconto sul prezzo oppure a titolo di caparra confirmatoria (leggi questo articolo per sapere qual è la differenza tra acconto e caparra confirmatoria).

Quest’ultimo strumento è molto adottato nella pratica perché consente di tutelare ciascuno dei contraenti dall’eventuale inadempimento della controparte. Funziona così: se è inadempiente colui che ha versato la somma, l’altro potrà semplicemente trattenere la caparra ricevuta; altrimenti, quando l’inadempimento è realizzato da chi ha percepito la caparra, scatta l’obbligo di pagare il doppio della somma ricevuta a tale titolo. [3].

Se non si verifica nessun inadempimento, la caparra sarà imputata in acconto prezzo. Per poter qualificare una somma come caparra, questa circostanza dovrà essere specificamente evidenziata nel contratto preliminare, che riporterà un’apposita dicitura da cui è possibile desumere che quell’importo è stato versato a titolo di caparra.

Inadempimento reciproco del preliminare

Una nuova pronuncia  della Corte di Cassazione [4] ha stabilito che l’inadempimento reciproco del contratto preliminare scioglie il vincolo tra le parti e comporta l’obbligo di restituire la caparra ricevuta.

Si verifica in tal caso un’ipotesi di “mutuo dissenso”, che però richiede al giudice di merito di verificare il comportamento dei contraenti in modo da stabilire quali sono state le cause che hanno fatto venir meno l’impegno contrattuale inizialmente stabilito.

La vicenda decisa riguardava un preliminare di compravendita immobiliare su cui si era instaurata una causa per reciproco inadempimento.

In particolare, il promissario acquirente aveva citato in giudizio i proprietari del bene lamentando che il promittente venditore non si era presentato dal notaio per la stipula del definitivo; chiedeva la risoluzione del contratto e la restituzione del doppio della caparra versata.

Ma la parte venditrice aveva eccepito che l’inadempimento era imputabile all’acquirente e, perciò, egli era legittimato a trattenere la caparra ricevuta.

Contratto preliminare e ipoteca nascosta

Durante la causa è poi emerso che l’immobile oggetto della compravendita era gravato da un’ipoteca e il proprietario aveva tenuto nascosta questa circostanza all’acquirente. omettendo di rendergliela nota nel momento in cui il contratto preliminare era stato stipulato (invece gli aveva comunicato la presenza di altre due precedenti ipoteche, rappresentandogli di poterle cancellare; per questo era stato pattuito un prezzo di vendita inferiore a quello di mercato).

Il venditore sosteneva che la presenza dell’iscrizione ipotecaria non era un ostacolo determinante alla stipula del contratto definitivo ed anzi che la responsabilità della mancata conclusione dell’affare era imputabile all’acquirente, che non aveva voluto versare le somme necessarie per la cancellazione delle precedenti ipoteche.

La Suprema Corte, però, ha spiegato che in caso di inadempimento reciproco il giudice deve verificare chi si sia reso responsabile della mancata conclusione del contratto, tenendo in considerazione la gravità delle cause rispetto alla natura dell’affare. E in questo caso nessuna delle due parti aveva chiarito se la questione della cancellazione delle iscrizioni ipotecarie fosse stata risolta e in quali termini.

Perciò, in tale situazione fattuale, il giudizio di comparazione sui comportamenti delle due parti si è concluso in modo da annullare e dichiarare sciolto il vincolo stabilito con il contratto preliminare, ma condannando il venditore a restituire la sola caparra ricevuta, e non il doppio, in modo da ripristinare l’equilibrio preesistente. Leggi anche l’articolo “Cosa succede se non ci si presenta al rogito“.


note

[1] Art. 2932 Cod. civ.

[2] Art. 1453 Cod. civ.

[3] Art. 1385 Cod. civ.

[4] Cass. ord. n. 28391/20 del 14 dicembre 2020.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube