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Il cancello automatico del condominio

17 Dicembre 2020
Il cancello automatico del condominio

Regole su installazione, riparazione e manutenzione cancello e sbarra elettrica: maggioranze e ripartizione spese.

Nei condomini è sempre più frequente la presenza di un cancello automatico. Si tratta di uno strumento utile a tutti i proprietari che accedono al cortile e che, pertanto, rientra tra le parti comuni dell’edificio insieme al cortile stesso. 

Questo fa sì che il cancello automatico del condominio sia oggetto di numerose questioni: dalle maggioranze per l’installazione alla ripartizione dei costi per la sua manutenzione. Vediamo quali sono le principali questioni e come si risolvono. Con una precisazione molto importante: quanto diremo qui di seguito vale, non solo per il cancello, ma anche per la sbarra elettrica che si alza ed abbassa per far passare le auto ed escludere gli estranei.

Maggioranza per installazione cancello automatico in condominio

Per poter installare un cancello automatico in condominio è necessario innanzitutto che l’assemblea si costituisca con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio (cosiddetto quorum costitutivo).

Una volta appurata la sussistenza della predetta maggioranza, è necessario che la votazione passi con almeno la maggioranza degli intervenuti e con un numero di voti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (cosiddetto quorum deliberativo). Così ha stabilito la Cassazione [1].

Con la stessa maggioranza può essere deliberata la sostituzione dell’apertura ad ante con una scorrevole. Se invece si vogliono ricavare da un unico, grande cancello, due cancelli: uno carrabile e uno pedonale, è necessario che la trasformazione non impedisca l’uso di quello carrabile anche a un solo condomino, magari perché proprietario di un’autovettura molto larga.

In verità, c’è stato qualche giudice secondo cui l’installazione di un cancello deve ritenersi una innovazione. Come tale, la sua installazione richiederebbe la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio [2]. 

Questa tesi però è stata ritenuta errata dalla Cassazione secondo cui per innovazioni delle cose comuni s’intendono non tutte le modificazioni ma solo le modifiche che comportino l’alterazione dell’entità sostanziale o il mutamento dell’originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti [3]. 

Alla luce di ciò, secondo la Cassazione, l’installazione di un cancello automatico non rientra tra le innovazioni [4].   

La Corte ha infatti detto che la chiusura del cancello di accesso ai posti macchina situati nel sottosuolo dell’edificio non costituisce innovazione ma va considerata come una regolamentazione dell’uso ordinato della cosa comune, consistente nel non consentire a terzi estranei al condominio l’indiscriminato accesso al sottosuolo. Di conseguenza, può essere deliberata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000 [2].

Come si ripartiscono le spese per la riparazione del cancello automatico?

Una volta decisa l’installazione del cancello automatico, sorge il problema della ripartizione spese sia per la stessa installazione che per gli eventuali successivi guasti. 

Anche qui valgono le regole generali in tema di ripartizione delle spese condominiali, regole che impongono (ai sensi dell’articolo 1123 del Codice civile) la divisione delle spese secondo millesimi di proprietà. Questo vale sia per i costi relativi alla prima installazione del cancello che per quelli occorrenti alle successive riparazioni.

Alla spesa dovranno partecipare tutti i condomini, anche quelli che non utilizzano, per propria scelta, lo spazio delimitato dal cancello. Diverso è il discorso per chi, invece, non può utilizzarlo perché, ad esempio, non ha accesso al cortile. Difatti, solo chi ha l’uso dell’area comune è tenuto al pagamento. 

Come detto dalla Corte di Appello di Roma [5], se il cancello è posto esclusivamente al servizio delle autorimesse di alcuni condomini, gli altri non sono tenuti a concorrere alle spese di manutenzione, ai sensi del terzo comma dell’articolo 1123 del Codice civile; questa norma, infatti, stabilisce che, se nel condominio vi sono impianti destinati a servire una parte del fabbricato, le spese di manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. 

Se vi sono due cancelli collocati in successione, e, per come sono ubicate le autorimesse, alcuni condomini ne usano uno soltanto, mentre altri sono costretti ad usarli entrambi, questi ultimi concorreranno con gli altri alle spese di manutenzione del primo cancello, e dovranno inoltre farsi esclusivo carico dei costi relativi al secondo, fatto salvo un diverso accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini.


note

[1] Trib. Novara 19 febbraio 2007: «la delibera condominiale con cui si decide di procedere alla automazione del cancello di accesso al cortile condominiale costituisce innovazione e deve essere approvata con le relative maggioranze». 

[2] Cass. sent. 29/8/1992, n. 9999.

[3] Cass. 23 ottobre 1999, n. 11936; Cass., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602;  Cass. 26 maggio 2006 n. 12654.

[4] Cass. 23 febbraio 2015 n. 3509, Cass. n. 9999 del 1992 e Cass. n. 875 del 1999

[5] C. App. Roma 15/7/1994.

Autore immagine: depositphotos.com


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