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Cosa rischia chi non registra il contratto di affitto?

17 Dicembre 2020
Cosa rischia chi non registra il contratto di affitto?

Affitto in nero: rischi per il locatore e per l’inquilino in caso di mancata denuncia della locazione. 

Per essere valido, il contratto di affitto deve essere registrato, deve cioè essere inviato all’Agenzia delle Entrate con apposita comunicazione online e va poi versata l’imposta di registro. Il contratto di affitto non registrato, anche se scritto, è nullo: in pratica, è come se non esistesse. 

Cosa rischia chi non registra il contratto di affitto? Ci sono diverse conseguenze per gli evasori, conseguenze sia da un punto di vista fiscale che civilistico. Ne parleremo qui di seguito.

Chi deve registrare il contratto di affitto?

L’obbligo della registrazione dell’affitto è posto a carico del locatore che ha 30 giorni di tempo dalla firma del contratto per adempiervi. Nei 60 giorni successivi, deve darne comunicazione all’inquilino e all’eventuale amministratore di condominio, fornendo la relativa prova documentale.

Questo non toglie che a registrare l’affitto possa essere anche l’inquilino, qualora non lo faccia il locatore, rivalendosi poi su questi per la restituzione dell’importo versato al Fisco.

La registrazione può essere fatta anche in via tardiva. In tal caso, avrà effetto retroattivo (decorre cioè dalla data della sottoscrizione del contratto) e sanante della pregressa nullità. Il contratto quindi si considera valido sin dall’inizio. È chiaro tuttavia che non basterà la semplice registrazione ma bisognerà pagare anche le relative sanzioni per il ritardo, sanzioni che sono tanto più leggere quanto prima avviene l’adempimento. Ad esempio, entro il primo anno è possibile sfruttare il cosiddetto ravvedimento operoso con una drastica riduzione degli importi.

Cosa succede se non si registra il contratto di affitto?

Prima di stabilire cosa rischia chi non registra il contratto di affitto, dobbiamo distinguere due ipotesi. 

Se la mancata registrazione è il frutto di una scelta volontaria del locatore, non condivisa con il conduttore e di cui questi quindi non è stato reso edotto, il contratto è nullo solo per il primo. Il che significa che questi non potrà né chiedere i canoni di locazione convenuti né imporre il rispetto della durata minima del contratto. Da un punto di vista pratico, ciò significa che l’inquilino potrebbe andare via in qualsiasi momento senza neanche l’obbligo del preavviso e, in luogo del canone convenuto, potrebbe essere tenuto a pagare solo un’indennità (più bassa) per l’occupazione dell’immobile. 

In più, il locatore non potrà procedere al regolare sfratto dell’inquilino moroso secondo la procedura rapida prevista dal Codice di procedura civile (per la quale è prevista un’unica udienza). Dovrà invece avviare una causa ordinaria di “occupazione senza titolo”, più lunga e costosa (leggi Come si fa a sfrattare un inquilino senza contratto).

Come però si diceva poc’anzi, è sempre possibile sanare il contratto di affitto con una registrazione tardiva, così ritornando nella possibilità di accedere alla procedura di sfratto.

Se, invece, la mancata registrazione dell’affitto è frutto di un accordo tra le parti (traendone così l’inquilino un proprio vantaggio in termini di sconto sul canone da versare), il contratto è nullo per entrambi i soggetti. Questo significa che, oltre alle conseguenze per il locatore che abbiamo appena visto, si aggiungono anche quelle per l’inquilino che non potrà adire il tribunale per tutelare i propri diritti. Ciò implica che il locatore potrebbe richiedere in qualsiasi momento la restituzione dell’immobile.

Cosa si rischia se non si registra un contratto di affitto?

Oltre alle conseguenze di natura civile che abbiamo illustrato nel paragrafo precedente, la mancata registrazione dell’affitto implica anche degli effetti sotto un profilo fiscale. Come anticipato, infatti, l’omessa registrazione costituisce innanzitutto un’evasione dell’imposta di registro. Pertanto, l’Agenzia delle Entrate potrà richiedere il versamento della stessa, con le relative sanzioni per il ritardo, sia al padrone di casa che all’affittuario. Entrambi, infatti, sono responsabili in solido per l’omessa registrazione, con riferimento all’imposta di registro.

Inoltre, l’omessa registrazione è un’evasione dell’imposta sui redditi da applicare ai canoni di locazione non dichiarati. Si tratta in pratica di un’evasione Irpef. Di questa, però, ne risponde solo il locatore. Anche in tal caso, dunque, quest’ultimo può rischiare un accertamento fiscale con applicazione delle imposte non versate a suo tempo e delle relative sanzioni.



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